Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist. Am haeufigsten sind 10, 15 und 20 Jahre. Bei 400.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Anfangstilgung bleibt nach 10 Jahren eine Restschuld von rund 304.378 Euro, nach 15 Jahren 242.476 Euro und nach 20 Jahren 168.754 Euro. Laengere Bindungen kosten mehr Zinsaufschlag, aber sichern die Rate gegen kuenftige Zinsanstiege ab. Der Aufschlag zwischen 10 und 20 Jahren liegt aktuell bei rund 0,3 bis 0,5 Prozent. Nach zehn Jahren gibt es ein gesetzliches Kuendigungsrecht nach Paragraf 489 BGB, unabhaengig von der urspruenglichen Bindung.
Was die Sollzinsbindung genau festlegt
Die Sollzinsbindung, im Alltag oft „Zinsbindung“ genannt, ist die Zeitdauer, fuer die Ihr Sollzinssatz vertraglich fest ist. Ueber diesen Zeitraum bleibt Ihre monatliche Rate unveraendert, unabhaengig davon, was die Marktzinsen tun. Endet die Bindung, wird zum aktuellen Marktzins neu verhandelt oder in eine Anschlussfinanzierung ueberfuehrt.
Nicht zu verwechseln mit der Kreditlaufzeit. Die Laufzeit ist die Zeit bis zur vollstaendigen Rueckzahlung des Darlehens. Bei 2 Prozent Anfangstilgung und 3,5 Prozent Sollzins betraegt die vollstaendige Rueckzahlungsdauer rund 30 Jahre. Die Sollzinsbindung deckt davon typisch 10, 15 oder 20 Jahre ab. Danach folgt die Anschlussfinanzierung mit neuem Zins, aber gleichem Restkapital.
Restschuld nach 10, 15 und 20 Jahren im direkten Vergleich
Die Zinsbindung entscheidet nicht nur ueber die Zinssicherheit, sondern indirekt auch darueber, wieviel Sie tatsaechlich getilgt haben, wenn Sie neu verhandeln. Rechenbasis: 400.000 Euro Darlehen, 2 Prozent Anfangstilgung, Annuitaetendarlehen mit konstanter Rate. Der Sollzins ist der Zins, den Sie fuer die Bindung erhalten. Die Rate bleibt jeweils konstant.
| Sollzins | Rate/Monat | RS nach 10 J. | RS nach 15 J. | RS nach 20 J. |
|---|---|---|---|---|
| 3,0 Prozent | 1.666,67 Euro | 306.839 Euro | 248.685 Euro | 181.132 Euro |
| 3,5 Prozent | 1.833,33 Euro | 304.378 Euro | 242.476 Euro | 168.754 Euro |
| 4,0 Prozent | 2.000,00 Euro | 301.833 Euro | 235.940 Euro | 155.484 Euro |
Das Muster ist konstant: Je hoeher der Zins, desto langsamer sinkt die Restschuld in den ersten Jahren. Die Rate steigt zwar mit dem Zins, aber der Loewenanteil der zusaetzlichen Rate flieszt in die Zinsen, nicht in die Tilgung. Bei 20 Jahren Bindung wirkt sich der Zinsunterschied deutlich staerker aus, weil der Zinseszinseffekt laenger arbeitet.
In den Beratungsgespraechen der letzten zwei Jahre haben Kaeufer haeufig zur langen Bindung gegriffen, weil sie den Zinsanstieg 2022/2023 noch praesent hatten und Angst vor neuer Volatilitaet hatten. Rueckblickend war das nicht falsch, aber der reale Vorteil war kleiner, als er sich anfuehlte. Wer 2024 fuer 20 Jahre bei 3,8 Prozent gebunden hat und wer fuer 10 Jahre bei 3,3 Prozent, unterscheidet sich in der monatlichen Rate um 100 bis 130 Euro. Ueber 10 Jahre summiert sich das auf rund 14.000 Euro Mehrbelastung, gegen die die Zinssicherheit der zweiten Dekade steht. Erst wenn die Marktzinsen nach 10 Jahren ueber 4,5 Prozent kletterten, waere die 20-Jahre-Bindung im Nachhinein die bessere Wahl. Wahrscheinlichkeit dafuer heute: schwer prognostizierbar.
Wann welche Bindung passt
Die Entscheidung fuer 10, 15 oder 20 Jahre ist keine Zinsspekulation, sondern eine Frage der eigenen Lebenslage. Vier Konstellationen decken den Grossteil der Praxis ab:
10 Jahre Bindung
Passt, wenn Sie flexibel bleiben wollen, Ihre Immobilie moeglicherweise in weniger als 15 Jahren verkaufen oder umziehen oder wenn Sie mit einer Sondertilgung eine hohe Anfangstilgung planen. Nach 10 Jahren gilt ohnehin das gesetzliche Kuendigungsrecht nach Paragraf 489 BGB. Sie koennen dann mit sechs Monaten Frist ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung raus. Das gilt auch fuer laengere Bindungen ab dem elften Jahr.
15 Jahre Bindung
Der Kompromiss zwischen Sicherheit und Zinsaufschlag. Zinsaufschlag gegenueber 10 Jahren liegt aktuell bei 0,1 bis 0,25 Prozent, und die Restschuld nach 15 Jahren ist bei durchschnittlicher Tilgung schon deutlich niedriger. Wer die Absicht hat, langfristig in der Immobilie zu bleiben, aber keine 20-Jahre-Sicherheit braucht, ist hier gut aufgehoben.
20 Jahre Bindung
Passt bei Familien mit langfristiger Wohnperspektive und geringer Umzugsbereitschaft. Zinsaufschlag gegenueber 10 Jahren liegt aktuell bei 0,3 bis 0,5 Prozent. Der Aufpreis lohnt sich, wenn Sie eine Zinsanstiegsphase befuerchten und keine Nerven fuer Anschlussverhandlungen im zwoelften Jahr aufbringen wollen. Wichtiges Detail: Auch bei 20 Jahren gilt das Kuendigungsrecht nach 10 Jahren nach Paragraf 489 BGB. Sie halten die Option, im elften Jahr in eine guenstigere Anschlussfinanzierung zu wechseln, falls die Zinsen bis dahin gefallen sind.
Volltilgerdarlehen
Sonderfall: statt Anschlussfinanzierung eine Volltilgung. Die Bindung deckt die gesamte Restrueckzahlung ab, oft 20 bis 30 Jahre. Zinsaufschlag typisch 0,3 bis 0,6 Prozent gegenueber der 20-Jahre-Bindung, dafuer maximale Planungssicherheit. Details finden Sie unter Volltilger-Darlehen.
Das Kuendigungsrecht nach Paragraf 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB laeuft nach 10 Jahren Vertragslaufzeit, gerechnet ab Vollauszahlung. Es ist keine Kuendigungsfrist von 10 Jahren nach Abschluss der Bindung. Das heisst konkret: Sie koennen bei einer 20-Jahre-Bindung nach 10 Jahren komplett aussteigen, ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung, mit einer Frist von sechs Monaten. Die 20-Jahre-Bindung wirkt in der Praxis wie eine 10-Jahre-Bindung mit Option auf weitere zehn Jahre zum urspruenglichen Zins. Das ist ein weit unterschaetzter Vorteil der langen Bindung.
Wo Sie beim Verhandeln ansetzen koennen
Bei der Sollzinsbindung sind vier Stellschrauben verhandelbar, die die meisten Kaeufer nicht ausnutzen:
- Sondertilgungsrecht in Prozent des Nominaldarlehens. Marktstandard sind 5 Prozent pro Jahr ohne Aufpreis. 10 Prozent kosten zwischen 0,05 und 0,15 Prozent Zinsaufschlag. Wer Boni oder Erbschaften erwartet, sollte hoehe ansetzen. Ohne Sondertilgungsrecht muessen Sie bei Sonderzahlungen die Bank ueberzeugen und im schlimmsten Fall eine Vorfaelligkeitsentschaedigung tragen.
- Kostenfreier Tilgungssatzwechsel. Zwei bis drei kostenfreie Wechsel des Tilgungssatzes ohne Zinsaufschlag sind heute Standard. Erlaubt es, in Phasen mit hohem Einkommen die Tilgung zu erhoehen und bei Familienzuwachs zu senken. Verlangen Sie das ausdruecklich.
- Anschlussbedingung Verlaengerung. Frueh mit der Bank vereinbaren, dass Sie zu marktueblichen Bedingungen ohne Neuverhandlung verlaengern koennen, oft „Prolongation“ genannt. Beugt Aerger nach Ablauf der Bindung vor.
- Bereitstellungszinsfreie Zeit. Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung koennen 6 bis 12 Monate liegen, insbesondere bei Neubauten. Standard sind heute 6 bis 12 Monate zinsfrei, verhandelbar sind bis zu 18 Monate. Details unter Bereitstellungszinsen.
Einschaetzung der Redaktion
Die verbreitete Regel „immer die laengste Bindung nehmen“ haben wir seit Jahren nicht mehr geteilt, und wir teilen sie auch jetzt nicht. Sie stammt aus einer Zeit stetig steigender Zinsen. In einem Marktumfeld, in dem 10-Jahre und 20-Jahre-Zinsen nur 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte auseinanderliegen und das Kuendigungsrecht nach 10 Jahren ohnehin greift, ist die 15-Jahre-Bindung fuer die meisten Kaeufer der beste Kompromiss. Sie zahlen weniger Aufschlag als bei 20 Jahren und haben trotzdem fuenf Jahre Zusatzsicherheit nach dem gesetzlichen Kuendigungsrecht. Die 20-Jahre-Bindung lohnt sich dann, wenn Sie die Anschlussverhandlung emotional als Belastung empfinden, und dieser Punkt ist ernst zu nehmen.
- Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist, nicht die Kreditlaufzeit.
- Zinsaufschlag zwischen 10 und 20 Jahren aktuell 0,3 bis 0,5 Prozent, bei 15 Jahren nur 0,1 bis 0,25 Prozent gegenueber 10 Jahren.
- 400.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent, 2 Prozent Tilgung: Restschuld nach 10 Jahren 304.378 Euro, nach 20 Jahren 168.754 Euro.
- Nach 10 Jahren gesetzliches Kuendigungsrecht mit sechs Monaten Frist, auch bei 20-Jahre-Bindung, ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung.
- 15 Jahre Bindung ist fuer die meisten Kaeufer der beste Kompromiss aus Sicherheit und Kosten.
- Neben der Zinsbindung Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel und bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln, das wirkt kumulativ.
Haeufige Fragen zur Sollzinsbindung
Kann ich vor Ablauf der Sollzinsbindung kuendigen?
Ja, aber gegen Vorfaelligkeitsentschaedigung. Ausnahme: das gesetzliche Kuendigungsrecht nach Paragraf 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB, das nach 10 Jahren Vertragslaufzeit greift. Dann sechs Monate Frist, keine Entschaedigung. Bei Verkauf mit berechtigtem Interesse gibt es zusaetzlich ein Sonderkuendigungsrecht nach Paragraf 490 Absatz 2 BGB, gegen Vorfaelligkeitsentschaedigung.
Was passiert nach Ende der Sollzinsbindung?
Sie haben drei Optionen. Erstens: Prolongation, also Verlaengerung bei derselben Bank zu deren aktuellem Angebot. Zweitens: Umschuldung zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Drittens: Ablosung durch Volltilgung, wenn Sie das Restkapital bereit haben. Der Wechsel zu einer anderen Bank ist heute meist die guenstigere Option, siehe Anschlussfinanzierung.
Warum ist die Rate bei laengerer Bindung nicht immer hoeher?
Weil die Rate von Sollzins und Tilgung abhaengt. Bei fester Anfangstilgung von 2 Prozent und einem hoeheren Sollzins in der laengeren Bindung ist die Rate zwar hoeher, aber die Rate bleibt dann konstant. Sinkt der Sollzins bei der laengeren Bindung wegen Marktbedingungen unter den der kuerzeren, sinkt auch die Rate. Der Zinsaufschlag zwischen 10 und 20 Jahren ist nicht garantiert positiv.
Was ist mit einem Forward-Darlehen als Alternative?
Das Forward-Darlehen sichert Ihnen einen kuenftigen Zins fuer eine Anschlussfinanzierung ab, bis zu 66 Monate im Voraus. Das ist eine Erweiterung der Zinsbindung ueber das Ende der aktuellen Bindung hinaus, gegen einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent je Monat Vorlauf. Details unter Forward-Darlehen.
Kann ich die Zinsbindung nachtraeglich verlaengern?
Nicht innerhalb eines laufenden Vertrags. Die Bindung ist Vertragsbestandteil. Wenn Sie eine hoehere Sicherheit wollen, muessen Sie den Vertrag beenden (gegen Vorfaelligkeitsentschaedigung) und einen neuen abschliessen. Der Effekt ist meist teuer. Alternative ist das Forward-Darlehen fuer die Zeit nach Ende der Bindung.
Wie wirkt sich die Zinsbindung auf die Beleihung aus?
Nicht direkt. Der Beleihungsauslauf misst das Verhaeltnis von Darlehen zu Beleihungswert und beeinflusst den Zinssatz. Er ist zeitpunktbezogen und unabhaengig von der Bindung. Aber: laengere Bindung schwindert den Vorteil eines niedrigeren Beleihungsauslaufs, weil laengere Zinsen tendenziell die Marge der Bank hoeher ansetzen.
Was bedeutet Sollzins gegenueber Effektivzins?
Sollzins ist der reine Zins auf das Darlehen. Effektivzins zusaetzlich die Bearbeitungskosten, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsdisagio. Die Sollzinsbindung bindet nur den Sollzins, nicht den Effektivzins direkt. Vergleichen Sie beim Angebot immer den Effektivzins, weil er die tatsaechliche Belastung genauer abbildet.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Hypothekenrechner
Monatsrate, Restschuld und Tilgungsplan fuer Ihre Zinsbindung berechnen.
Zum Rechner
Anschlussfinanzierung
Was nach Ende der Sollzinsbindung wirklich guenstig ist.
Zum Ratgeber
Forward-Darlehen
Zinssicherheit fuer bis zu 66 Monate im Voraus.
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Effektivzins vs. Sollzins
Rechenbeispiel: bei 3,50 % Sollzins auf 300.000 Euro liegt der Effektivzins ohne Zusatzkosten bei 3,56 %, mit 3 % Disagio bei 3,98 %.
Zum Ratgeber
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Buergerliches Gesetzbuch, Paragraf 489 Absatz 1 Nr. 2 – ordentliches Kuendigungsrecht des Darlehensnehmers nach zehn Jahren
- Buergerliches Gesetzbuch, Paragraf 490 Absatz 2 – ausserordentliches Kuendigungsrecht bei Verkauf
- Preisangabenverordnung (PAngV), Paragraf 6 – Berechnung des Effektivzinses
- Bundesbank, Zinsstatistik zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte, monatliche Reihe
- Verbraucherzentrale, Ratgeber „Baufinanzierung: die richtige Zinsbindung“, Berlin