Die Maklerprovision ist der groesste einzelne Posten unter den Kaufnebenkosten und liegt beim Kauf einer Wohnimmobilie in fast allen Bundeslaendern bei 3,57 Prozent des Kaufpreises fuer den Kaeufer. Seit Ende 2020 gilt bundesweit das Bestellerprinzip in Verbraucherfaellen, das die frueher regionale Zersplitterung stark eingedaempft hat. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.280 Euro fuer den Kaeufer, netto 12.000 Euro plus 2.280 Euro Umsatzsteuer.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt fuer den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher das Bestellerprinzip. Der Kaeufer muss maximal die Haelfte der Gesamtprovision tragen, die zwischen Verkaeufer und Makler vereinbart wurde. Ueblich sind heute 3,57 Prozent fuer den Kaeufer und 3,57 Prozent fuer den Verkaeufer, also insgesamt 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.280 Euro Kaeufer-Anteil. Die Provision ist verhandelbar, insbesondere in Regionen mit langer Vermarktungsdauer.
Was Sie in Ihrem Bundesland zahlen
Die Hoehe der ueblichen Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern hat sich regional als Ortsueblich etabliert. In der Praxis haben sich zwei Rahmen herausgebildet: Die grosse Mehrheit der Bundeslaender arbeitet mit 3,57 Prozent Kaeufer-Anteil inklusive Umsatzsteuer, was gleichzeitig der ueblichen Verkaeufer-Provision entspricht. Wenige Ausnahmen liegen darunter.
| Bundesland | Kaeufer-Anteil | bei 400.000 EUR |
|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Bayern | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Berlin | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Brandenburg | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Bremen | 2,98 % | 11.920 EUR |
| Hamburg | 3,12 % | 12.480 EUR |
| Hessen | 2,98 % | 11.920 EUR |
| Mecklenburg-Vorpommern | 2,98 % | 11.920 EUR |
| Niedersachsen | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Saarland | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Sachsen | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Sachsen-Anhalt | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Schleswig-Holstein | 3,57 % | 14.280 EUR |
| Thueringen | 3,57 % | 14.280 EUR |
Alle Werte enthalten die Umsatzsteuer von 19 Prozent. Der Netto-Anteil bei 3,57 Prozent Bruttoprovision liegt bei 3,00 Prozent, bei 2,98 Prozent bei 2,50 Prozent netto. Die Abweichungen in Bremen, Hessen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern gehen auf gewachsene regionale Usancen zurueck, das Bestellerprinzip hat daran nichts geaendert, weil dort die Verkaeufer-Provision entsprechend niedriger liegt und die haelftige Teilung damit den niedrigeren Kaeufer-Satz ergibt.
Das Bestellerprinzip seit Dezember 2020
Am 23. Dezember 2020 traten mit dem Gesetz ueber die Verteilung der Maklerkosten die neuen §§656a bis 656d BGB in Kraft. Sie gelten fuer den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Kaeufer Verbraucher ist. Fuer Mehrfamilienhaeuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstuecke gilt die Regelung nicht, dort ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar.
Der Kernpunkt ist §656c BGB: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt (Doppeltaetigkeit), muss er von beiden die gleiche Provision verlangen. §656d BGB verhindert die klassische Umgehung: Selbst wenn der Verkaeufer den Makler allein beauftragt, kann er nur bis zur Haelfte der zwischen ihm und dem Makler vereinbarten Provision auf den Kaeufer abwaelzen, und auch nur, wenn er selbst seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Der Kaeufer wird also nie mehr belastet als der Verkaeufer.
Vor der Reform war es in einigen Bundeslaendern ueblich, dass der Kaeufer die volle Provision von 7,14 Prozent trug. Die Kaeufernebenkosten sanken durch die Reform in NRW, Bayern, Baden-Wuerttemberg und Berlin praktisch ueber Nacht um rund die Haelfte der Maklerkosten.
Die 3,57 Prozent sind ueblich, aber keine Rechtsvorschrift. In laenger vermarkteten Objekten oder bei hohen Kaufpreisen laesst sich mit dem Verkaeufer und dem Makler ein niedrigerer Satz aushandeln. Insbesondere ueber der Millionen-Marke gilt der volle Prozentsatz haeufig nicht mehr, denn die Provision waechst linear mit dem Kaufpreis, waehrend der Aufwand des Maklers nur teilweise mitwaechst. Verkaeufer, die auf einem festen Provisionssatz beharren, riskieren ein hoeher aufgerufenes Angebot des Kaeufers zu kippen. Ein sauberer Verhandlungsansatz ist, den Nettoertrag des Verkaeufers zu vergleichen: 400.000 Euro Kaufpreis bei 3,57 Prozent Verkaeufer-Provision entsprechen 385.720 Euro Nettoerloes, waehrend 395.000 Euro bei 3,00 Prozent 383.150 Euro ergeben. Wer als Kaeufer das erste Angebot mit einer aequivalenten Provisions-Erleichterung koppelt, gewinnt oft die Verhandlung.
Wann und wie die Provision faellig wird
Der Anspruch auf die Maklerprovision entsteht mit dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrags, im Immobilienkauf also mit der notariellen Beurkundung. Voraussetzungen sind ein wirksamer Maklervertrag in Textform (§656a BGB), der Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder eine erfolgreiche Vermittlungsleistung des Maklers, und die Kausalitaet der Maklertaetigkeit fuer den Vertragsabschluss.
Die Rechnung geht dem Kaeufer nach Beurkundung zu, faellig ist die Provision in der Regel sofort. Im Unterschied zur Grunderwerbsteuer, die vor der Eigentumsumschreibung liegen muss, ist die Maklerzahlung keine Voraussetzung fuer den Eintrag ins Grundbuch, sondern eine separate zivilrechtliche Forderung.
Die Umsatzsteuer wird gesondert ausgewiesen. Sie ist als Bestandteil der Kaufnebenkosten steuerlich weder als Werbungskosten noch als Sonderausgabe absetzbar, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen. Bei einer vermieteten Immobilie zaehlt die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird ueber die Abschreibungsdauer verteilt, in der Regel 50 Jahre bei Wohngebaeuden.
Das Bestellerprinzip gilt nur fuer den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher. Wer ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstueck oder eine Gewerbeimmobilie kauft, faellt nicht darunter und kann durchaus mit der vollen Provision belastet werden. Auch bei Zwischenvermietungen oder gewerblicher Nutzung des Objekts pruefen Makler die Verbrauchereigenschaft im Einzelfall, im Zweifel per Selbstauskunft des Kaeufers.
Wo Sie sinnvoll ansetzen koennen
Die Provision ist verhandelbar, aber nicht immer im gleichen Umfang. Drei Ansaetze wirken zuverlaessig.
Erstens: Kauf ohne Makler pruefen. Direkt vom Eigentuemer angebotene Objekte, Zwangsversteigerungen und Bautraegerangebote fallen gaenzlich aus der Maklerprovision heraus. Bei 400.000 Euro Kaufpreis entfallen so 14.280 Euro Nebenkosten, die Sie in Sondertilgung oder Renovierung stecken koennen. Der Aufwand ist hoeher, weil Sie Objekt- und Rechtspruefung selbst organisieren muessen, aber die Marge ist real.
Zweitens: Provisionssatz aktiv verhandeln, insbesondere bei laenger inserierten Objekten. Wer feststellt, dass eine Wohnung seit sechs Monaten online ist, hat einen Verhandlungshebel gegenueber dem Verkaeufer, der jede Woche Bereitstellungszinsen und Vermarktungsaufwand traegt. Ein Prozentpunkt weniger Verkaeufer-Provision setzt nach §656d BGB automatisch auch den Kaeufer-Anteil herab.
Drittens: Doppelmakler-Konstellation ausnutzen. Wenn derselbe Makler beide Seiten vertritt, ist die haelftige Teilung ohnehin Pflicht. Hier ist der Verhandlungsspielraum ueber den Gesamtsatz oft groesser, weil der Makler die volle Provision aus einer Hand behaelt und nicht mit einem Kollegen teilen muss.
Einschaetzung der Redaktion
Der oft gehoerte Rat, aus Prinzip nur ohne Makler zu kaufen, ist praktisch schwer umsetzbar und rechnet sich seltener als angenommen. In den attraktiven Lagen der Grossstaedte liegt der Anteil provisionsfreier Objekte im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wer ausschliesslich darauf wartet, kauft am Ende gar nicht oder deutlich spaeter zu hoeherem Preis. Umgekehrt gilt: Die 3,57 Prozent sind eine Konvention, kein Naturgesetz. In lauwarmen Maerkten und bei langsamen Objekten hat der Kaeufer echten Verhandlungsspielraum, den viele nicht nutzen, weil sie ihn nicht kennen. Wer sauber argumentiert und die Zahlen des Verkaeufers versteht, bringt regelmaessig 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte heraus. Das sind bei 400.000 Euro zwischen 2.000 und 4.000 Euro, ohne dass sich am Objekt etwas aendert.
- Ueblich sind 3,57 Prozent Kaeufer-Anteil inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer, in Bremen, Hessen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern regional 2,98 bis 3,12 Prozent.
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.280 Euro (Netto 12.000 + USt 2.280), bei 600.000 Euro sind es 21.420 Euro.
- Rechtsgrundlage ist das Bestellerprinzip nach §§656a bis 656d BGB, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020, fuer Verbraucher-Kaeufe von Wohnung oder Einfamilienhaus.
- Der Kaeufer traegt maximal die Haelfte der Gesamtprovision und nur dann, wenn der Verkaeufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
- Die Provision ist verhandelbar, insbesondere bei laenger vermarkteten Objekten und in der Doppelmakler-Konstellation.
Haeufige Fragen zur Maklerprovision
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
Ueblich sind bundesweit 3,57 Prozent des Kaufpreises fuer den Kaeufer, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sind es 2,98 Prozent, in Hamburg 3,12 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das je nach Bundesland zwischen 11.920 und 14.280 Euro.
Muss der Kaeufer die Maklerprovision alleine zahlen?
Nein, seit dem 23. Dezember 2020 gilt nach §§656c und 656d BGB das Bestellerprinzip. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher trennt sich die Provision haelftig zwischen Kaeufer und Verkaeufer. Der Kaeufer traegt maximal so viel wie der Verkaeufer, und nur dann, wenn dieser seinen Anteil gezahlt hat.
Wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?
Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags entsteht der Anspruch, faellig ist die Rechnung ueblicherweise sofort. Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Provisionszahlung keine Voraussetzung fuer die Eintragung ins Grundbuch, sondern eine getrennte zivilrechtliche Forderung.
Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutzten Immobilien nein. Bei vermieteten Objekten zaehlt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird zusammen mit dem Gebaeudeanteil ueber 50 Jahre abgeschrieben, in der Regel mit zwei Prozent pro Jahr. Der Grundstuecksanteil wird nicht abgeschrieben.
Was gilt bei Zwangsversteigerung oder Kauf vom Bautraeger?
Beides ist provisionsfrei, weil kein Makler involviert ist. Bei Zwangsversteigerungen entfallen zusaetzlich meist die Notarkosten fuer den Kaufvertrag, weil der Zuschlagsbeschluss des Gerichts an die Stelle des Vertrags tritt. Andere Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag fallen normal an.
Gilt das Bestellerprinzip auch bei Mehrfamilienhaeusern?
Nein. §656a BGB gilt nur fuer Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher-Kaeufer. Bei Mehrfamilienhaeusern, Grundstuecken oder Gewerbeimmobilien ist die Verteilung der Provision weiterhin frei verhandelbar, ueblich ist auch dort haelftige Teilung, aber nicht Pflicht.
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Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Buergerliches Gesetzbuch (BGB), §656a zur Textform des Maklervertrags, §656b zum Anwendungsbereich, §656c zur Doppeltaetigkeit und haelftigen Teilung, §656d zur Vermittlung fuer den Verkaeufer und Halbteilungsgrundsatz
- Gesetz ueber die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufvertraegen ueber Wohnungen und Einfamilienhaeuser vom 12. Juni 2020, in Kraft getreten am 23. Dezember 2020
- Umsatzsteuergesetz (UStG), §12 Absatz 1 zum Regelsteuersatz von 19 Prozent auf Maklerleistungen
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Juli 2023, Az. I ZR 197/22, zur Wirksamkeit von Maklervertraegen in Textform
- Bundesministerium der Justiz, Merkblatt zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf, Stand 2023