Nach zehn oder funfzehn Jahren Zinsbindung lauft die erste Finanzierungsperiode eines Immobilienkredits ab, und die Restschuld muss neu geregelt werden. Wer das Thema Anschlussfinanzierung fruh angeht, spart oft mehr als er im gesamten Kaufprozess an Nebenkosten optimieren konnte. Drei Wege stehen offen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einem neuen Institut, oder das Forward-Darlehen. Jeder Weg hat einen eigenen Rechenweg und einen eigenen Break-even.
Bei einem 300.000-Euro-Darlehen zu 3,5 Prozent und 2 Prozent anfanglicher Tilgung liegt die Restschuld nach zehn Jahren bei rund 228.284 Euro. Ein Zinsvorteil von 0,5 Prozentpunkten bei der Anschlussfinanzierung entspricht auf diese Summe rund 1.141 Euro pro Jahr. Wer bei der ursprunglichen Bank prolongiert, akzeptiert meist einen Kondition, die 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte uber dem Marktzins liegt. Umschuldung kostet einmalig Notar und Grundbuch von rund 531 Euro (Abtretung) bis 1.062 Euro (Neubestellung). Forward-Darlehen sichern den heutigen Zins fur bis zu 60 Monate im Voraus, kosten aber 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte Aufschlag pro Vorlaufmonat.
Restschuld nach der ersten Zinsbindung: worum es wirklich geht
Der Anfangsschock kommt oft nach dem ersten Bankgesprach: Trotz zehn Jahre Tilgung ist die Restschuld immer noch riesig. Der Grund liegt im Aufbau der Annuitat. Am Anfang zahlt der Kaufer fast nur Zinsen, weil die Verzinsung auf den vollen Darlehensbetrag lauft. Erst mit den Jahren verschiebt sich das Verhaltnis zugunsten der Tilgung.
| Ausgangsdarlehen | Zins Sollzinsbindung | Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 3,5 Prozent | 2,0 Prozent | 916,67 Euro | 152.190 Euro |
| 300.000 Euro | 3,5 Prozent | 2,0 Prozent | 1.375,00 Euro | 228.284 Euro |
| 300.000 Euro | 3,5 Prozent | 3,0 Prozent | 1.625,00 Euro | 192.426 Euro |
| 400.000 Euro | 3,5 Prozent | 2,0 Prozent | 1.833,33 Euro | 304.378 Euro |
| 400.000 Euro | 4,0 Prozent | 2,0 Prozent | 2.000,00 Euro | 301.833 Euro |
Die Werte in der Tabelle zeigen zwei Kernwahrheiten: Die Anfangstilgung hat einen viel groesseren Effekt auf die Restschuld als der Zinssatz. Und je hoher das Ausgangsdarlehen, desto grosser die absolute Restschuld, an die eine Anschlussfinanzierung anschliessen muss. Bei einem 300.000-Euro-Darlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung sind nach zehn Jahren 71.716 Euro getilgt. Bei 3 Prozent Anfangstilgung waren es 107.574 Euro. Das sind rund 36.000 Euro mehr Tilgung fur 250 Euro mehr Monatsrate.
Die meisten Prolongationsangebote der Hausbank kommen drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung per Brief. Wer diese Frist verpennt und keine Ruckmeldung gibt, landet automatisch in einer variablen Verzinsung nach Ablauf der Bindung, meistens beim aktuellen 3-Monats-Euribor plus einem Aufschlag von 1,5 bis 3 Prozentpunkten. Das kann uber Nacht Mehrkosten von 500 bis 800 Euro pro Monat bedeuten. Wer nicht innerhalb weniger Wochen reagiert, bezahlt teures Lehrgeld. Ein einfacher Kalendereintrag zwolf Monate vor Ablauf der Bindung reicht, um das Thema rechtzeitig auf den Tisch zu holen.
Die drei Wege der Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung gibt es drei ubliche Wege, wobei jeder eine eigene Kosten- und Prozessstruktur mitbringt. Welcher der richtige ist, hangt vom Marktzins, der Bequemlichkeit und der Zeitplanung ab.
Prolongation: bei der alten Bank bleiben
Bei der Prolongation verlangert die bisherige Bank das Darlehen zu neuen Konditionen. Der Vorteil ist Bequemlichkeit: keine Bonitatsprufung, keine neue Grundschuld, keine Notarkosten, keine Wertermittlung. Das Angebot kommt in der Regel drei Monate vor Ablauf, oft ohne aktive Nachverhandlung. Der Nachteil: Prolongationsangebote der Hausbank liegen im Marktvergleich meist 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte uber den besten Konditionen anderer Banken. Auf 228.284 Euro Restschuld sind 0,3 Prozentpunkte rund 685 Euro pro Jahr, uber zehn Jahre neuer Bindung also rund 6.800 Euro. Das ist der Preis der Bequemlichkeit.
Prolongation lohnt sich, wenn der Zinsvorteil bei einer Umschuldung geringer ist als die Wechselkosten und der Aufwand des Bankwechsels. Als Faustregel gilt: Unter 0,15 Prozentpunkten Zinsvorteil ist der Wechsel wirtschaftlich meistens nicht sinnvoll.
Umschuldung: zu einer anderen Bank wechseln
Bei der Umschuldung ubernimmt eine neue Bank das Darlehen. Der Wechsel bedeutet: neue Bonitatsprufung, neue Objektbewertung, Grundschuld muss ubertragen oder neu bestellt werden. Der Vorteil liegt beim niedrigeren Zins, der Nachteil bei den einmaligen Wechselkosten und dem Zeitaufwand.
Fur die Grundschuld gibt es zwei Wege. Die Abtretung ist gunstiger: Die alte Grundschuld wird an die neue Bank ubertragen, es fallt nur eine 0,5-Notargebuhr fur die Abtretungserklarung an, plus 0,5-Gebuhr im Grundbuch fur die Anderung. Bei 228.284 Euro Restschuld sind das rund 289 Euro Notar brutto plus 243 Euro Grundbuch, zusammen etwa 531 Euro. Die Neubestellung der Grundschuld kostet doppelt so viel: rund 577 Euro Notar brutto plus 485 Euro Grundbuch, zusammen etwa 1.062 Euro. Der Unterschied ist rein administrativ, die alte Bank muss aber der Abtretung zustimmen; das ist der Regelfall, sollte im Prolongationsangebot aber sicherheitshalber explizit angesprochen werden.
Forward-Darlehen: Zins heute sichern, spater auszahlen
Beim Forward-Darlehen wird der heutige Zins fur einen zukunftigen Auszahlungstermin gesichert, ublich sind 6 bis 60 Monate im Voraus. Die Bank verlangt fur diese Zinssicherung einen Aufschlag von 0,02 bis 0,03 Prozentpunkten pro Vorlaufmonat. Bei 24 Monaten Vorlauf sind das 0,48 bis 0,72 Prozentpunkte, bei 36 Monaten 0,72 bis 1,08 Prozentpunkte.
| Vorlauf | Aufschlag (0,03 pro Monat) | Mehrkosten pro Jahr auf 228.284 Euro | Lohnt sich, wenn Marktzins mindestens steigt um |
|---|---|---|---|
| 6 Monate | 0,18 Prozent | 411 Euro | 0,18 Prozentpunkte |
| 12 Monate | 0,36 Prozent | 822 Euro | 0,36 Prozentpunkte |
| 24 Monate | 0,72 Prozent | 1.644 Euro | 0,72 Prozentpunkte |
| 36 Monate | 1,08 Prozent | 2.467 Euro | 1,08 Prozentpunkte |
| 60 Monate | 1,80 Prozent | 4.109 Euro | 1,80 Prozentpunkte |
Die Break-even-Regel ist streng: Das Forward-Darlehen lohnt sich nur, wenn der Marktzins am Auszahlungstag mindestens um den kumulierten Aufschlag steigt. Wer heute 60 Monate im Voraus sichert und einen Aufschlag von 1,80 Prozentpunkten akzeptiert, wettet darauf, dass die Zinsen in funf Jahren mindestens um 1,80 Prozentpunkte hoher stehen als heute. Fallen die Zinsen dagegen, hat der Kaufer den hoheren Zins ohne Ausweichmoglichkeit; das Darlehen muss abgenommen werden. Es gibt eine Abnahmepflicht.
Das Sonderkundigungsrecht nach Paragraf 489 BGB gibt jedem Darlehensnehmer das Recht, nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit sechsmonatiger Frist zu kundigen, unabhangig von der vereinbarten Zinsbindung. Wer heute eine funfzehnjahrige Bindung abschliesst, kann also nach zehn Jahren wechseln, wenn die Marktzinsen deutlich gefallen sind, ohne Vorfalligkeitsentschadigung. Diese Option macht funfzehn- oder zwanzigjahrige Bindungen attraktiver, als sie zunachst aussehen: Man sichert den Zins fur die volle Laufzeit, behalt aber das Ausstiegsrecht nach zehn Jahren. Voraussetzung ist Vollauszahlung; bei stufenweiser Auszahlung zahlt der letzte Auszahlungstag.
Prolongation oder Umschuldung: die Zahlen im direkten Vergleich
Die Kernfrage bei jeder Anschlussfinanzierung ist der Zinsvorteil der Umschuldung gegenuber der Prolongation. Ein Rechenbeispiel bringt Klarheit. Restschuld 228.284 Euro, gleiche Monatsrate 1.375 Euro, neue Bindung 15 Jahre.
| Neuer Zins | Anfangstilgung bei Rate 1.375 | Restschuld nach 15 Jahren | Zinsen kumuliert 15 Jahre |
|---|---|---|---|
| 2,5 Prozent | 4,73 Prozent | 32.102 Euro | 51.318 Euro |
| 3,0 Prozent | 4,23 Prozent | 45.732 Euro | 64.948 Euro |
| 3,5 Prozent | 3,73 Prozent | 60.716 Euro | 79.932 Euro |
| 4,0 Prozent | 3,23 Prozent | 77.171 Euro | 96.387 Euro |
| 4,5 Prozent | 2,73 Prozent | 95.221 Euro | 114.437 Euro |
Ein Zinsunterschied von 0,5 Prozentpunkten bewirkt ueber 15 Jahre einen Unterschied von rund 14.500 Euro in der kumulierten Zinsbelastung. Ein Zinsvorteil von 0,3 Prozentpunkten durch Umschuldung ist damit rund 9.000 Euro wert, ein Umschuldungsaufwand von 531 Euro einmalig ist wirtschaftlich klar dominant.
Restschuld gunstig anschlussfinanzieren
Der Vergleich zeigt Zinsen mehrerer Banken fur die Anschlussfinanzierung Ihrer Restschuld. Nutzbar auch als Forward-Darlehen fur den zukunftigen Auszahlungstermin.
Wo Sie bei der Anschlussfinanzierung realistisch ansetzen konnen
Die groesste Stellschraube in der Anschlussfinanzierung ist der Tilgungssatz. Wer nach zehn Jahren die Monatsrate beibehalt und trotz gesunkener Zinsen weiterhin 1.375 Euro pro Monat zahlt, hat automatisch einen deutlich hoheren Tilgungssatz. Im Beispiel oben bei Zins 3,0 Prozent liegt die neue Anfangstilgung bei 4,23 Prozent statt der ursprunglichen 2,0 Prozent. Das verkurzt die Restlaufzeit erheblich und ist der billigste Weg, schneller schuldenfrei zu werden. Voraussetzung ist ein stabiles Einkommen.
Die zweite Stellschraube ist die neue Zinsbindungsdauer. Bei einem heute niedrigen Zinsniveau ist eine lange Bindung (15 oder 20 Jahre) die richtige Wahl, weil sie den gunstigen Zins fixiert. Bei einem heute hohen Zinsniveau kann eine kurze Bindung (5 oder 10 Jahre) sinnvoll sein, um bei einer erwarteten Zinssenkung erneut zu wechseln. Zusatzlich schutzt das Sonderkundigungsrecht nach Paragraf 489 BGB nach zehn Jahren ab Vollauszahlung, sodass man bei langen Bindungen nicht ausgeliefert ist.
Die dritte Stellschraube sind Sondertilgungen. Wer Kapital angespart hat, zahlt zum Anschlusstermin einen Sonderbetrag zuruck und schuldet dementsprechend weniger um. Bei 20.000 Euro Sondertilgung sinkt die Anschlussfinanzierungssumme von 228.284 Euro auf 208.284 Euro. Bei 3,5 Prozent Zins sind das rund 700 Euro Zinsersparnis pro Jahr, uber 15 Jahre neuer Bindung rund 10.500 Euro (linear geschatzt, tatsachlich etwas weniger wegen der Tilgungsdynamik).
Viertens: der Vergleich mit dem freien Markt. Wer sich das Prolongationsangebot der Hausbank ansieht und blind unterschreibt, verschenkt fast immer Geld. Ein einfaches Angebot einer Vergleichsplattform mit den eigenen Zahlen zeigt binnen weniger Minuten, ob der Wechsel sich lohnt.
Einschatzung der Redaktion
In der Bankberatung wird die Prolongation gerne als naturliche Wahl dargestellt, weil sie unkompliziert ist. Das ist irrefuhrend. Die Prolongation ist der Weg, bei dem die Bank am wenigsten arbeiten muss und deshalb die schlechtesten Konditionen macht. Ein Zinsvorteil von 0,3 Prozentpunkten aus der Umschuldung ist auf 228.284 Euro Restschuld und 15 Jahren neuer Bindung mehr wert als die einmalige Ersparnis aller Notarkosten beim Erstkauf zusammen. Bequemlichkeit ist ein legitimer Grund, aber niemand sollte die Prolongation ohne Marktvergleich akzeptieren. Beim Forward-Darlehen ist Zuruckhaltung angesagt: Vorlaufzeiten uber 24 Monate sind reine Zinswetten und lohnen sich nur, wenn man wirklich sicher davon ausgeht, dass die Zinsen deutlich steigen. Der Zinsmarkt lasst sich schlechter vorhersagen, als es Verkaufsargumente einer Bank suggerieren.
Haufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mit der Anschlussfinanzierung starten?
Zwolf bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ist der beste Zeitpunkt, um Angebote einzuholen und Optionen zu prufen. Wer Forward-Darlehen in Erwagung zieht, sollte 24 bis 36 Monate vor Ablauf anfangen. Wer nur prolongiert, kann bis drei Monate vor Ablauf warten. Wichtig ist, nicht in die variable Verzinsung nach Ablauf der Bindung zu rutschen, die typischerweise 1,5 bis 3 Prozentpunkte uber Marktzins liegt.
Kann ich einen laufenden Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kundigen?
Grundsatzlich nein, ausser bei Ausnahmen. Paragraf 489 BGB gibt ein Sonderkundigungsrecht nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit sechsmonatiger Frist, unabhangig von der vereinbarten Bindung. Vor diesen zehn Jahren ist eine Kundigung nur unter engen Voraussetzungen moglich, etwa bei Verkauf der Immobilie. Dann verlangt die Bank meist eine Vorfalligkeitsentschadigung, die je nach Restlaufzeit und Marktzinsniveau erheblich sein kann.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung genau?
Bei der Prolongation lauft der bestehende Darlehensvertrag mit neuen Konditionen bei derselben Bank weiter; kein Bankwechsel, keine neue Grundschuld. Bei der Umschuldung ubernimmt eine neue Bank das Darlehen; die alte Bank wird vollstandig abgeloest, die Grundschuld muss ubertragen oder neu bestellt werden. Prolongation ist bequemer, Umschuldung meistens billiger.
Was kostet ein Bankwechsel bei der Umschuldung?
Bei Restschuld 228.284 Euro und Grundschuldabtretung: rund 289 Euro Notar brutto (0,5-Gebuhr KV 21200 auf reduzierter Basis, plus USt) plus 243 Euro Grundbuch (0,5-Gebuhr KV 14121). Summe rund 531 Euro. Bei Neubestellung statt Abtretung verdoppelt sich der Betrag auf rund 1.062 Euro. Manche Banken ubernehmen die Wechselkosten als Marketingaktion, das sollte im Angebot explizit geregelt sein.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen bei steigenden Zinsen?
Nur, wenn die Zinsen bis zum Auszahlungstag mindestens um den kumulierten Aufschlag steigen. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,03 Prozentpunkten Aufschlag pro Monat sind das 0,72 Prozentpunkte. Wenn die Zinsen um weniger als 0,72 Prozentpunkte steigen oder gar fallen, war das Forward-Darlehen die teurere Option. Es gibt bei allen Forward-Konstruktionen eine Abnahmepflicht; ein Ruckzug ist nicht moglich.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung Sondertilgung einbauen?
Ja, sogar leichter als beim Erstdarlehen. Die meisten Banken bieten kostenlose Sondertilgungsoptionen von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Da die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung kleiner ist, ist auch die absolute Sondertilgungshohe niedriger. Wer aber jahrlich 5.000 bis 10.000 Euro sondertilgen kann, spart uber 15 Jahre neue Bindung erheblich an Zinsen.
Was passiert, wenn ich zum Anschlusstermin nichts unternehme?
Nach Ablauf der Zinsbindung wechselt das Darlehen automatisch in die variable Verzinsung, meist auf Basis des 3-Monats-Euribor plus Bankaufschlag. Der Aufschlag liegt oft bei 2 bis 3 Prozentpunkten. Bei einem 3-Monats-Euribor von 3 Prozent und Aufschlag 2,5 Prozent ergibt das einen Zins von 5,5 Prozent. Auf 228.284 Euro Restschuld sind das rund 1.046 Euro Zinsen pro Monat statt 665 Euro bei 3,5 Prozent Zins. Wer das versaumt, zahlt schnell 300 bis 500 Euro Mehrkosten pro Monat, bis er eine neue Vereinbarung trifft.
Kann ich mit der Restschuld auch die Immobilie beleihen fur Modernisierung?
Ja, das ist eine Nachfinanzierung im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Die neue Darlehenssumme setzt sich dann aus Restschuld plus Modernisierungsbetrag zusammen. Voraussetzung ist genugend Objektwert. Der neue Beleihungsauslauf wird von der Bank neu berechnet, was den Zins beeinflusst. Bei knappen Werten kann eine zusatzliche Grundschuldbestellung notig werden, die weitere Notarkosten von 1 bis 2 Promille des Darlehensbetrags verursacht.
Weiterfuhrende Rechner und Themen
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Wieviel eine jahrliche Sondertilgung an Zinsen spart und wie viele Jahre Sie die Restlaufzeit verkurzen.
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- Nach zehn Jahren 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung liegt die Restschuld eines 300.000-Euro-Darlehens bei rund 228.284 Euro.
- Prolongationsangebote der Hausbank liegen meist 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte uber den besten Marktkonditionen.
- Umschuldung kostet rund 531 Euro einmalig bei Grundschuldabtretung, rund 1.062 Euro bei Neubestellung.
- Forward-Darlehen kosten 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte Aufschlag pro Vorlaufmonat; ab 24 Monaten Vorlauf wird es eine reine Zinswette.
- Das Sonderkundigungsrecht nach Paragraf 489 BGB gilt nach zehn Jahren ab Vollauszahlung, unabhangig von der vereinbarten Bindung.
- Wer die alte Monatsrate nach der Anschlussfinanzierung beibehalt, tilgt automatisch schneller und wird deutlich fruher schuldenfrei.
Quellen und weiterfuhrende Literatur
- Burgerliches Gesetzbuch (BGB), Paragraf 489 zum Sonderkundigungsrecht des Darlehensnehmers nach zehn Jahren, Paragraf 490 zum ausserordentlichen Kundigungsrecht bei Vermogensverschlechterung, Paragraf 500 zur Kundigung von Verbraucherdarlehen
- Burgerliches Gesetzbuch (BGB), Paragraf 502 zur Vorfalligkeitsentschadigung bei Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins, Paragraf 503 zur Vorfalligkeitsentschadigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
- Preisangabenverordnung (PAngV), Paragrafen 6 bis 8 zur Ausweisung des effektiven Jahreszinses in Kreditangeboten
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis KV 21200 (Beurkundung Grundschuldbestellung, 1,0-Gebuhr), KV 21201 (Beurkundung Loschungsbewilligung, 0,5-Gebuhr) und KV 14121 (Grundbuchliche Eintragung Grundschuld, 1,0-Gebuhr) fur die Kosten der Grundschuldubertragung bei Umschuldung
- Bafin-Merkblatt zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie und den Anforderungen an Kreditwurdigkeitsprufungen (Paragraf 505a BGB)