Fachlich geprüft von Andreas Wieland, Bankkaufmann, zwölf Jahre BaufinanzierungsberatungZuletzt aktualisiert am 9. August 2026
Wie viel Haus Sie sich leisten können, ergibt sich aus zwei Größen: der Monatsrate, die Ihr Haushalt dauerhaft trägt, und dem Eigenkapital, das nach Abzug der Kaufnebenkosten übrig bleibt. Der Rechner oben führt beide zusammen und zeigt den maximalen Kaufpreis samt Beleihungsauslauf.
Der maximale Kaufpreis folgt aus tragbarer Rate mal zwölf, geteilt durch die Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, plus Eigenkapital, minus Kaufnebenkosten. Bei 1.400 Euro Rate, 3,60 Prozent Zins, 2,00 Prozent Tilgung und 90.000 Euro Eigenkapital liegt er in Nordrhein-Westfalen bei rund 349.900 Euro. Als Faustregel gilt: höchstens 35 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate, und die Nebenkosten von zehn bis zwölf Prozent kommen immer aus dem Eigenkapital.
Der Rechenweg, Schritt für Schritt
Die meisten rechnen vom Kaufpreis aus rückwärts und wundern sich im Bankgespräch. Belastbar ist nur die Rechnung von der Rate aus vorwärts. Sie hat drei Schritte, die wir hier mit 1.400 Euro Rate, 3,60 Prozent Sollzins, 2,00 Prozent Tilgung und 90.000 Euro Eigenkapital durchgehen.
- Aus der Rate wird das Darlehen. Rate mal zwölf, geteilt durch die Summe aus Zins und Tilgung: 16.800 geteilt durch 5,60 Prozent ergibt 300.000 Euro Darlehen.
- Eigenkapital dazu, Nebenkosten runter. Vom Eigenkapital gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab, denn die finanziert die Bank in der Regel nicht mit. In Nordrhein-Westfalen mit Makler sind das rund 11,4 Prozent des Kaufpreises.
- Das Ergebnis prüfen. Kaufpreis rund 349.900 Euro, davon rund 40.100 Euro Nebenkosten aus Eigenkapital, Beleihungsauslauf knapp 86 Prozent. Das ist finanzierbar, aber nicht in der besten Konditionsklasse.
| Nettoeinkommen | Tragbare Rate (35 %) | Darlehen bei 5,6 % | Kaufpreis mit 90.000 € EK* |
|---|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | 225.000 € | rund 282.700 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 300.000 € | rund 349.900 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 375.000 € | rund 417.200 € |
| 6.500 € | 2.275 € | 487.500 € | rund 518.200 € |
*Beispielwerte für Nordrhein-Westfalen mit 3,57 Prozent Maklerprovision. Der Reiter Budget rechnet dieselbe Logik für Ihr Bundesland und Ihre Zahlen.
In Finanzierungsgesprächen scheitern Budgets selten an der Rate und häufig an einer Zeile, die im ersten Gespräch nie auftaucht: der Haushaltsrechnung der Bank. Dort stehen Pauschalen für Lebenshaltung pro Person, das Auto, Versicherungen und bestehende Ratenkredite. Ein einziger laufender Autokredit über 350 Euro drückt das maximale Darlehen bei 5,6 Prozent Annuität um rund 75.000 Euro. Wer einen Immobilienkauf plant, löst kleine Konsumkredite deshalb am besten vor dem Bankgespräch ab, nicht danach.
Die drei Grenzen, die Banken wirklich prüfen
Eine Bank beantwortet die Leistbarkeitsfrage dreifach, und die strengste Grenze gewinnt.
- Die Haushaltsrechnung. Einnahmen minus Pauschalen minus bestehende Verpflichtungen. Was übrig bleibt, muss die Rate tragen, mit Puffer.
- Der Beleihungsauslauf. Das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Bis 80 Prozent ist der Standardbereich, darüber steigen die Zinsen spürbar, jenseits von 100 Prozent finanzieren nur wenige Banken.
- Die Kapitaldienstfähigkeit bei höherem Zins. Viele Institute rechnen die Rate probeweise mit einem Zinsaufschlag, um die Anschlussfinanzierung abzusichern. Ein Budget, das nur beim heutigen Zins funktioniert, fällt hier durch.
Prüfen, was Banken für Ihr Budget aufrufen
Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital und Nettoeinkommen ein und sehen, welche Konditionen Banken für Ihre Konstellation anbieten. Dauert rund drei Minuten.
Was das Budget wirklich vergrößert
Drei Hebel wirken unterschiedlich stark. Am Beispiel von 1.400 Euro Rate und 90.000 Euro Eigenkapital:
| Hebel | Veränderung | Wirkung auf den Kaufpreis |
|---|---|---|
| Rate erhöhen | +100 € monatlich | rund +21.400 € |
| Eigenkapital erhöhen | +10.000 € | rund +9.000 € |
| Bundesland wechseln | NRW zu Bayern | rund +9.400 € bei gleichem Einsatz |
| Tilgung senken | 2,0 auf 1,0 % | rechnerisch +65.200 €, aber Laufzeit über 45 Jahre |
Die letzte Zeile ist der Klassiker unter den schlechten Ideen. Eine niedrigere Tilgung bläht das rechnerische Budget auf und verschiebt das Problem in die Anschlussfinanzierung. Der Rechner zeigt Ihnen deshalb zur Budgetzahl immer den Beleihungsauslauf als Ampel an.
Rechnen Sie mit dem Nettoeinkommen, das dauerhaft sicher ist. Boni, Überstunden und Elterngeld fallen weg oder sind befristet, und Banken streichen sie in der Haushaltsrechnung ganz oder teilweise heraus. Wer mit dem besten Monat des Jahres plant, kauft am eigenen Budget vorbei.
Einschätzung der Redaktion
Die gängige Empfehlung lautet, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Pauschal stimmt das nicht. Wer jeden Euro ins Objekt steckt und nach dem Kauf ohne Rücklage dasteht, finanziert die erste größere Reparatur über einen teuren Ratenkredit, und eine defekte Heizung kostet schnell fünfstellig. Drei Nettomonatsgehälter sollten nach Kauf und Nebenkosten unangetastet bleiben, auch wenn das den maximalen Kaufpreis um zehn- oder fünfzehntausend Euro senkt. Ein Budget, das keine Reserve lässt, ist kein Budget, sondern eine Wette auf ein reparaturfreies Haus.
- Rechnen Sie von der Rate vorwärts, nicht vom Kaufpreis rückwärts: Rate mal zwölf geteilt durch Zins plus Tilgung ergibt das Darlehen.
- Höchstens 35 Prozent des dauerhaft sicheren Nettoeinkommens für die Rate ansetzen.
- Kaufnebenkosten von zehn bis zwölf Prozent kommen immer aus dem Eigenkapital, die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit.
- 100 Euro mehr Rate bringen rund 21.400 Euro Kaufpreis, 10.000 Euro mehr Eigenkapital rund 9.000 Euro.
- Drei Nettomonatsgehälter bleiben als Reserve unangetastet, sonst zahlt die erste Reparatur ein Ratenkredit.
Häufige Fragen zum Budget
Wie viel Haus kann ich mir bei 4.000 Euro netto leisten?
Mit der 35-Prozent-Regel trägt ein Haushalt mit 4.000 Euro netto eine Rate von 1.400 Euro. Bei 3,60 Prozent Zins und 2,00 Prozent Tilgung entspricht das 300.000 Euro Darlehen. Mit 90.000 Euro Eigenkapital sind in Nordrhein-Westfalen rund 349.900 Euro Kaufpreis erreichbar, in Bayern wegen der niedrigeren Grunderwerbsteuer etwa 9.400 Euro mehr.
Welcher Anteil des Einkommens darf in die Rate fliessen?
Verbreitet sind 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens als Obergrenze. Entscheidender als die Faustregel ist die Haushaltsrechnung der Bank mit Lebenshaltungspauschalen und bestehenden Verpflichtungen. Wer unsicher ist, rechnet mit 30 Prozent und behandelt alles darüber als Verhandlungsmasse.
Zählt die Bank mein Urlaubs- und Weihnachtsgeld mit?
Uneinheitlich. Vertraglich fixierte Sonderzahlungen werden oft anteilig angerechnet, freiwillige Boni und Überstunden häufig gestrichen. Planen Sie Ihr Budget mit dem Grundgehalt und betrachten Sie Sonderzahlungen als Quelle für Sondertilgungen statt als Teil der Rate.
Geht ein Hauskauf ganz ohne Eigenkapital?
Einzelne Banken bieten Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises an, teils inklusive Nebenkosten. Der Zinsaufschlag ist erheblich, die Anforderungen an Einkommen und Objektlage sind hoch. Für die meisten Haushalte ist der bessere Weg, mindestens die Nebenkosten plus zehn Prozent des Kaufpreises anzusparen.
Warum zeigt der Rechner einen Beleihungsauslauf an?
Weil er über den Zins mitentscheidet. Der Beleihungsauslauf beschreibt, welcher Anteil des Objektwerts fremdfinanziert ist. Bis 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent den Standard, darüber wird es teurer. Die Ampel im Reiter Budget ordnet Ihren Wert direkt ein.
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Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch: der Betrag, der Ihr Eigenkapital zuerst verlässt.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 488 zum Darlehensvertrag und § 489 Absatz 1 Nummer 2 zum Kündigungsrecht nach zehn Jahren
- Preisangabenverordnung (PAngV), § 6 zur Berechnung des effektiven Jahreszinses
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 8 zur Bemessungsgrundlage, sowie die Bekanntmachungen der Landesfinanzministerien zu den geltenden Steuersätzen, Stand August 2026
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision