Von Andreas Wieland, Bankfachwirt, zwoelf Jahre BaufinanzierungStand 24. August 2026
Eigenkapital ist der Betrag, den Sie ohne Kredit in die Finanzierung einbringen. Je mehr Sie mitbringen, desto niedriger wird der Zins der Bank und desto kleiner die monatliche Rate. Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten decken, besser rund zwanzig Prozent des Kaufpreises zusaetzlich einplanen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen sind das mit Makler etwa 125.700 Euro.
Als Minimum brauchen Sie die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche, weil Banken die nur ungern mitfinanzieren. Das sind je nach Bundesland und Makler zwischen sieben und zwoelf Prozent des Kaufpreises. Fuer den besten Zins empfehlen die meisten Institute zusaetzlich zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Wer weniger einbringt, zahlt Zinsaufschlaege, die auf zwanzig Jahre Laufzeit deutlich hoeher ausfallen als das gesparte Eigenkapital.
Warum Eigenkapital ueberhaupt zaehlt
Eine Bank bewertet einen Immobilienkauf mit dem Beleihungsauslauf. Das ist das Verhaeltnis aus Darlehen und Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert liegt in der Regel zehn Prozent unter dem Kaufpreis, weil er Wertschwankungen und Verwertungskosten einpreist. Je weniger die Bank finanzieren muss, desto niedriger ist ihr Risiko, und desto guenstiger der Zins.
Zusaetzlich braucht die Bank die Sicherheit, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision fliessen naemlich nicht in die Immobilie und lassen sich auch nicht als Sicherheit im Grundbuch eintragen. Wer diese Kosten mitfinanzieren will, findet zwar Angebote, zahlt aber Aufschlaege von 0,3 bis 0,7 Prozentpunkten. Ueber zwanzig Jahre laeuft das auf einen fuenfstelligen Betrag.
So berechnen Sie Ihren Eigenkapital-Bedarf
Die Formel ist einfach: Nebenkosten voll und mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises. Die folgende Tabelle zeigt den empfohlenen Eigenkapital-Bedarf inklusive Makler fuer vier Bundeslaender mit unterschiedlichen Grunderwerbsteuersaetzen. Die Werte stammen aus dem Rechenmodell dieser Seite und stimmen exakt mit dem Kaufnebenkosten-Rechner ueberein.
| Kaufpreis | Bundesland | Kaufnebenkosten mit Makler | 20 % vom Kaufpreis | Empfohlenes Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | Bayern (3,5 %) | 25.601 € | 60.000 € | 85.601 € |
| 300.000 € | Sachsen (5,5 %) | 31.601 € | 60.000 € | 91.601 € |
| 300.000 € | NRW (6,5 %) | 34.601 € | 60.000 € | 94.601 € |
| 400.000 € | Bayern | 33.651 € | 80.000 € | 113.651 € |
| 400.000 € | Hessen (6 %) | 41.291 € | 80.000 € | 121.291 € |
| 400.000 € | NRW | 45.651 € | 80.000 € | 125.651 € |
| 500.000 € | Bayern | 41.810 € | 100.000 € | 141.810 € |
| 500.000 € | NRW | 56.810 € | 100.000 € | 156.810 € |
| 600.000 € | Bayern | 50.019 € | 120.000 € | 170.019 € |
| 600.000 € | NRW | 68.019 € | 120.000 € | 188.019 € |
Der Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen ist real und liegt bei 400.000 Euro Kaufpreis bei 12.000 Euro allein aus der Grunderwerbsteuer. Zusammen mit der unterschiedlichen Maklerprovision summiert sich das auf. Wer nahe einer Landesgrenze sucht und flexibel ist, spart im Zweifel eine mittlere fuenfstellige Summe.
Eine Kaeuferin aus Koeln plant 480.000 Euro Kaufpreis und hat 95.000 Euro Eigenkapital. Die Nebenkosten in NRW mit Makler liegen bei rund 54.700 Euro. Nach Abzug der Nebenkosten bleiben ihr 40.300 Euro fuer die Immobilie selbst. Das entspricht rund 8,4 Prozent des Kaufpreises. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei ueber 90 Prozent. Zwei ihrer drei Banken bieten ihr Zinsen mit einem Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten gegenueber dem 80-Prozent-Angebot. Bei 400.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Zinsbindung sind das rund 12.000 Euro Mehrkosten. Sie entscheidet sich, den Kauf zu verschieben, ein Jahr weiter zu sparen und dann zum guenstigeren Zins abzuschliessen.
Warum ein niedriger Beleihungsauslauf so viel spart
Banken staffeln ihre Konditionen in Beleihungsauslauf-Stufen. Ueblich sind Grenzen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent des Kaufpreises. Zwischen den Stufen liegen jeweils rund 0,15 bis 0,3 Prozentpunkte Zinsdifferenz. Ueber die Laufzeit einer typischen Baufinanzierung von 25 bis 30 Jahren summiert sich das auf einen fuenfstelligen Betrag.
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital-Anteil vom Kaufpreis | Ueblicher Zinsaufschlag | Mehrkosten auf 20 Jahre (400.000 Euro) |
|---|---|---|---|
| Bis 60 % | 40 % oder mehr | Bester Zins | — |
| Bis 80 % | 20 % | +0,15 Punkte | rund 8.000 € |
| Bis 90 % | 10 % | +0,3 Punkte | rund 16.000 € |
| Bis 100 % | 0 % | +0,5 Punkte | rund 26.000 € |
| Ueber 100 % | Nebenkosten mitfinanziert | +0,6 bis 0,9 Punkte | 30.000 € und mehr |
Die Zahlen sind Erfahrungswerte aus dem Markt August 2026 und schwanken zwischen den Banken. Sparkassen und Genossenschaftsbanken staffeln teils enger, Direktbanken teils groeber. Der Effekt bleibt: Wer ueber 80 Prozent hinausgeht, kauft sich einen dauerhaften Zinsaufschlag ein, der die Ersparnis durch schnelleren Kauf oft aufzehrt.
Welche Quellen als Eigenkapital zaehlen
Nicht jedes Geld gilt bei der Bank als Eigenkapital. Anerkannt wird nur Kapital, das ohne Rueckzahlungsverpflichtung zur Verfuegung steht. Konkret gehoeren dazu Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten, faellige Bausparvertraege, Aktien und Fondsdepots zum aktuellen Kurswert mit Abschlag, Lebensversicherungen mit Rueckkaufswert sowie unbelastete Grundstuecke oder andere Immobilien.
Auch Eigenleistungen zaehlen, sogenannte Muskelhypothek. Die Bank akzeptiert dabei einen Anteil, den Sie durch eigene Arbeitskraft ersparen. Ueblich sind zehn bis fuenfzehn Prozent des Kaufpreises, in Ausnahmen mehr. Die Bank verlangt aber realistische Nachweise und rechnet nur den Materialwert plus einen kleinen Zuschlag an. Ein Verwandtendarlehen zaehlt nur dann als Eigenkapital, wenn es formal nachrangig zum Bankdarlehen im Grundbuch abgesichert oder komplett zinsfrei und ohne Rueckzahlungspflicht ist. Wer sich hier verrechnet, verliert schnell die guenstigere Konditionsstufe.
Ihre Riester-Guthaben und Ihre betriebliche Altersvorsorge werden von den meisten Banken nicht als Eigenkapital gewertet. Riester duerfen Sie zwar nach Paragraf 92a EStG fuer die selbst genutzte Immobilie einsetzen (Wohn-Riester), das laeuft aber ueber einen separaten Antrag und wirkt nicht in der Beleihungsauslauf-Rechnung der Bank mit. Wer stark auf diese Quellen setzt, sollte fruehzeitig mit dem Berater klaeren, was tatsaechlich anerkannt wird.
Wie viel Eigenkapital wirklich reicht
Die verbreitete Regel lautet: Nebenkosten plus zwanzig Prozent. Diese Regel funktioniert fuer die meisten Kaeufer gut. Sie sichert einen Beleihungsauslauf um die 80 Prozent, was in der guenstigen Konditionsstufe liegt. Es gibt aber drei Situationen, in denen sich mehr lohnt und zwei, in denen weniger vertretbar sein kann.
Fuer mehr Eigenkapital sprechen ein unsicherer Job, hohes Zinsniveau und ein Kauf, der nahe an die persoenliche Belastungsgrenze geht. In allen drei Faellen reduzieren Sie das Risiko einer Zinsanpassung nach der Zinsbindung. Fuer weniger Eigenkapital koennen sprechen ein sehr sicheres Einkommen mit klarer Karriereperspektive und ein bewusst hoeher gewaehlter Tilgungssatz, der die Restschuld nach zehn Jahren stark reduziert. In diesem Fall zahlen Sie den Aufschlag, sind aber auch nach zehn Jahren im entspannten Beleihungsauslauf-Bereich.
Was tun bei wenig Eigenkapital
Wenn Sie nur die Nebenkosten decken koennen, bleibt der Kauf moeglich, aber teurer. Drei Wege reduzieren den Nachteil. Erstens: schneller tilgen. Eine Tilgung von drei oder vier Prozent statt zwei Prozent bringt Sie schneller in den 80-Prozent-Bereich, wo Sie nach der Zinsbindung sehr wahrscheinlich einen besseren Anschlusszins bekommen. Zweitens: KfW-Foerderung nutzen. Programme wie KfW 300 fuer Familien oder Wohn-Riester bringen zusaetzliche Mittel und wirken wie Eigenkapital in der Konditionsverhandlung. Drittens: den Kaufpreis reduzieren, indem Sie eine kleinere oder guenstigere Immobilie waehlen. Zehn Prozent weniger Kaufpreis senken den absoluten Eigenkapital-Bedarf spuerbar.
Check-Rechnung fuer Ihren Fall
Rechnen Sie in vier Schritten. Erstens: Kaufnebenkosten im Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln, inklusive Makler. Zweitens: zwanzig Prozent des Kaufpreises addieren. Drittens: Ihr verfuegbares Eigenkapital gegenrechnen. Viertens: pruefen, wie hoch der Beleihungsauslauf mit Ihrer Konstellation waere. Liegt er ueber 80 Prozent, rechnen Sie die Zinsdifferenz in einer Baufinanzierung mit +0,3 Prozentpunkten gegen den Referenzzins und vergleichen die Mehrkosten mit der Ersparnis, die entsteht, wenn Sie ein Jahr laenger sparen. Oft ist Warten die guenstigere Option, manchmal aber auch nicht — dann naemlich, wenn die Immobilienpreise in Ihrer Region schneller steigen als Sie sparen koennen.
Die verbreitete Behauptung, ohne zwanzig Prozent Eigenkapital sei ein Immobilienkauf unverantwortlich, ist zu pauschal. Entscheidend ist nicht der Eigenkapital-Prozentsatz an sich, sondern die Frage, ob die Monatsrate zum Nettoeinkommen passt und ob nach der Zinsbindung noch Puffer bleibt. Ein Kauf mit 12 Prozent Eigenkapital und einer Tilgung von vier Prozent kann solider sein als ein Kauf mit zwanzig Prozent Eigenkapital und einer Tilgung von einem Prozent, weil er nach zehn Jahren eine deutlich niedrigere Restschuld hat. Wichtig bleibt, die Nebenkosten immer aus eigenen Mitteln zu decken. Wer die mitfinanziert, kauft sich einen Zinsaufschlag ein, der ueber die Laufzeit teurer ist als das Sparen selbst.
Das Wichtigste in Kuerze
- Als Minimum brauchen Sie die Kaufnebenkosten in bar. Je nach Bundesland und Makler sind das zwischen sieben und zwoelf Prozent des Kaufpreises.
- Fuer die guenstige Konditionsstufe empfehlen die meisten Banken zusaetzlich zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital.
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis in NRW mit Makler liegt der empfohlene Eigenkapital-Bedarf bei rund 125.700 Euro, in Bayern bei rund 113.700 Euro.
- Wer den Beleihungsauslauf ueber 80 Prozent haelt, zahlt Zinsaufschlaege von 0,15 bis 0,5 Prozentpunkten — auf zwanzig Jahre gerechnet ein fuenfstelliger Betrag.
- Riester und betriebliche Altersvorsorge zaehlen fuer die meisten Banken nicht als Eigenkapital. Eigenleistungen dagegen schon, in Grenzen.
- Bei knappem Budget helfen hoehere Tilgung, KfW-Foerderung und ein bewusst kleinerer Kaufpreis, den Nachteil zu reduzieren.
Haeufige Fragen zum Eigenkapital beim Immobilienkauf
Kann ich eine Immobilie auch ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Das geht bei einigen Banken, wird aber teurer und ist an strenge Bedingungen geknuepft. Sie brauchen ein sehr stabiles Einkommen, eine gute Bonitaet und die Bereitschaft, deutlich hoehere Zinsen zu zahlen. Der Aufschlag liegt oft bei 0,6 bis 0,9 Prozentpunkten gegenueber einer Finanzierung mit zwanzig Prozent Eigenkapital.
Zaehlt mein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, sobald er zuteilungsreif oder faellig ist. Das gesparte Guthaben plus das zinsguenstige Bauspardarlehen werden von der Bank in der Regel voll angerechnet. Ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag zaehlt nur mit dem bereits eingezahlten Guthaben.
Wie hoch sollten die monatlichen Raten im Verhaeltnis zum Nettoeinkommen sein?
Als Faustregel gilt: nicht mehr als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens fuer die Baufinanzierungsrate. Bei geringerem Einkommen ist eher 30 Prozent sinnvoll, bei sehr hohem Einkommen sind auch 40 Prozent vertretbar. Je hoeher Ihr Eigenkapital-Anteil, desto niedriger die Rate bei gleichem Kaufpreis.
Zaehlen Geldgeschenke der Eltern als Eigenkapital?
Ja, sobald sie tatsaechlich geflossen und auf Ihrem Konto verfuegbar sind. Die Bank verlangt in der Regel einen Nachweis ueber den Ursprung, meist durch einen Kontoauszug. Ein Schenkungsvertrag ist nicht zwingend noetig, kann aber steuerlich sinnvoll sein — der Freibetrag zwischen Eltern und Kind liegt bei 400.000 Euro pro Elternteil alle zehn Jahre.
Reichen 10 Prozent Eigenkapital aus?
Wenn zehn Prozent des Kaufpreises als Bar-Eigenkapital zur Verfuegung stehen und die Kaufnebenkosten separat gedeckt sind, ist eine Finanzierung moeglich. Der Zins liegt aber rund 0,15 bis 0,3 Prozentpunkte ueber dem 80-Prozent-Angebot. Bei einem Darlehen von 350.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung summiert sich das auf rund 8.000 bis 12.000 Euro Mehrkosten.
Welche Rolle spielt die Restschuld nach der Zinsbindung?
Sie entscheidet ueber Ihre Verhandlungsposition beim Anschluss. Wer nach zehn Jahren noch bei 85 Prozent Beleihungsauslauf liegt, bekommt eher schlechte Konditionen. Wer durch hohe Tilgung auf 60 Prozent oder darunter kommt, verhandelt aus einer starken Position. Deshalb entlastet eine hoehere Anfangstilgung auch mit wenig Eigenkapital.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Was Sie zusaetzlich zum Kaufpreis brauchen.
Beleihungsauslauf verstehen
Wie die Bank Ihre Konditionen berechnet.
Wie viel Haus koennen Sie sich leisten
Rate und Kaufpreis in Einklang bringen.
Hypothekenrechner
Rate, Tilgung und Restschuld ausrechnen.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Deutsche Bundesbank, Bankenstatistik, Zinsstatistik fuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Ausgabe August 2026.
- Bundesministerium der Finanzen, Merkblatt Grunderwerbsteuer, Uebersicht der Landessaetze, Stand Juli 2026.
- Verband deutscher Pfandbriefbanken, Studie zum Beleihungsauslauf in der privaten Wohnimmobilienfinanzierung 2025.
- Paragraf 92a Einkommensteuergesetz zur Entnahme aus Riester-Vertraegen fuer selbst genutztes Wohneigentum.