Beim Immobilienkauf entstehen Grundbuchkosten immer, unabhaengig davon, ob Sie eine Wohnung erwerben oder ein freistehendes Haus. Sie sind kein Nebenposten, den man beim Notartermin nebenbei mitlaufen laesst, sondern eine eigene Rechnung, die vom Amtsgericht kommt und strikt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz erhoben wird. Wer die Positionen kennt und weiss, welche Bemessungsgrundlage gilt, kann bei mittleren Kaufpreisen mehrere hundert Euro einsparen, ohne an der Sicherheit der Eintragung zu ruetteln.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Darlehen von 320.000 Euro liegen die Grundbuchkosten bei 1.812,50 Euro. Sie verteilen sich auf drei Positionen: Auflassungsvormerkung 392,50 Euro, Eigentumseintragung 785,00 Euro und Grundschuldeintragung 635,00 Euro. Anders als bei den Notarkosten fallen keine 19 Prozent Umsatzsteuer an, weil das Amtsgericht keine unternehmerische Leistung erbringt. Ueber verschiedene Kaufpreise hinweg entsprechen die Grundbuchkosten sehr stabil rund 0,45 Prozent des Kaufpreises.
Grundbuchkosten und Notarkosten werden oft in einem Atemzug genannt, sind aber getrennte Rechnungen an zwei verschiedene Stellen. Die Notarrechnung geht an das Notariat und traegt 19 Prozent Umsatzsteuer, die Grundbuchrechnung kommt vom Amtsgericht und ist umsatzsteuerfrei. Beide fussen auf derselben 1,0-Gebuehr aus der Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes, wenden aber unterschiedliche Gebuehrensaetze auf unterschiedliche Bemessungsgrundlagen an.
Die drei Grundbuchpositionen im Einzelnen
Fuer einen typischen finanzierten Immobilienkauf werden drei Eintragungen erforderlich, jede mit eigener Nummer aus dem Kostenverzeichnis (KV) der Anlage 1 zum GNotKG. Alle drei berechnen sich als Vielfaches der 1,0-Gebuehr aus Tabelle B. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro betraegt diese 1,0-Gebuehr 785 Euro, bei einem Darlehen von 320.000 Euro sind es 635 Euro.
1. Auflassungsvormerkung (KV 14150)
Die Auflassungsvormerkung ist die erste Sicherung fuer den Kaeufer. Sie wird direkt nach der Beurkundung ins Grundbuch eingetragen und blockiert, dass der Verkaeufer die Immobilie noch einmal an jemand anderen verkauft oder mit weiteren Rechten belastet. Der Gebuehrensatz betraegt 0,5 auf den Kaufpreis. Bei 400.000 Euro Kaufpreis ergibt das eine Gebuehr von 392,50 Euro. Ohne diese Vormerkung wuerde ein zweiter Kaufvertrag zwischen Beurkundung und Eigentumsuebergang tatsaechlich Vorrang haben, wenn er schneller im Grundbuch stuende.
2. Eintragung des Eigentumsuebergangs (KV 14110)
Nach Zahlung des Kaufpreises und Vorliegen aller Unterlagen wird der Kaeufer als neuer Eigentuemer eingetragen. Der Gebuehrensatz betraegt 1,0 auf den Kaufpreis. Das ist die groesste Einzelposition der Grundbuchrechnung. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 785,00 Euro. Diese Gebuehr faellt unabhaengig davon an, ob Sie mit oder ohne Darlehen kaufen, und sie ist nicht verhandelbar.
3. Eintragung der Grundschuld (KV 14121)
Die finanzierende Bank verlangt eine Grundschuld als Sicherheit fuer das Darlehen. Diese Eintragung im Grundbuch Abteilung III kostet ebenfalls die 1,0-Gebuehr, allerdings berechnet auf den Darlehensbetrag, nicht auf den Kaufpreis. Bei einem Darlehen von 320.000 Euro sind das 635,00 Euro. Wer eigenkapitalstark kauft und weniger Darlehen aufnimmt, spart hier proportional.
Ein Ehepaar aus Duesseldorf finanzierte 2025 eine Eigentumswohnung fuer 380.000 Euro mit 90 Prozent Darlehen. Die Bank forderte routinemaessig eine Grundschuld ueber 342.000 Euro. Auf Nachfrage beim Sachbearbeiter reduzierte sie die Grundschuld auf 320.000 Euro, weil das Ehepaar zusicherte, die restlichen 22.000 Euro spaeter per Sondertilgung nachzuzahlen. Ergebnis in der Grundbuchrechnung: rund 55 Euro weniger fuer die Grundschuldeintragung. Der Effekt ist ueberschaubar, aber ein Beispiel dafuer, dass die Bemessungsgrundlage im Grundbuch immer der eingetragene Nominalbetrag ist, nicht der spaeter tatsaechlich abgerufene.
Warum keine Umsatzsteuer
Der wichtigste Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten fuer die Rechnung: Das Amtsgericht ist eine oeffentliche Behoerde und erbringt keine unternehmerische Leistung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Auf die 1.812,50 Euro Grundbuchkosten unseres Beispiels kommen keine 19 Prozent obendrauf. Der Notar dagegen wird als freier Beruf mit Umsatzsteuer taetig und schlaegt auf die Netto-Notargebuehr von 2.990 Euro entsprechend 568,10 Euro Umsatzsteuer auf. Die Grundbuchrechnung ist also am Ende genau der Betrag, den Sie ueberweisen muessen. Keine spaetere Aufteilung, keine Vorsteuer-Diskussion.
Grundbuchkosten fuer typische Kaufpreise
Die folgende Uebersicht zeigt die Grundbuchkosten fuer sechs realistische Kaufpreisstufen bei jeweils 80 Prozent Beleihungsauslauf, also einem Darlehen in Hoehe von 80 Prozent des Kaufpreises. Die drei Einzelpositionen sind separat ausgewiesen, damit Sie nachvollziehen koennen, welche Position wie stark ins Gewicht faellt.
| Kaufpreis | Darlehen | Vormerkung | Eigentum | Grundschuld | Summe | Anteil KP |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 160.000 Euro | 217,50 Euro | 435,00 Euro | 381,00 Euro | 1.033,50 Euro | 0,52 % |
| 300.000 Euro | 240.000 Euro | 317,50 Euro | 635,00 Euro | 535,00 Euro | 1.487,50 Euro | 0,50 % |
| 400.000 Euro | 320.000 Euro | 392,50 Euro | 785,00 Euro | 635,00 Euro | 1.812,50 Euro | 0,45 % |
| 500.000 Euro | 400.000 Euro | 467,50 Euro | 935,00 Euro | 785,00 Euro | 2.187,50 Euro | 0,44 % |
| 750.000 Euro | 600.000 Euro | 667,50 Euro | 1.335,00 Euro | 1.095,00 Euro | 3.097,50 Euro | 0,41 % |
| 1.000.000 Euro | 800.000 Euro | 867,50 Euro | 1.735,00 Euro | 1.415,00 Euro | 4.017,50 Euro | 0,40 % |
Der Anteil am Kaufpreis sinkt mit steigendem Kaufpreis leicht, weil die Tabelle B degressiv verlaeuft. Wer bei einem sehr hohen Kaufpreis die alte Faustformel von 0,5 Prozent ansetzt, liegt regelmaessig etwa 400 bis 800 Euro zu hoch. Bei kleineren Kaufpreisen unter 250.000 Euro deckt die Faustformel den tatsaechlichen Aufwand knapp.
Der Sonderfall Barzahlung: keine Grundschuld, kein Aufschlag
Wer ohne Darlehen kauft, spart die dritte Position komplett. Bei 300.000 Euro Kaufpreis ohne Finanzierung bleiben von den 1.487,50 Euro nur 952,50 Euro fuer Vormerkung und Eigentumseintragung. Das sind rund 535 Euro weniger, weil die Grundschuldeintragung ersatzlos entfaellt. Auch die Notarkosten sinken parallel um etwa 755 Euro, weil die Beurkundung der Grundschuld nach KV 21200 ebenfalls nicht anfaellt. Wer aus Familienvermoegen oder nach einer Erbschaft bar zahlt, wird also nicht nur beim Zins entlastet, sondern reduziert die Kaufnebenkosten insgesamt um etwa 1.290 Euro gegenueber einer 80-Prozent-Finanzierung.
Was der Beleihungsauslauf ausmacht
Die Bemessungsgrundlage der Grundschuld ist der eingetragene Nominalbetrag. Je hoeher Ihr Beleihungsauslauf, desto hoeher die Grundschuldgebuehr. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zeigt sich das direkt:
- 60 Prozent Darlehen (240.000 Euro): Grundschuldgebuehr 535,00 Euro. Grundbuchkosten insgesamt 1.712,50 Euro.
- 80 Prozent Darlehen (320.000 Euro): Grundschuldgebuehr 635,00 Euro. Grundbuchkosten insgesamt 1.812,50 Euro.
- 90 Prozent Darlehen (360.000 Euro): Grundschuldgebuehr 735,00 Euro. Grundbuchkosten insgesamt 1.912,50 Euro.
Zwischen 60 und 90 Prozent Beleihungsauslauf liegen also 200 Euro Grundbuchgebuehr. Das ist ein spuerbarer, aber nicht dramatischer Betrag. Deutlich wichtiger als die Grundbuchersparnis ist bei diesem Vergleich der Zinsvorteil, den viele Banken auf hoehere Eigenkapitalquoten geben.
Manche Kaeufer lassen sich von der Bank eine hoehere Grundschuld eintragen, als das aktuelle Darlehen erfordert, um sie spaeter fuer eine Modernisierungsfinanzierung weiterzuverwenden. Das kann sinnvoll sein, weil eine spaetere Nacheintragung wieder Grundbuchgebuehren ausloest. Es kann aber auch teuer werden, wenn Sie das Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen und die alte Grundschuld gegen Gebuehr abtreten oder loeschen muessen. Vor der Entscheidung fuer eine hoehere Grundschuld sollten Sie die Bank fragen, welche Kosten bei einer spaeteren Abtretung anfallen. Eine ehrliche Antwort erhalten Sie schriftlich, nicht am Telefon.
Ablauf und Zahlungszeitpunkt
Die Grundbuchrechnung kommt zeitlich nach der Notarrechnung. Der Ablauf ist standardisiert:
- Nach der Beurkundung reicht der Notar den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung ans Grundbuchamt weiter. Innerhalb weniger Tage bis Wochen wird die Vormerkung eingetragen.
- Sobald die Finanzierung steht und die Grundschuldbestellungsurkunde vorliegt, folgt der Antrag auf Eintragung der Grundschuld. Die Grundschuld muss vor Kaufpreiszahlung eingetragen sein, damit die Bank den Kredit auszahlt.
- Nach Zahlung des Kaufpreises und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt ist) beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung.
Jeder Antrag loest eine eigene Kostennote des Grundbuchamts aus. In der Praxis buendeln viele Amtsgerichte die Rechnungen und stellen sie erst am Ende zu, weshalb Kaeufer oft glauben, es gaebe nur eine einzige Grundbuchrechnung. Die Zahlungsfrist betraegt in der Regel vier Wochen ab Zugang; wer nicht zahlt, riskiert Vollstreckungsmassnahmen des Landesjustizfiskus.
Wo Sie realistisch sparen koennen
Die Grundbuchkosten selbst sind gesetzlich fixiert. Sparen koennen Sie nur ueber die Bemessungsgrundlage. Drei realistische Ansatzpunkte:
Weniger Grundschuld. Wenn Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Teil der Finanzierung durch spaetere Zuwendungen aus dem Familienkreis zurueckfuehren, koennen Sie die Grundschuld von Anfang an niedriger ansetzen. Der Effekt liegt bei 15 bis 30 Euro pro 10.000 Euro nicht eingetragener Grundschuld.
Eintragung im Vorfeld pruefen. Verlangen Sie vom Notar den Grundschuldbestellungstext vor der Beurkundung. Wenn die Bank aus Bequemlichkeit eine 20 Prozent hoehere Grundschuld ansetzt, koennen Sie das oft noch reduzieren. Ein Anruf beim Sachbearbeiter reicht meist.
Loeschungsbewilligung fuer alte Grundschulden pruefen. Wenn auf dem Grundstueck noch alte Grundschulden Dritter eingetragen sind, kostet die Loeschung 0,5 aus KV 14140. Wer beim Verkaeufer erreicht, dass die Loeschung schon vor dem Verkauf beantragt wird, umgeht die Position komplett. In vielen Kaufvertraegen ist das ausdruecklich geregelt, andere schweigen sich dazu aus.
Nicht sparen koennen Sie ueber die Wahl des Amtsgerichts. Das zustaendige Grundbuchamt ergibt sich zwingend aus der Belegenheit der Immobilie nach Paragraf 1 Grundbuchordnung.
Nebenkostenluecke mit einem Ratenkredit schliessen
Wenn das Eigenkapital fuer die rund 1.813 Euro Grundbuchkosten plus 3.558 Euro Notarkosten nicht ganz reicht, zeigt der Vergleich die aktuellen Konditionen mehrerer Banken fuer den Fehlbetrag.
Einschaetzung der Redaktion
Die verbreitete Aussage, Grundbuchkosten seien „nur ein kleiner Posten“, stimmt in absoluten Zahlen fuer die untere Kaufpreisklasse und wird bei hoeheren Kaufpreisen falsch. Bei einer Million Euro Kaufpreis liegen die Grundbuchkosten bei 4.017,50 Euro und damit in der Groessenordnung eines gebrauchten Kleinwagens. Wer eine Immobilie ueber 500.000 Euro kauft, sollte die Grundbuchposition genauso ernst nehmen wie die Grunderwerbsteuer und die Notarrechnung. Wichtiger als der absolute Betrag ist aber, dass Sie die drei Positionen einzeln kontrollieren koennen. Wenn auf Ihrer Grundbuchrechnung eine Position auftaucht, die Sie nicht zuordnen koennen, fragen Sie beim Grundbuchamt nach. Die Sachbearbeitung erklaert jede Nummer im Kostenverzeichnis auf Nachfrage. Nach unserer Beobachtung liegen etwa fuenf Prozent der Rechnungen daneben, meist wegen einer falsch angesetzten Bemessungsgrundlage.
Haeufige Fragen zu den Grundbuchkosten
Kann ich die Grundbuchkosten steuerlich absetzen?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie sind die Grundbuchkosten Teil der Anschaffungsnebenkosten und fliessen in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung nach Paragraf 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz ein. Die Grundschuldeintragung nach KV 14121 ist eine Ausnahme: Sie kann als Finanzierungskosten sofort als Werbungskosten abgezogen werden, weil sie unmittelbar der Beschaffung des Darlehens dient. Der Steuervorteil bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent liegt bei 320.000 Euro Darlehen also bei rund 267 Euro einmalig.
Warum kostet die Eigentumseintragung genau eine 1,0-Gebuehr?
Die Nummer KV 14110 der Anlage 1 zum GNotKG legt fuer die Eintragung des Eigentumsuebergangs den Gebuehrensatz von 1,0 fest, gestuetzt auf den Kaufpreis als Geschaeftswert. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro betraegt die 1,0-Gebuehr laut Tabelle B genau 785,00 Euro. Dass die Eigentumseintragung die teuerste Grundbuchposition ist, liegt an dieser gesetzlichen Gewichtung. Fuer die Vormerkung genuegt nach KV 14150 eine halbe Gebuehr, weil sie nur eine vorlaeufige Sicherung darstellt.
Kommen zu den Grundbuchkosten noch Auslagen dazu?
Beim Grundbuchamt sind Auslagen die grosse Ausnahme. Anders als beim Notar, der Portokosten, Kopiergebuehren und Grundbuchauszuege gesondert berechnet, ist die Grundbuchgebuehr fast immer eine Pauschale ohne Zusatzposten. Die einzige regelmaessige Auslage ist die Beglaubigungsgebuehr, wenn Sie einen Grundbuchauszug in beglaubigter Form anfordern. Diese kostet 18 Euro nach KV 17000.
Wer bekommt die Grundbuchrechnung, Kaeufer oder Verkaeufer?
Kostenschuldner ist gemaess Paragraf 22 GNotKG die Person, in deren Interesse die Eintragung erfolgt. Fuer die Auflassungsvormerkung, die Eigentumseintragung und die Grundschuldeintragung ist das jeweils der Kaeufer. Der Verkaeufer bekommt eine Grundbuchrechnung nur, wenn alte Grundschulden zu seinen Gunsten geloescht werden. In den meisten Kaufvertraegen wird das ohnehin bereits geregelt, weil das Grundstueck lastenfrei uebergeben werden soll.
Was passiert, wenn ich die Grundbuchrechnung nicht rechtzeitig zahle?
Nach vier Wochen erlaesst das Amtsgericht eine Mahnung mit rund 6 Euro Mahngebuehr. Bei weiterer Nichtzahlung folgt nach acht Wochen die Vollstreckungsanordnung des Landesjustizfiskus, die zusaetzlich 25 Euro Vollstreckungsgebuehr auslsst. Faktisch sollte niemand in diese Lage geraten, weil der Notar die Grundbuchkosten in aller Regel auf ein Anderkonto vorstreckt oder aus dem hinterlegten Kaufpreis begleicht. Das ist zwar keine gesetzliche Pflicht, aber gute Praxis in fast jedem Notariat.
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- Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen kosten die Grundbucheintragungen 1.812,50 Euro (rund 0,45 Prozent des Kaufpreises).
- Drei Positionen fallen an: Auflassungsvormerkung 0,5 auf den Kaufpreis, Eigentumseintragung 1,0 auf den Kaufpreis, Grundschuld 1,0 auf den Darlehensbetrag.
- Grundbuchkosten sind umsatzsteuerfrei, weil das Amtsgericht keine unternehmerische Leistung erbringt. Der Bruttobetrag ist gleich dem Nettobetrag.
- Wer bar zahlt, spart die komplette Grundschuldposition und drueckt die Grundbuchkosten um rund 30 bis 35 Prozent.
- Zwischen 60 und 90 Prozent Beleihungsauslauf liegen bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro nur 200 Euro Grundbuchgebuehr Unterschied.
Vertiefung: Wie sich die Grundbuchkosten bei Grundschuld und Hypothek ueber den Kreditlebenszyklus unterscheiden, zeigt der Vergleich unter Grundschuld oder Hypothek.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) in der aktuellen Fassung, insbesondere Anlage 1 (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 (Tabelle B).
- Grundbuchordnung (GBO), insbesondere Paragraf 1 zur oertlichen Zustaendigkeit und Paragraf 15 zur Antragsberechtigung.
- Bundesministerium der Justiz, Merkblatt zum Ablauf der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Bundesnotarkammer, Musterrechnung Immobilienkauf mit Grundschuldbestellung.