Ein Volltilger-Darlehen ist ein Immobilienkredit, der am Ende der vereinbarten Zinsbindung nicht nur teilgetilgt, sondern vollstaendig zurueckgezahlt ist. Es gibt keine Anschlussfinanzierung und keine Restschuld, dafuer eine hoehere Monatsrate. Bei 300.000 Euro Darlehen und 15 Jahren Zinsbindung liegt die Rate rund 521 Euro pro Monat hoeher als bei einem klassischen Kredit mit 3 Prozent Anfangstilgung, dafuer sparen Sie sich rund 118.700 Euro Restschuld und das gesamte Zinsaenderungsrisiko am Ende. Wann sich das rechnet und wann nicht, zeigt diese Seite.
Ein Volltilger-Darlehen ist am Ende der Zinsbindung komplett getilgt. Bei 300.000 Euro Darlehen und 15 Jahren Laufzeit liegt die Rate bei rund 2.216 Euro pro Monat, insgesamt zahlen Sie etwa 98.900 Euro Zinsen. Zum Vergleich: der klassische Kredit mit 3 Prozent Anfangstilgung kostet nur 1.695 Euro Rate, hinterlaesst nach 15 Jahren aber rund 118.700 Euro Restschuld und braucht danach eine Anschlussfinanzierung zu unbekannten Zinsen. Rechtsgrundlage ist § 493 BGB fuer die Rueckzahlung und § 489 BGB fuer das gesetzliche Sonderkuendigungsrecht nach zehn Jahren.
Was ein Volltilger-Darlehen ist
Beim klassischen Annuitaetendarlehen vereinbaren Sie eine Zinsbindung von zehn oder fuenfzehn Jahren und eine anfaengliche Tilgung von zwei bis vier Prozent. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Der Volltilger dreht diese Logik um: die Laufzeit ist so bemessen, dass am Ende der Zinsbindung nichts mehr uebrig ist. Statt einer Anfangstilgung von drei Prozent vereinbaren Sie eine Laufzeit, aus der die Bank die noetige Tilgung rechnet. Bei 15 Jahren und einem Sollzins von 3,98 Prozent auf 300.000 Euro Darlehen ergibt das eine implizite Anfangstilgung von rund 4,88 Prozent und eine monatliche Rate von 2.216,06 Euro.
Das Volltilger-Darlehen ist rechtlich ein normales Annuitaetendarlehen. Es unterliegt denselben Regeln des Bundesgesetzbuchs, insbesondere dem Widerrufsrecht nach § 495 BGB und dem Sonderkuendigungsrecht nach § 489 BGB, das jedem Verbraucher zehn Jahre nach vollstaendiger Auszahlung des Darlehens zusteht. Das ist wichtig: auch bei einer 20-jaehrigen Volltilger-Bindung koennen Sie den Vertrag nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung kuendigen.
Beispielrechnung: 300.000 Euro Darlehen, verschiedene Laufzeiten
Die folgende Tabelle vergleicht drei Konstellationen fuer denselben Kreditbetrag. Die Sollzinsen sind Beispielwerte in der Groessenordnung, wie sie im August 2026 fuer bonitaetsstarke Kaeufer mit 80 Prozent Beleihungsauslauf angeboten wurden. Wir rechnen bewusst mit einem leicht hoeheren Sollzins fuer den Volltilger, denn Banken verlangen fuer die lange Zinsfestschreibung im Schnitt zehn bis zwanzig Basispunkte Aufschlag.
| Variante | Sollzins | Monatsrate | Zinsen gesamt | Restschuld nach 15 J. |
|---|---|---|---|---|
| Volltilger 15 Jahre | 3,98 % | 2.216 Euro | 98.890 Euro | 0 Euro |
| Volltilger 20 Jahre | 4,15 % | 1.842 Euro | 142.018 Euro | 0 Euro (nach 20 J.) |
| Klassisch 3 % Tilgung, 15 J. Bindung | 3,78 % | 1.695 Euro | 123.814 Euro | 118.714 Euro |
Der Volltilger ueber 15 Jahre kostet monatlich rund 521 Euro mehr als die klassische Variante, dafuer sparen Sie sich am Ende der Bindung die komplette Restschuld und das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu deutlich hoeheren Zinsen. In den ersten 15 Jahren wandern beim Volltilger rund 300.000 Euro in die Tilgung, beim klassischen Kredit nur 181.286 Euro. Wer nach 15 Jahren nicht in eine Zinsfalle geraten will und die hoehere Rate dauerhaft stemmen kann, hat mit dem Volltilger die aufgeraeumtere Loesung.
Wann sich der Volltilger rechnet und wann nicht
Der Volltilger ist kein Universaltarif. Er ergibt Sinn, wenn drei Bedingungen zusammen erfuellt sind: das laufende Einkommen deckt die hoehere Rate mit Puffer, das Zinsniveau ist historisch nicht extrem hoch, und Sie erwarten in absehbarer Zeit keinen Verkauf oder groesseren Umbau. Er ist die falsche Wahl, wenn Sie Sondertilgungen aus Erbschaften oder Bonuszahlungen erwarten, denn die Volltilger-Rate ist bereits maximal auf die Laufzeit gezogen und laesst wenig zusaetzlichen Spielraum. In der Praxis bieten viele Banken beim Volltilger zudem keine oder nur sehr eingeschraenkte Sondertilgungsrechte, weil das Kalkulationsmodell auf einer festen Rate beruht.
Eine Konstellation, die sich in Beratungsgespraechen wiederholt zeigt: Kaeufer mit sicherem Beamten- oder Konzern-Einkommen entscheiden sich fuer einen Volltilger ueber 20 Jahre, weil sie die Ruhe der geplanten Rueckzahlung schaetzen. Was in der ersten Beratung selten thematisiert wird: nach zehn Jahren greift das gesetzliche Sonderkuendigungsrecht nach § 489 BGB. Sie koennen den Vertrag also ohnehin kuendigen, wenn die Marktzinsen deutlich gefallen sind. Die 20-Jahres-Bindung sichert Sie nach unten hin ab, ohne Sie nach oben hin einzusperren. Wer diese Option kennt und einplant, kombiniert Sicherheit und Flexibilitaet.
Wie sich die Rate rechnerisch ergibt
Die monatliche Rate eines Volltilger-Darlehens folgt der klassischen Annuitaetenformel. Mit K fuer die Darlehenssumme, i fuer den Monatszins (Jahressollzins geteilt durch zwoelf) und n fuer die Zahl der Monate lautet sie:
Rate = K × (i × (1 + i)n) / ((1 + i)n – 1)
Fuer 300.000 Euro Darlehen, 3,98 Prozent Sollzins und 180 Monate ergibt das rechnerisch 2.216,06 Euro. Der Anteil Zins in der ersten Rate ist der Monatszins mal der Restschuld, also 300.000 × 0,0398 / 12 = 995 Euro. Der Rest von 1.221,06 Euro fliesst in die Tilgung. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil steigt. In der letzten Rate im Monat 180 sind schliesslich fast nur noch Tilgung und praktisch keine Zinsen mehr enthalten.
Volltilger-Darlehen kennen in vielen Angeboten kein oder nur ein eingeschraenktes Sondertilgungsrecht. Der Grund ist mathematisch: die Kalkulation baut auf einer festen Rate ueber die gesamte Laufzeit, jede aussergewoehnliche Zahlung wuerde die Rueckzahlung vor Ende der Zinsbindung erzwingen und die Bank zu einer neuen Kalkulation zwingen. Wenn Sie Sondertilgungen wichtig finden, verhandeln Sie das vor Vertragsschluss oder pruefen Sie ein klassisches Annuitaetendarlehen mit hoher Tilgung als Alternative.
Wo Sie beim Volltilger ansetzen koennen
Der wichtigste Hebel liegt in der Laufzeit. Jedes Jahr weniger Laufzeit spart am Ende Zinsen, kostet aber Rate. Ein Volltilger ueber zwoelf statt fuenfzehn Jahre reduziert die gesamten Zinsen um rund 24 Prozent, hebt die monatliche Rate aber um ueber 300 Euro. Umgekehrt senkt eine Verlaengerung auf 20 Jahre die Rate um rund 375 Euro, kostet aber knapp 44.000 Euro mehr an Zinsen. Fuer die Auswahl der Laufzeit lohnt es sich, mit dem Hypothekenrechner mehrere Varianten durchzuspielen und die maximal tragbare Rate ehrlich anzusetzen, nicht die Wunsch-Rate.
Ein zweiter Hebel: das Zinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Bei fallenden Zinsen ist der Volltilger vergleichsweise unattraktiv, weil Sie sich lange festlegen. Bei steigenden Zinsen oder in Zinstiefs ist er die richtige Wahl. Wer nicht sicher ist, wo die Zinsen stehen, kann eine Kombination pruefen: klassischer Kredit mit fuenfzehn Jahren Bindung und einem Forward-Darlehen fuer die Anschlussfinanzierung, das den Zins fuer die zweite Bindungsperiode schon jetzt sichert.
Einschaetzung der Redaktion
Die verbreitete Annahme, ein Volltilger sei fast immer die sicherste Wahl, wird der Sache nicht gerecht. Wer heute einen Volltilger ueber 20 Jahre zu 4,15 Prozent abschliesst, zahlt selbst dann die vollen 142.000 Euro Zinsen, wenn die Marktzinsen in zehn Jahren bei 2 Prozent stehen. Das gesetzliche Sonderkuendigungsrecht nach § 489 BGB reduziert dieses Risiko, doch die naechste Anschlussfinanzierung braucht dann trotzdem Bonitaetspruefung und moeglicherweise ein neues Gutachten. In vielen Faellen ist ein klassischer Kredit mit hoher Anfangstilgung, etwa vier Prozent, und einer Restschuld-Absicherung ueber ein Forward-Darlehen die klarere Loesung. Der Volltilger glaenzt, wenn Sie ihn ueber zehn bis zwoelf Jahre rechnen und die Rate zum verfuegbaren Einkommen passt.
Haeufige Fragen zum Volltilger-Darlehen
Ist ein Volltilger-Darlehen guenstiger als ein normales Annuitaetendarlehen?
Ueber die gesamte Laufzeit betrachtet ist der Volltilger fast immer guenstiger, weil er schneller tilgt und deshalb weniger Zinsen anfallen. Der reine Rechenvergleich unterschlaegt aber, dass die Zinsen fuer die Anschlussfinanzierung beim klassischen Kredit heute unbekannt sind. Ob der Volltilger unter dem Strich preiswerter ist, haengt vom kuenftigen Zinsniveau ab. Sicher ist er nur teurer im laufenden Monatsbudget.
Gibt es beim Volltilger Sondertilgungen?
Meistens nicht oder nur begrenzt. Viele Banken verzichten in der Volltilger-Kalkulation auf Sondertilgungsrechte, weil die Rate mathematisch bereits auf vollstaendige Rueckzahlung optimiert ist. Wenn Sondertilgung fuer Sie wichtig ist, verhandeln Sie das vor Abschluss oder waehlen Sie eine hohe Anfangstilgung im klassischen Modell.
Kann ich einen Volltilger vorzeitig ablosen?
Ja, aber gegen eine Vorfaelligkeitsentschaedigung. Ausnahme: das gesetzliche Sonderkuendigungsrecht nach § 489 Absatz 1 BGB, das jedem Verbraucherdarlehen nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Frist zusteht, unabhaengig von der vereinbarten Zinsbindung. Ausserdem beim Verkauf der Immobilie oder wenn die Bank eine hoehere Absicherung verlangt und Sie diese nicht stellen koennen.
Wie hoch muss die Anfangstilgung beim Volltilger sein?
Sie ergibt sich rechnerisch aus Sollzins und gewuenschter Laufzeit. Fuer einen Volltilger ueber 15 Jahre bei 3,98 Prozent Sollzins liegt die implizite Anfangstilgung bei rund 4,88 Prozent, bei 20 Jahren und 4,15 Prozent bei rund 3,22 Prozent. Je kuerzer die Laufzeit, desto hoeher die noetige Anfangstilgung.
Ist ein Volltilger auch bei einer KfW-Foerderung moeglich?
Ja, KfW-Kredite koennen mit einem Volltilger im Bankdarlehen kombiniert werden. Die KfW-Kredite selbst haben allerdings ihre eigenen tilgungsfreien Anlaufjahre und feste Konditionen, die Sie nicht als Volltilger umstellen koennen. Details zum aktuellen KfW-Wohneigentumsprogramm haben wir separat aufbereitet.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Hypothekenrechner
Rate, Restschuld und Tilgungsplan fuer beliebige Zinsen und Laufzeiten durchspielen.
Anschlussfinanzierung
Was auf Sie zukommt, wenn die Zinsbindung des klassischen Kredits endet.
Forward-Darlehen
Zinsen fuer die Anschlussfinanzierung schon heute sichern.
Beleihungsauslauf
Warum das Verhaeltnis Darlehen zu Immobilienwert Ihre Kondition bestimmt.
- Ein Volltilger ist am Ende der Zinsbindung komplett zurueckgezahlt, keine Anschlussfinanzierung noetig.
- Bei 300.000 Euro Darlehen und 15 Jahren Laufzeit zu 3,98 Prozent Sollzins: Rate 2.216 Euro, Zinsen gesamt 98.890 Euro.
- Zum Vergleich klassisch 3 Prozent Tilgung: Rate 1.695 Euro, Restschuld nach 15 Jahren rund 118.700 Euro.
- Sondertilgungen sind meistens nicht vorgesehen, weil die Kalkulation auf feste Rate optimiert ist.
- Nach zehn Jahren gilt das gesetzliche Sonderkuendigungsrecht nach § 489 BGB, sechs Monate Frist, keine Vorfaelligkeit.
- Sinnvoll fuer stabile Einkommen, historisch niedrige Zinsen und keinen erwarteten Verkauf; unpassend bei geplanten Sondertilgungen.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Buergerliches Gesetzbuch (BGB), § 488 zum Darlehensvertrag, § 489 zum Sonderkuendigungsrecht nach zehn Jahren, § 493 zur Beendigung des Darlehensverhaeltnisses und § 495 zum Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehen.
- Buergerliches Gesetzbuch (BGB), § 502 zur Vorfaelligkeitsentschaedigung bei vorzeitiger Rueckzahlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertraegen.
- Preisangabenverordnung (PAngV), § 6 zur Angabe des effektiven Jahreszinses bei Verbraucherdarlehensvertraegen.
- Kreditwesengesetz (KWG), § 18 zur Kreditwuerdigkeitspruefung bei Krediten ueber 750.000 Euro.
- Deutsche Bundesbank, Monatsberichte zur Zinsstatistik der Kreditinstitute, insbesondere die Reihe SUD118 zu Wohnungsbaukrediten an private Haushalte.