Beim Immobilienkauf in Deutschland ist der Gang zum Notar Pflicht. Was viele Kaufer erst beim ersten Bescheid merken: Die Notarkosten teilen sich in mehrere klar geregelte Posten auf, jeder mit eigener Bemessungsgrundlage und eigenem Gebuhrensatz. Wer den Aufbau kennt, sieht sofort, welche Positionen realistisch sind und wo nachgefragt werden sollte.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Darlehen von 320.000 Euro liegen die Notarkosten bei rund 3.558 Euro brutto und die Grundbuchkosten bei rund 1.813 Euro. Das sind zusammen etwa 1,34 Prozent des Kaufpreises. Die Gebuhren richten sich strikt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); Rabatte oder Preisverhandlungen gibt es nicht. Wer weniger finanziert, spart bei der Grundschuldbeurkundung; wer bar zahlt, zahlt trotzdem den vollen Kaufvertragsteil.
Die Notarposten im Einzelnen
Der Notar erhebt fur jede Tatigkeit eine eigene Gebuhr nach Kostenverzeichnis (KV) des GNotKG. Fur den typischen Immobilienkauf mit Grundschuld sind vier Positionen relevant. Alle Gebuhren berechnen sich aus einer sogenannten 1,0-Gebuhr, die aus der Tabelle B (Anlage 2 GNotKG) abgelesen wird, multipliziert mit dem Gebuhrensatz der jeweiligen Position. Auf die Summe kommen 19 Prozent Umsatzsteuer.
| Position | KV | Satz | Bemessungsgrundlage | Beispiel 400.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | KV 21100 | 2,0 | Kaufpreis 400.000 Euro | 1.570,00 Euro |
| Vollzug des Kaufvertrags | KV 22110 | 0,5 | Kaufpreis 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| Betreuung der Kaufabwicklung | KV 22200 | 0,5 | Kaufpreis 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| Beurkundung Grundschuldbestellung | KV 21200 | 1,0 | Darlehen 320.000 Euro | 635,00 Euro |
| Zwischensumme netto | 2.990,00 Euro | |||
| zuzuglich 19 Prozent Umsatzsteuer | 568,10 Euro | |||
| Notarkosten brutto | 3.558,10 Euro | |||
Die Notarkosten machen bei diesem Beispiel rund 0,89 Prozent des Kaufpreises aus. Dazu kommen Grundbuchkosten von 1.812,50 Euro (0,45 Prozent), die zwar nicht an den Notar, aber ebenfalls uber ihn abgewickelt werden.
Viele Kaufer bekommen vom Notariat eine Kostennote uber einen einzigen Betrag und wundern sich, warum keine Aufschlusselung dabei ist. Es lohnt sich, sie direkt anzufordern. Das Sekretariat schickt sie in der Regel innerhalb eines Tages als PDF. Wer die vier Positionen mit KV-Nummern liest und die Bemessungsgrundlagen prufen kann, erkennt Auffalligkeiten sofort. Der haufigste Fehler in der Praxis ist ein falsch angesetzter Grundschuldbetrag, etwa weil die endgultige Darlehenssumme spater noch angepasst wurde und der Notar mit der ersten Zahl arbeitete.
Die 1,0-Gebuhr aus Tabelle B: das Fundament aller Rechnungen
Alle Beurkundungs- und Betreuungsgebuhren gehen auf die 1,0-Gebuhr aus Anlage 2 zum GNotKG zuruck. Diese Tabelle ist gestaffelt und steigt in Schritten von 15 Euro (bei 500 Euro Geschaftswert) auf 1.815 Euro (bei 1.050.000 Euro). Danach greift die Fortschreibungsregel: Je angefangene 50.000 Euro erhoht sich die Gebuhr um 80 Euro.
| Geschaftswert | 1,0-Gebuhr | 2,0-Gebuhr Beurkundung | 0,5-Gebuhr Vollzug |
|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 435 Euro | 870,00 Euro | 217,50 Euro |
| 300.000 Euro | 635 Euro | 1.270,00 Euro | 317,50 Euro |
| 400.000 Euro | 785 Euro | 1.570,00 Euro | 392,50 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro | 1.870,00 Euro | 467,50 Euro |
| 600.000 Euro | 1.095 Euro | 2.190,00 Euro | 547,50 Euro |
| 800.000 Euro | 1.415 Euro | 2.830,00 Euro | 707,50 Euro |
| 1.000.000 Euro | 1.735 Euro | 3.470,00 Euro | 867,50 Euro |
Bei einem Geschaftswert von 750.000 Euro betragt die 1,0-Gebuhr 1.335 Euro, weil dies ein exakter Tabellenwert ist. Bei einem Wert von 780.000 Euro rundet der Notar auf die nachste Stufe, also 800.000 Euro, und rechnet mit 1.415 Euro. Das ist keine Kulanzfrage: Die Rundungsregel steht in Paragraf 34 GNotKG.
Gesamtkosten fur typische Kaufpreise
Aus der 1,0-Gebuhr ergeben sich fur die haufigsten Kaufpreise klar bezifferbare Notar- und Grundbuchkosten. Grundlage der folgenden Tabelle ist eine Standardfinanzierung mit 80 Prozent Beleihung, also einer Grundschuld in Hohe von 80 Prozent des Kaufpreises.
| Kaufpreis | Grundschuld (80 Prozent) | Notar netto | Notar brutto | Grundbuch | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 160.000 Euro | 1.686,00 Euro | 2.006,34 Euro | 1.033,50 Euro | 3.039,84 Euro |
| 300.000 Euro | 240.000 Euro | 2.440,00 Euro | 2.903,60 Euro | 1.487,50 Euro | 4.391,10 Euro |
| 400.000 Euro | 320.000 Euro | 2.990,00 Euro | 3.558,10 Euro | 1.812,50 Euro | 5.370,60 Euro |
| 500.000 Euro | 400.000 Euro | 3.590,00 Euro | 4.272,10 Euro | 2.187,50 Euro | 6.459,60 Euro |
| 600.000 Euro | 480.000 Euro | 4.220,00 Euro | 5.021,80 Euro | 2.577,50 Euro | 7.599,30 Euro |
| 800.000 Euro | 640.000 Euro | 5.420,00 Euro | 6.449,80 Euro | 3.297,50 Euro | 9.747,30 Euro |
Die Zahlen zeigen, dass die Summe aus Notar und Grundbuch zwischen etwa 1,52 Prozent (bei 200.000 Euro) und 1,22 Prozent (bei 800.000 Euro) des Kaufpreises liegt. Prozentual sinkt der Anteil mit steigendem Kaufpreis, weil die Tabelle B degressiv gestaffelt ist.
Wer nicht die volle Beleihung ausschopft und statt 320.000 Euro nur 240.000 Euro Darlehen aufnimmt, spart bei 400.000 Euro Kaufpreis exakt 159 Euro netto bei den Notargebuhren und 75 Euro beim Grundbuch. Wer 100 Prozent finanziert, zahlt entsprechend mehr: bei 400.000 Euro Kaufpreis und 400.000 Euro Darlehen 3.736,60 Euro Notar brutto statt 3.558,10 Euro, das sind rund 178 Euro Aufschlag gegenuber der 80-Prozent-Finanzierung. Diese Zahlen sind exakt und nicht verhandelbar.
Ablauf und Zahlungszeitpunkt
Der Notar wird tatig, sobald sich Kaufer und Verkaufer auf den Kaufvertragsentwurf geeinigt haben. Nach der Beurkundung stellt er die Rechnung meist innerhalb weniger Wochen. Die Zahlungsfrist betragt in der Regel 14 Tage. Wichtig: Die Kostenrechnung des Notars ist keine Rechnung im umsatzsteuerlichen Sinne mit Verhandlungsspielraum, sondern eine Kostenberechnung auf Grundlage des GNotKG. Der Notar darf nicht mehr und nicht weniger berechnen, als das Gesetz vorsieht (Paragraf 17 GNotKG).
Kaufer und Verkaufer haften nach Paragraf 30 GNotKG als Gesamtschuldner fur die Notargebuhren. Ublich ist, dass der Kaufer den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung tragt, der Verkaufer nur die Kostenanteile fur Loschungen alter Grundschulden. Diese Aufteilung wird meist im Kaufvertrag festgehalten und ist die Marktpraxis, nicht das gesetzliche Muss.
Grundbuchkosten: getrennt gerechnet, gemeinsam gezahlt
Die Grundbuchkosten sind eine eigene Rechnung, gehen aber uber den Notar. Sie fallen an das jeweilige Amtsgericht und sind umsatzsteuerfrei (Paragraf 4 Nr. 9 UStG). Fur den typischen Kauf mit Darlehen entstehen drei Positionen:
| Position | KV | Satz | Bemessungsgrundlage | Beispiel 400.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | KV 14150 | 0,5 | Kaufpreis 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| Eintragung als Eigentumer (Auflassung) | KV 14110 | 1,0 | Kaufpreis 400.000 Euro | 785,00 Euro |
| Eintragung der Grundschuld | KV 14121 | 1,0 | Darlehen 320.000 Euro | 635,00 Euro |
| Grundbuchkosten gesamt | 1.812,50 Euro | |||
Die Auflassungsvormerkung sichert den Kaufer im Zeitraum zwischen Beurkundung und endgultiger Umschreibung ab. Sie ist die wichtigste Absicherung uberhaupt und kostet nur die halbe Gebuhr. Wer sie einsparen mochte, riskiert im schlimmsten Fall den Verlust des Objekts, weil der Verkaufer es kurzfristig anderweitig belasten oder ein zweites Mal verkaufen konnte. Verzicht ist keine sinnvolle Option.
Wo Sie bei den Notarkosten realistisch ansetzen konnen
Anders als bei Handwerkerangeboten gibt es bei den Notargebuhren keinen Preiswettbewerb. Trotzdem lassen sich in der Praxis vier Stellhebel nutzen, an denen sich die Summe steuern lasst. Alle Werte im folgenden Beispiel beziehen sich auf 400.000 Euro Kaufpreis.
Erstens: die Hohe der Grundschuld. Je niedriger die Grundschuld, desto niedriger die Beurkundungs- und Eintragungsgebuhren. 100.000 Euro weniger Grundschuld sparen rund 165 Euro netto beim Notar (KV 21200, 1,0-Gebuhr auf reduzierte Basis) plus rund 100 Euro Grundbuch (KV 14121). Wer knapp kalkuliert, sollte den Darlehensbedarf realistisch ansetzen, statt vorsorglich einen Puffer aufzuschlagen.
Zweitens: der Verzicht auf die Betreuung der Kaufabwicklung (KV 22200). Diese 0,5-Gebuhr fallt an, wenn der Notar die Kaufpreisfalligkeit uberwacht, Zahlungsanweisungen an die Bank verschickt und die Auszahlung koordiniert. Bei bekannten Vertragsparteien und einer erfahrenen Bank kann darauf verzichtet werden. Ersparnis bei 400.000 Euro: 392,50 Euro netto, also rund 467 Euro brutto. Der Notar muss diesen Verzicht aber schriftlich dokumentieren, und die Bank muss mitspielen. Fur die meisten Erstkaufer ist der Aufwand hoher als die Ersparnis.
Drittens: Notaranderskosten des Verkaufers klar regeln. Muss eine alte Grundschuld geloscht werden, weil der Verkaufer noch finanziert war, fallt eine Loschungsgebuhr an. Diese gehort systematisch zum Verkaufer und sollte im Kaufvertrag als Verkauferpflicht festgeschrieben werden. Wird das versaumt, landet die Position auf der Kauferrechnung.
Viertens: Notarauswahl regional prufen. Zwar sind die Gebuhren einheitlich, aber Notare in Gross- und Randstadten arbeiten unterschiedlich schnell und dokumentationsintensiv. Ein Notar, der zusatzliche Beglaubigungen und Nebenbeurkundungen ansetzt, kann die Rechnung um 200 bis 400 Euro erhohen, ohne dass es sofort auffallt. Der Preisunterschied liegt also weniger im Grundsatz, mehr in den Zusatzposten.
Notarkostenlucke mit einem Ratenkredit schliessen
Wenn das Eigenkapital fur die rund 3.558 Euro Notarkosten plus 1.813 Euro Grundbuch nicht ganz reicht, zeigt der Vergleich die Konditionen mehrerer Banken fur den Fehlbetrag.
Einschatzung der Redaktion
Die verbreitete Faustformel, Notar- und Grundbuchkosten mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises anzusetzen, stimmt fur die untere Kaufpreisspanne, ist bei mittleren und hoheren Kaufpreisen aber zu hoch gegriffen. Bei 400.000 Euro liegt die tatsachliche Summe bei rund 1,34 Prozent, bei 800.000 Euro bei rund 1,22 Prozent. Wer im Budget knapp kalkuliert, sollte lieber mit den Ist-Zahlen aus der GNotKG-Tabelle B rechnen als mit Faustformeln. Umgekehrt taugt die Faustformel als sichere Obergrenze, weil sie einen kleinen Puffer fur Nebenposten wie Loschungen, Beglaubigungen und Auslagen mitbringt.
Haufige Fragen zu den Notarkosten
Kann ich die Notarkosten frei verhandeln?
Nein. Die Gebuhren sind durch das GNotKG und die Tabelle B fest vorgegeben. Der Notar darf nicht abweichen und macht sich strafbar, wenn er weniger berechnet als vorgeschrieben (Paragraf 17 GNotKG). Preisvergleiche zwischen Notariaten sind sinnlos; ausschlaggebend sind Erreichbarkeit, Terminverfugbarkeit und die Qualitat der Beratung.
Warum sind die Notarkosten in der Rechnung hoher als die Tabelle B?
Die reine Beurkundungsgebuhr ist nur ein Teil. Dazu kommen Vollzug (0,5), Betreuung (0,5), die Grundschuldbeurkundung (1,0 auf den Darlehensbetrag) sowie Auslagen fur Portoentgelte, Grundbuchauszuge und die Einsicht in Register. Nicht zuletzt kommen 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Notargebuhren, aber nicht auf die Grundbuchkosten. Erst die Summe ergibt die realen 3.558 Euro brutto bei 400.000 Euro Kaufpreis.
Was passiert, wenn ich vor der Beurkundung vom Kauf zuruckzutreten will?
Solange der Kaufvertrag nicht beurkundet ist, fallen nur Entwurfsgebuhren an. Diese berechnet der Notar auf Grundlage von KV 24100 mit 0,5 bis 1,0 des Geschaftswerts, meist rund 0,5. Bei 400.000 Euro entstehen also rund 200 bis 400 Euro netto Entwurfskosten plus USt. Nach der Beurkundung ist ein Rucktritt nur noch nach den im Vertrag vereinbarten Rucktrittsklauseln oder unter engen gesetzlichen Voraussetzungen moglich; die vollen Notargebuhren sind dann bereits entstanden.
Zahlt bei einem Kaufvertrag mit Ehepartnern jeder die halbe Rechnung?
Kaufen Ehepartner gemeinsam, liegt trotzdem nur ein Kaufvertrag vor. Es wird eine Rechnung ausgestellt, die intern beliebig aufgeteilt werden kann. Fur das Notariat sind beide Kaufer gesamtschuldnerisch haftbar (Paragraf 30 GNotKG). Bei getrennten Kaufvertragen, etwa fur zwei Wohnungen im selben Objekt, entstehen zwei separate Kostenrechnungen mit jeweils voller Tabellenwertermittlung, also spurbar hoher.
Sind die Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei eigengenutzten Immobilien nein, das ist der Regelfall. Bei vermieteten Immobilien gehoren die Notarkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und werden ueber die AfA (2 Prozent bei Bestand, 3 Prozent bei Neubauten ab 2023, Paragraf 7 EStG) auf 33 bis 50 Jahre abgeschrieben. Bei gewerblich genutzten Objekten gelten die Grundsatze des Betriebsvermogens, hier ist ein Steuerberater unerlasslich.
Was kostet die Loschung einer alten Grundschuld?
Die Loschung im Grundbuch (KV 14140) kostet 0,5-fach den Betrag der zu loschenden Grundschuld, die notarielle Loschungsbewilligung (KV 21201) ebenfalls 0,5-fach. Bei einer alten 200.000-Euro-Grundschuld sind das 217,50 Euro Grundbuch plus 217,50 Euro Notar netto (rund 259 Euro brutto), zusammen also knapp 477 Euro. Diese Position tragt in der Marktpraxis der Verkaufer.
Muss ich die Notarkosten sofort nach Beurkundung zahlen?
Nein. Die Kostenberechnung geht meist einige Wochen nach der Beurkundung ein. Die Zahlungsfrist steht auf der Rechnung, ublich sind 14 Tage. Die Grundbucheintragung als Eigentumer erfolgt erst, wenn Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Notarkosten bezahlt sind. Wer verzogert, riskiert also, dass die Eigentumsumschreibung liegen bleibt.
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- Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen kosten Notar 3.558,10 Euro brutto und Grundbuch 1.812,50 Euro, zusammen rund 1,34 Prozent des Kaufpreises.
- Die Gebuhren richten sich strikt nach GNotKG Tabelle B, es gibt keine Verhandlung und keinen Rabatt.
- Vier Notarpositionen sind ublich: Beurkundung (2,0 auf Kaufpreis), Vollzug (0,5), Betreuung (0,5) und Grundschuld (1,0 auf Darlehen). Dazu kommen 19 Prozent USt.
- Weniger Darlehen bedeutet weniger Grundschuld-Gebuhr. Der Verzicht auf die Betreuungsgebuhr spart rund 467 Euro brutto, ist aber selten praktikabel.
- Die Auflassungsvormerkung ist eine Absicherung, die man nicht wegoptimieren sollte.
Quellen und weiterfuhrende Literatur
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebuhrentabelle B mit Fortschreibungsregel ab 1.050.000 Euro (je 50.000 Euro plus 80 Euro auf die 1,0-Gebuhr)
- GNotKG Kostenverzeichnis, KV 21100 (Beurkundung Kaufvertrag), KV 21200 (Beurkundung Grundschuldbestellung), KV 22110 (Vollzug), KV 22200 (Betreuung), KV 24100 (Entwurf)
- GNotKG Paragraf 17 zur Kostenerhebungspflicht, Paragraf 30 zur Kostenschuldnerhaftung, Paragraf 34 zur Wertermittlung mit Rundungsregel
- Gerichtskostengesetz und GNotKG, KV 14110 (Auflassung), KV 14121 (Grundschuldeintragung), KV 14140 (Loschung), KV 14150 (Vormerkung) fur die Grundbuchkosten
- Umsatzsteuergesetz (UStG), Paragraf 4 Nr. 9 zur Steuerbefreiung der Grundbuchkosten, Paragraf 12 fur den Regelsteuersatz von 19 Prozent auf Notarleistungen