Fachlich geprüft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufverträgenZuletzt aktualisiert am 9. August 2026
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 1997. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 €, die vor der Eigentumsumschreibung zu zahlen sind. Der Rechner oben zeigt den Betrag samt aller weiteren Kaufnebenkosten.
Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und hält damit als einziges Bundesland den ursprünglichen bundeseinheitlichen Satz von vor 2006. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision liegen die Kaufnebenkosten bei rund 33.650 Euro oder 8,4 Prozent, ohne Makler bei etwa 4,8 Prozent. Das ist der niedrigste Wert in Deutschland.
Was Sie in Bayern zahlen
Die Rechnung ist Kaufpreis mal 3,5 Prozent. Weil die Steuer gemeinsam mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision anfällt, zeigt die Tabelle den vollständigen Betrag, den Sie zusätzlich zum Kaufpreis brauchen.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Notar inkl. USt | Grundbuch | Makler 3,57 % | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.500 € | 2.904 € | 1.488 € | 10.710 € | 25.601 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 3.558 € | 1.812 € | 14.280 € | 33.651 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 4.272 € | 2.188 € | 17.850 € | 41.810 € |
Der Anteil der Nebenkosten liegt in Bayern mit Makler bei rund 8,4 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler sinkt er auf etwa 4,8 Prozent, weil dann nur Steuer, Notar und Grundbuch bleiben.
Was der Satz im Bundesvergleich bedeutet
Bayern ist das einzige Land, das den Satz seit der Föderalismusreform nie erhöht hat. Alle anderen haben zwischen 2006 und 2025 mindestens einmal angehoben, viele mehrfach. Für Käufer bedeutet das einen strukturellen Vorteil, der bei jedem Kauf wirkt.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | – |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 6.000 € mehr |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 10.000 € mehr |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 12.000 € mehr |
Innerhalb von Bayern gibt es keine Unterschiede. Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und gilt in jeder Gemeinde gleich.
Der niedrige Steuersatz verleitet in München und dem Umland zu einem Fehlschluss. Bei Kaufpreisen, die dort regelmäßig über einer Million liegen, wächst die absolute Steuer trotz des niedrigen Satzes schnell in den fünfstelligen Bereich: 1,2 Millionen Euro bedeuten 42.000 Euro Steuer, mehr als ein Kauf in Nordrhein-Westfalen für 600.000 Euro kostet. Der Vorteil liegt im Verhältnis, nicht im Betrag. Wer in Bayern kauft, sollte deshalb ebenso sorgfältig mit Inventar und Provision arbeiten wie überall sonst, weil der Hebel dort in absoluten Zahlen sogar größer ist.
Notar und Grundbuch im Einzelnen
Diese Kosten sind bundesweit gleich, weil sie im GNotKG geregelt sind. Für 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen ergeben sich diese Positionen:
| Position | Fundstelle | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | KV 21100 | 1.570,00 € |
| Vollzug des Kaufvertrags | KV 22110 | 392,50 € |
| Betreuung der Kaufabwicklung | KV 22200 | 392,50 € |
| Beurkundung der Grundschuldbestellung | KV 21200 | 635,00 € |
| Notar zusammen inklusive Umsatzsteuer | zuzüglich 19 % | 3.558 € |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | KV 14150 | 392,50 € |
| Eintragung als Eigentümer | KV 14110 | 785,00 € |
| Eintragung der Grundschuld | KV 14121 | 635,00 € |
| Grundbuch zusammen | umsatzsteuerfrei | 1.812 € |
Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer, auf die Grundbuchgebühren nicht. Die beiden Grundschuldpositionen entfallen, wenn Sie ohne Darlehen kaufen.
Nebenkostenlücke mit einem Ratenkredit schließen
Wenn das Eigenkapital für die rund 33.650 Euro Nebenkosten nicht ganz reicht, zeigt der Vergleich die Konditionen mehrerer Banken für den Fehlbetrag.
Wo Sie in Bayern ansetzen können
- Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel oder Sauna gehören nicht zum Grundstück. 20.000 Euro separat ausgewiesen sparen in Bayern 700 Euro Steuer. Der Betrag ist geringer als anderswo, die Grundregel bleibt gleich.
- Maklerprovision verhandeln. In Bayern sind 3,57 Prozent für den Käufer üblich. Bei 400.000 Euro sind das 14.280 Euro, also mehr als die Grunderwerbsteuer selbst. Hier liegt in Bayern der größere Hebel.
- Grundstück und Bau trennen. Wer ein unbebautes Grundstück kauft und den Bauvertrag frei und zeitlich unabhängig schließt, zahlt die Steuer nur auf den Grundstückspreis.
Der Satz von 3,5 Prozent gilt in Bayern seit 1997 unverändert und ist der niedrigste in Deutschland. Maßgeblich für die Anwendung ist das Datum der notariellen Beurkundung. Politische Vorstöße zur Anhebung gab es wiederholt, beschlossen ist derzeit nichts.
Einschätzung der Redaktion
In Bayern kehrt sich die übliche Rangfolge der Kaufnebenkosten um. Überall sonst ist die Grunderwerbsteuer der größte Einzelposten, hier ist es die Maklerprovision: 14.280 Euro gegen 14.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis, und die Provision ist im Gegensatz zur Steuer verhandelbar. Wer in Bayern Nebenkosten senken will, sollte deshalb nicht beim Finanzamt ansetzen, sondern beim Makler. Seit dem Bestellerprinzip trägt der Käufer beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ohnehin höchstens die Hälfte. Ein halber Prozentpunkt weniger Provision bringt in Bayern mehr als jede realistische Inventarposition.
- Bayern erhebt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, gültig seit dem 1. Januar 1997.
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 € Steuer und rund 33.651 € Kaufnebenkosten insgesamt.
- Der Satz gilt landesweit einheitlich, der Standort innerhalb des Landes spielt keine Rolle.
- Notar und Grundbuch machen zusammen rund 1,3 Prozent aus und sind bundesweit im GNotKG geregelt.
- Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht Übergabe oder Zahlung.
- Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit, sie müssen aus Eigenkapital kommen.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Sie beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises und ist damit die niedrigste in Deutschland. Bei 300.000 Euro sind das 10.500 Euro, bei 400.000 Euro 14.000 Euro und bei 500.000 Euro 17.500 Euro. Der Satz gilt unverändert seit 1997.
Warum ist der Satz in Bayern so niedrig?
Bis zur Föderalismusreform 2006 galten bundesweit einheitlich 3,5 Prozent. Seitdem legen die Länder den Satz selbst fest, und alle außer Bayern haben angehoben. Bayern hält als einziges Land den ursprünglichen Wert.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Bayern zusätzlich?
Mit Makler rund 8,4 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler etwa 4,8 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 33.650 beziehungsweise 19.370 Euro. Diesen Betrag finanzieren Banken in der Regel nicht mit.
Gilt der Satz auch in München?
Ja. Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und gilt in ganz Bayern gleich, von München über Nürnberg bis in den letzten Landkreis. Wegen der höheren Kaufpreise fällt die absolute Steuer in München allerdings deutlich höher aus.
Weiterführende Rechner und Themen
Grunderwerbsteuer im Überblick
Alle sechzehn Länder, Befreiungen nach § 3 GrEStG und der Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 zu den Befreiungen, § 8 zur Bemessungsgrundlage, § 11 zum Steuersatz, § 13 zum Steuerschuldner und § 22 zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Bekanntmachung des zuständigen Landesfinanzministeriums zum geltenden Steuersatz, Stand August 2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B sowie Kostenverzeichnis KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121 und 14150
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern