Fachlich geprüft von Andreas Wieland, Bankkaufmann, zwölf Jahre BaufinanzierungsberatungZuletzt aktualisiert am 9. August 2026
Eine Immobilienfinanzierung besteht aus vier Entscheidungen: Darlehenssumme, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung. Der Rechner oben zeigt, was jede Kombination kostet, als Monatsrate, als Restschuld und als Zinssumme über die gesamte Laufzeit.
Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, geteilt durch zwölf. 320.000 Euro bei 3,60 und 2,00 Prozent kosten 1.493,33 Euro im Monat und über die volle Laufzeit von knapp 29 Jahren rund 193.000 Euro Zinsen. Die Zinsbindung bestimmt, wie lange dieser Zins garantiert ist, üblich sind zehn bis fünfzehn Jahre. Nach § 489 BGB können Sie zehn Jahre nach Auszahlung ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen.
Die vier Bausteine und was sie kosten
Jede der vier Größen hat einen eigenen Preis, und die Preise sind unterschiedlich sichtbar. Der Zins steht im Angebot, die Kosten der Tilgungshöhe und der Zinsbindung stehen nirgends. Deshalb rechnen wir sie hier aus, jeweils am Beispiel von 320.000 Euro.
Der Sollzins
0,2 Prozentpunkte Unterschied klingen nach wenig und kosten über eine zehnjährige Zinsbindung rund 6.400 Euro. Der Zins hängt neben der Marktlage vor allem am Beleihungsauslauf, also daran, wie viel Eigenkapital im Objekt steckt.
Die anfängliche Tilgung
Sie ist die unterschätzte Größe. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung erhöht die Rate um rund 267 Euro, senkt die Restschuld nach zehn Jahren aber um über 40.000 Euro und verkürzt die Gesamtlaufzeit um mehr als zehn Jahre.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J | Laufzeit gesamt |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.226,67 € | 281.827 € | über 45 Jahre |
| 2,0 % | 1.493,33 € | 243.101 € | 28 J 8 M |
| 3,0 % | 1.760,00 € | 204.375 € | 22 J 2 M |
| 4,0 % | 2.026,67 € | 165.648 € | 18 J 1 M |
Die Zinsbindung
Sie ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Längere Bindungen kosten einen Aufschlag von grob 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten je fünf Jahre. Wichtig ist die Asymmetrie: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, die Bank kann das nicht. Eine lange Bindung schützt Sie also, ohne Sie über zehn Jahre hinaus zu binden.
Die Darlehenssumme
Sie folgt aus Kaufpreis plus eventuell mitfinanzierter Kosten minus Eigenkapital. Jeder Euro weniger Darlehen spart bei 3,60 Prozent und voller Laufzeit rund 60 Cent Zinsen.
Konditionen für Ihre Finanzierung abfragen
Sie geben Objekt, Kaufpreis und Eigenkapital ein und sehen die Angebote mehrerer Banken für Ihre Finanzierung. Dauert rund drei Minuten.
Vom Angebot zur Auszahlung: der Ablauf
- Budget und Objekt. Erst die tragbare Rate, dann der maximale Kaufpreis, dann die Suche. Andersherum wird es teuer.
- Finanzierungsbestätigung. Viele Verkäufer verlangen sie vor dem Notartermin. Sie ist keine Zusage, zeigt aber Machbarkeit.
- Darlehensvertrag nach § 492 BGB. Schriftform, effektiver Jahreszins nach § 6 PAngV, alle Kosten ausgewiesen. Vergleichen Sie ausschliesslich über den Effektivzins.
- Grundschuldbestellung beim Notar. Die Bank zahlt erst aus, wenn ihre Sicherheit im Grundbuch steht oder die Rangbescheinigung des Notars vorliegt.
- Auszahlung und Bereitstellungszinsen. Nach einer bereitstellungsfreien Zeit, häufig sechs bis zwölf Monate, berechnen Banken auf nicht abgerufene Beträge Bereitstellungszinsen, oft 0,25 Prozent pro Monat. Bei Neubauten in Raten ein relevanter Posten.
Der teuerste Satz in Finanzierungsgesprächen lautet: Das Angebot gilt nur heute. Seriöse Angebote haben eine Bindefrist von mehreren Tagen bis Wochen, und die Zinsänderung von einem Tag auf den anderen bewegt sich im Hundertstelbereich. Wer unter Druck unterschreibt, verzichtet auf den Vergleich, und genau der bringt nach unserer Tabelle oben mehr als jede Tagesbewegung des Zinses. Lassen Sie sich jedes Angebot als Europäisches Standardisiertes Merkblatt geben, darin sind die Konditionen normiert und vergleichbar.
Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins und monatlicher Zahlweise. Ein konkretes Bankangebot kann abweichen, etwa durch Bereitstellungszinsen, ein Disagio oder abweichende Verrechnungstermine. Massgeblich für den Vergleich zweier Angebote ist immer der effektive Jahreszins nach § 6 der Preisangabenverordnung.
Einschätzung der Redaktion
Die verbreitete Sorge gilt dem Zinssatz, die eigentliche Entscheidung ist die Restschuld. Zwischen 2010 und 2022 haben sich Bauzinsen mehr als verdreifacht, wieder halbiert und wieder verdoppelt. Niemand kann den Zins in zehn Jahren seriös vorhersagen, auch keine Bank. Was Sie kontrollieren können, ist die Summe, die dann noch offen ist. Eine Finanzierung, die bei zwei Prozentpunkten mehr Zins in der Anschlussrunde noch funktioniert, ist solide. Eine, die das nicht tut, ist eine Spekulation auf günstige Zinsen, egal wie gut der heutige Satz ist. Rechnen Sie den Reiter Anschluss oben einmal mit einem unbequemen Zins durch, bevor Sie unterschreiben.
- Die Rate folgt aus Summe mal Zins plus Tilgung geteilt durch zwölf: 320.000 Euro bei 5,60 Prozent ergeben 1.493,33 Euro.
- Ein Prozentpunkt mehr Tilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren um über 40.000 Euro, 0,2 Punkte besserer Zins sparen 6.400 Euro.
- Nach § 489 BGB können Sie zehn Jahre nach Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung.
- Angebote nur über den effektiven Jahreszins nach § 6 PAngV vergleichen, am besten per Europäischem Standardisiertem Merkblatt.
- Bereitstellungszinsen von oft 0,25 Prozent pro Monat werden bei Neubauten schnell vierstellig.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Wie berechnet sich die Rate einer Immobilienfinanzierung?
Aus der Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. 320.000 Euro bei 3,60 Prozent Zins und 2,00 Prozent Tilgung ergeben 1.493,33 Euro monatlich. Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, ihr Tilgungsanteil wächst mit jedem Monat.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Üblich sind zehn bis fünfzehn Jahre. Längere Bindungen kosten einen Zinsaufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen. Durch das Kündigungsrecht nach § 489 BGB sind Sie ab dem zehnten Jahr ohnehin flexibel, die lange Bindung wirkt also nur in eine Richtung, nämlich zu Ihren Gunsten.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens, die nach einer bereitstellungsfreien Zeit anfallen, häufig 0,25 Prozent pro Monat. Relevant vor allem bei Neubauten, die in Raten nach Baufortschritt bezahlt werden. Die Länge der freien Zeit ist verhandelbar und gehört in jeden Angebotsvergleich.
Kann ich die Finanzierung vorzeitig beenden?
Innerhalb der ersten zehn Jahre nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung, etwa bei einem Verkauf. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung besteht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Sollte ich Nebenkosten mitfinanzieren?
Wenn möglich, nicht. Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert im Grundbuch, eine Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises hinaus bekommen nur sehr gute Bonitäten, und der Zinsaufschlag trifft dann die gesamte Darlehenssumme, nicht nur den Nebenkostenanteil.
Weiterführende Rechner und Themen
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Vom Einkommen zum maximalen Kaufpreis, mit Haushaltsrechnung und Beleihungsauslauf.
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Rate und Tilgungsplan mit offengelegter Formel, als PDF und CSV.
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KfW-Programme und Zuschüsse im Zusammenspiel mit dem Hauptdarlehen.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 488 zum Darlehensvertrag und § 489 Absatz 1 Nummer 2 zum Kündigungsrecht nach zehn Jahren
- Preisangabenverordnung (PAngV), § 6 zur Berechnung des effektiven Jahreszinses
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 8 zur Bemessungsgrundlage, sowie die Bekanntmachungen der Landesfinanzministerien zu den geltenden Steuersätzen, Stand August 2026
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision