Wohn-Riester ist die auf selbstgenutztes Wohneigentum ausgerichtete Variante der Riester-Foerderung. Sie bekommen jaehrlich eine Grundzulage von 175 Euro pro Person, dazu 300 Euro Kinderzulage je Kind (fuer nach 2008 geborene Kinder) und im Optimalfall zusaetzlich einen steuerlichen Sonderausgabenabzug bis 2.100 Euro pro Jahr. Eine vierkoepfige Familie mit einem Alleinverdiener bei 45.000 Euro Brutto sichert sich so pro Jahr 950 Euro Zulagen und muss nur 850 Euro Eigenbeitrag leisten, um die volle Foerderung zu erhalten. Der Preis: nachgelagerte Besteuerung im Ruhestand ueber das Wohnfoerderkonto. Diese Seite rechnet die Foerderung durch und zeigt, wann sie sich auszahlt.
Wohn-Riester foerdert die Tilgung eines Immobilienkredits oder das Ansparen von Eigenkapital mit Zulagen und Steuervorteilen. Grundzulage 175 Euro pro Person, Kinderzulage 300 Euro (ab Geburtsjahr 2008), maximal 2.100 Euro Sonderausgabenabzug pro Jahr. Der Mindesteigenbeitrag betraegt 4 Prozent des Vorjahres-Bruttos, mindestens jedoch 60 Euro Sockelbetrag. Rechtsgrundlage ist das Einkommensteuergesetz, insbesondere die §§ 79 bis 99 und § 92a EStG zur wohnwirtschaftlichen Verwendung. Im Ruhestand wird der Foerderbetrag auf dem Wohnfoerderkonto mit fiktiv 2 Prozent verzinst und ist ueber die persoenliche Rente zu versteuern.
Was Wohn-Riester ist und wie es funktioniert
Wohn-Riester ist juristisch keine eigene Vertragsart, sondern die Verwendung eines Riester-Vertrags fuer selbstgenutztes Wohneigentum. Sie koennen einen Wohn-Riester-Bausparvertrag oder ein Wohn-Riester-Darlehen abschliessen, oder Sie entnehmen aus einem klassischen Riester-Rentenvertrag Kapital fuer den Kauf oder die Entschuldung Ihrer selbstgenutzten Immobilie. Rechtsgrundlage ist § 92a EStG, der die wohnwirtschaftliche Verwendung von Riester-Kapital regelt.
Der Staat foerdert Ihre Beitraege auf zwei Wegen. Erstens ueber jaehrliche Zulagen: 175 Euro Grundzulage pro zulagenberechtigter Person nach § 84 EStG, 300 Euro Kinderzulage fuer jedes ab 2008 geborene Kind, 185 Euro fuer aeltere Kinder nach § 85 EStG. Junge Sparer unter 25 erhalten einmalig einen Berufseinsteigerbonus von 200 Euro nach § 84 Satz 3 EStG. Zweitens ueber den Sonderausgabenabzug nach § 10a EStG: Sie koennen bis zu 2.100 Euro pro Jahr steuerlich absetzen. Das Finanzamt prueft ueber die Guenstigerpruefung automatisch, ob Zulagen oder Sonderausgabenabzug fuer Sie guenstiger sind, und erstattet den Vorteil ueber die Steuererklaerung.
Beispielrechnung: Familie mit zwei Kindern
Nehmen wir eine verheiratete Familie mit einem Alleinverdiener, 45.000 Euro Vorjahres-Brutto, zwei Kinder, geboren 2010 und 2012. Der Ehepartner ist ueber die Familienversicherung mittelbar zulagenberechtigt und schliesst dafuer einen eigenen Riester-Vertrag mit Sockelbeitrag ab. So sieht die Rechnung aus:
| Posten | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Grundzulage Hauptverdiener (§ 84 EStG) | 175 Euro |
| Grundzulage Ehepartner (mittelbar, § 79 Satz 2 EStG) | 175 Euro |
| Kinderzulage 2 Kinder ab 2008 (§ 85 EStG) | 600 Euro |
| Summe Zulagen | 950 Euro |
| Mindesteigenbeitrag: 4 % des Vorjahres-Bruttos (§ 86 EStG) | 1.800 Euro |
| Davon abziehbar: Summe Zulagen | – 950 Euro |
| Eigenbeitrag zur vollen Foerderung | 850 Euro |
| Sockelbeitrag Ehepartner (§ 79 Satz 2 EStG) | 60 Euro |
Insgesamt fliessen also 1.800 Euro plus 60 Euro Sockel gleich 1.860 Euro in die Vertraege, davon zahlt der Staat 950 Euro als Zulagen. Die Foerderquote liegt bei rund 52,8 Prozent. Wird dieses Geld direkt in die Tilgung eines Wohn-Riester-Darlehens investiert, sinkt die Restschuld um die volle Summe. Beim klassischen Bausparen bleibt der Betrag im Bausparvertrag stehen und wird bei Zuteilung fuer das Wohnprojekt eingesetzt.
Das Wohnfoerderkonto und die nachgelagerte Besteuerung
Der Foerderteil des Vertrags wird in einem Wohnfoerderkonto gebucht, das rechnerisch, nicht real, mit 2 Prozent pro Jahr verzinst wird. Grundlage ist § 92a Absatz 2 EStG. Ab dem Rentenbeginn wird der Stand dieses Kontos entweder in jaehrlichen Raten bis zum 85. Lebensjahr oder auf Wunsch als Einmalbetrag versteuert. Bei der Einmalzahlung gewaehrt § 22 Nummer 5 Satz 5 EStG einen Rabatt von 30 Prozent, weil die geballte Steuerlast in einem Jahr sonst unfair waere.
Ein Beispiel: 40.000 Euro Foerderkapital, 25 Jahre bis zum Rentenbeginn, fiktive Verzinsung 2 Prozent. Zum Rentenbeginn steht das Wohnfoerderkonto bei rund 65.624 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz im Alter von 25 Prozent kostet die Auszahlung ueber Jahresraten insgesamt rund 16.400 Euro Steuer. Waehlen Sie die Einmalversteuerung, werden nur 70 Prozent des Standes besteuert, also rund 45.937 Euro, bei 25 Prozent Steuersatz zahlen Sie rund 11.500 Euro. Die Einmalvariante ist oft rechnerisch guenstiger, wirkt sich aber im Jahr der Versteuerung stark auf den Steuersatz aus und sollte mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.
Viele Vertragskonstellationen scheitern nicht am Zulagenrecht, sondern an der laufenden Verwaltung. Wer aus dem Riester-Vertrag Kapital fuer eine Tilgung entnimmt, muss binnen strenger Fristen einen Antrag bei der Zentralen Zulagenstelle fuer Altersvermoegen (ZfA) stellen, sonst wird der Vertrag beitragsfrei gestellt oder es kommt zu einer Rueckforderung der Zulagen. Auch der Verkauf oder die Vermietung der gefoerderten Immobilie vor Rentenbeginn loest ohne Reinvestition in ein neues Objekt eine schaedliche Verwendung nach § 92a Absatz 3 EStG aus, mit der Konsequenz, dass Zulagen und Steuerbonus rueckabgewickelt werden. Wer Wohn-Riester nutzt, sollte diese Regeln kennen und dokumentieren.
Entnahmerechte: wann Wohn-Riester am Haus ankommt
Sie koennen Wohn-Riester in vier Konstellationen einsetzen. Erstens: klassischer Wohn-Riester-Bausparvertrag mit Ansparphase und spaeterer Zuteilung fuer die Immobilie. Zweitens: direktes Wohn-Riester-Darlehen, das mit gefoerderten Beitraegen getilgt wird. Drittens: Entnahme aus einem bestehenden Riester-Rentenvertrag fuer Kauf, Bau, Entschuldung oder altersgerechten Umbau der selbstgenutzten Immobilie. Viertens: Entnahme bis 30.000 Euro pro Foerderberechtigtem fuer einen ausdruecklich altersgerechten Umbau nach DIN 18040-2, geregelt in § 92a Absatz 1 Nummer 3 EStG. Die Entnahme muss ueber die ZfA beantragt und die Verwendung nachgewiesen werden. Details zu den weiteren staatlichen Programmen fuer selbstgenutztes Wohneigentum haben wir auf unserer Uebersichtsseite Foerderung zusammengefasst, den KfW-Vergleich finden Sie unter KfW-Wohneigentum.
Wer aus einer selbstgenutzten Wohn-Riester-Immobilie in eine Mietwohnung wechselt, muss ohne Anzeigen und Reinvestition den Foerderbetrag zurueckzahlen. Ausnahmen gelten fuer beruflich bedingte Umzuege ueber begrenzte Zeit oder bei Reinvestition in eine neue selbstgenutzte Immobilie binnen der gesetzlichen Fristen. Ausserdem muss die Immobilie mindestens bis zum Auszahlungsbeginn der Rente selbstgenutzt bleiben. Wenn diese Bedingung wackelt, ist Wohn-Riester nicht die richtige Foerderung.
Wo Sie bei Wohn-Riester ansetzen koennen
Der wichtigste Hebel ist die Zulagenoptimierung. Wer nur einen Sockelbetrag von 60 Euro einzahlt und darauf hofft, die Zulage einzustreichen, verschenkt Foerderung: die Zulage wird anteilig gekuerzt, wenn der Mindesteigenbeitrag von 4 Prozent des Vorjahres-Bruttos nicht erreicht wird. Rechnen Sie den Mindesteigenbeitrag jedes Jahr neu aus, nachdem der Steuerbescheid mit dem Brutto-Vorjahresgehalt vorliegt. Bei stark schwankendem Einkommen, etwa bei Selbststaendigen im Rahmen einer Riester-Berechtigung ueber die Ehefrau, lohnt sich ein Beitragsrechner-Blick vor Jahresende.
Ein zweiter Hebel: die Kinderzulagen aktiv beantragen. Sie werden dem Elternteil zugerechnet, das das Kindergeld bezieht, in der Regel die Mutter. Bei beiden Berechtigten kann die Zuordnung durch schriftliche Erklaerung uebertragen werden, was steuerlich manchmal guenstiger ist. Und drittens: die jaehrliche Zulagenpruefung durch den Anbieter automatisieren lassen (Dauerzulagenantrag nach § 89 EStG). Sonst muessen Sie jaehrlich einen neuen Antrag stellen und laufen Gefahr, eine Zulage zu verlieren, weil Sie eine Frist verpassen.
Einschaetzung der Redaktion
Die verbreitete Aussage, Wohn-Riester lohne sich fuer niemanden mehr, wird der Sache nicht gerecht. Fuer die konkrete Familienkonstellation aus dem Beispiel (2 Kinder ab 2008, Alleinverdiener mit 45.000 Euro Brutto) ist die Foerderquote von 52,8 Prozent hoch, weil die Zulagen einen grossen Teil des Beitrags decken. Kritisch wird es fuer Alleinstehende und Doppelverdiener mit hoeherem Einkommen: dort dominiert der Sonderausgabenabzug, und der wird von der nachgelagerten Besteuerung im Ruhestand oft weitgehend aufgezehrt. Wer Wohn-Riester ernsthaft prueft, sollte drei Zahlen vorher wissen: eigenes Vorjahres-Brutto, erwarteten Steuersatz im Rentenalter und Dauer bis zur Rente. Wenn der erwartete Rentensteuersatz unter 25 Prozent liegt und die Familie zulagenberechtigte Kinder hat, ist die Foerderung noch immer eine der interessantesten fuer selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland.
Haeufige Fragen zu Wohn-Riester
Wer ist zulagenberechtigt?
Unmittelbar zulagenberechtigt sind alle in Deutschland gesetzlich rentenversicherten Personen, Beamte, Soldaten, kindererziehende Personen und Empfaenger bestimmter Sozialleistungen. Selbstaendige sind es meistens nicht direkt, koennen aber ueber eine mittelbare Zulagenberechtigung des Ehepartners nach § 79 Satz 2 EStG teilnehmen, wenn dieser unmittelbar berechtigt ist.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Grundsaetzlich loest der Verkauf eine schaedliche Verwendung nach § 92a Absatz 3 EStG aus. Sie muessen das gefoerderte Kapital innerhalb bestimmter Fristen entweder in eine neue selbstgenutzte Immobilie reinvestieren oder in einen normalen Riester-Rentenvertrag zurueckzahlen. Andernfalls werden Zulagen und Steuervorteil rueckabgewickelt.
Kann ich Wohn-Riester mit anderen Foerderungen kombinieren?
Ja. Wohn-Riester ist mit Krediten der KfW, mit Landes-Foerderprogrammen und mit BAFA-Zuschuessen fuer energetische Massnahmen kombinierbar. Die Zulagen der KfW und die Riester-Zulagen sind zwei getrennte Foerderungen und schliessen sich nicht aus. Beim Einsatz mehrerer Foerderquellen sind allerdings die Beleihungsgrenzen und die Reihenfolge im Grundbuch zu beachten.
Was ist der Unterschied zwischen Wohn-Riester und normalem Riester?
Rechtlich sind beide Riester nach § 82 EStG. Beim Wohn-Riester wird das Kapital ganz oder teilweise fuer selbstgenutztes Wohneigentum verwendet, statt es bis zum Rentenalter im Rentenvertrag zu binden. Bei der Auszahlung erfolgt die nachgelagerte Besteuerung ueber das Wohnfoerderkonto statt ueber laufende Rentenzahlungen.
Was kostet ein Wohn-Riester-Vertrag?
Die Kosten unterscheiden sich stark. Wohn-Riester-Bausparvertraege kosten meist eine Abschlussgebuehr von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, dazu jaehrliche Kontogebuehren um 10 bis 20 Euro. Wohn-Riester-Annuitaetendarlehen haben oft eine leichte Zinserhoehung gegenueber klassischen Darlehen. Vergleichen Sie die Gesamtkosten ueber die Effektivzins-Angabe nach § 6 PAngV, nicht nur die Zulagen.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Foerderung im Ueberblick
Alle Programme fuer den Immobilienkauf und die Sanierung auf einer Seite.
KfW-Wohneigentum
Konditionen, Antrag und Rechenbeispiele fuer das Foerderprogramm der KfW.
Kaufnebenkosten
Alle zusaetzlichen Kosten neben dem eigentlichen Kaufpreis im Ueberblick.
Budgetrechner
Was Ihr Einkommen an Immobilienbudget realistisch traegt.
- Wohn-Riester ist die auf selbstgenutztes Wohneigentum ausgerichtete Riester-Variante nach § 92a EStG.
- Grundzulage 175 Euro pro Person, Kinderzulage 300 Euro (ab 2008), max. 2.100 Euro Sonderausgabenabzug pro Jahr.
- Mindesteigenbeitrag: 4 Prozent des Vorjahres-Bruttos, mindestens 60 Euro Sockelbetrag.
- Familie mit 2 Kindern ab 2008 und Alleinverdiener 45.000 Euro Brutto: 950 Euro Zulagen bei 850 Euro Eigenbeitrag.
- Nachgelagerte Besteuerung im Ruhestand ueber Wohnfoerderkonto mit fiktiv 2 Prozent Verzinsung.
- Bei vorzeitigem Verkauf oder Vermietung greift die schaedliche Verwendung nach § 92a Absatz 3 EStG.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 10a zum Sonderausgabenabzug fuer Altersvorsorgebeitraege, § 22 Nummer 5 zur nachgelagerten Besteuerung.
- Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 79 bis 99 zur Riester-Foerderung, insbesondere § 84 Grundzulage, § 85 Kinderzulage, § 86 Mindesteigenbeitrag, § 89 Antragstellung und § 90 Zulagen-Verfahren.
- Einkommensteuergesetz (EStG), § 92a zur wohnwirtschaftlichen Verwendung des Riester-Kapitals und zum Wohnfoerderkonto, § 92b zum Antragsverfahren bei der ZfA.
- Altersvorsorgevertraege-Zertifizierungsgesetz (AltZertG), insbesondere § 1 zu den Voraussetzungen an foerderfaehige Vertraege.
- Zentrale Zulagenstelle fuer Altersvermoegen (ZfA), Merkblaetter und Informationsblaetter zur Riester-Zulage, Stand August 2026.