Fachlich geprüft von Andreas Wieland, Bankkaufmann, zwölf Jahre BaufinanzierungsberatungZuletzt aktualisiert am 9. August 2026
Ein Hypothekenrechner ermittelt die Monatsrate eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens. Er multipliziert die Darlehenssumme mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teilt das Ergebnis durch zwölf. Das Werkzeug oben zeigt zusätzlich Restschuld, Laufzeit und den vollständigen Tilgungsplan.
Die Rate einer Hypothek folgt aus Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, geteilt durch zwölf. Bei 300.000 Euro, 3,60 Prozent Zins und 2,00 Prozent Tilgung sind das 1.400 Euro monatlich. Nach zehn Jahren stehen davon noch 227.907 Euro offen. Marktüblich sind zwei bis drei Prozent Anfangstilgung und ein Beleihungsauslauf bis achtzig Prozent.
Die Formel, nach der gerechnet wird
Hinter jeder Monatsrate steht eine einzige Gleichung. Wir legen sie offen, damit Sie unser Ergebnis nachrechnen und mit dem Angebot Ihrer Bank vergleichen können.
Monatsrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12
Ein Beispiel mit 300.000 Euro Darlehen, 3,60 Prozent Sollzins und 2,00 Prozent Anfangstilgung:
- 300.000 × 5,60 Prozent = 16.800 Euro im Jahr
- 16.800 ÷ 12 = 1.400 Euro im Monat
Diese Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Was sich verändert, ist ihre Zusammensetzung. Im ersten Monat entfallen 900 Euro auf Zinsen und 500 Euro auf Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst mit jedem Monat.
| Zeitpunkt | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1. Monat | 900,00 € | 500,00 € | 299.500 € |
| Ende Jahr 5 | 815,72 € | 584,28 € | 271.406 € |
| Ende Jahr 10 | 715,17 € | 684,83 € | 227.907 € |
| Ende Jahr 15 | 595,25 € | 804,75 € | 176.001 € |
Sparkassen, Interhyp und Dr. Klein betreiben ihre Rechner als Blackbox. Sie sehen dort eine Zahl, aber nicht den Weg dorthin. Genau deshalb steht die Gleichung hier im Text.
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Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital und Bundesland ein und sehen die Konditionen mehrerer Banken für genau diese Konstellation. Der Vergleich dauert rund drei Minuten.
Was eine Hypothek von einem gewöhnlichen Kredit unterscheidet
Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie gesichert ist. Weil die Bank im Ernstfall auf das Objekt zugreifen kann, liegt der Zins deutlich unter dem eines unbesicherten Ratenkredits.
Sprachlich wird der Begriff heute meist als Sammelbezeichnung verwendet. Rechtlich sauber ist die Unterscheidung dieser drei Formen:
- Die Hypothek nach §§ 1113 ff. BGB ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden. Sinkt die Restschuld, sinkt die Hypothek automatisch mit. In der Praxis kommt sie kaum noch vor.
- Die Grundschuld ist von der Forderung unabhängig und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen fast getilgt ist. Sie ist heute der Regelfall, weil sie sich für eine Anschlussfinanzierung wiederverwenden lässt.
- Der Ratenkredit ist unbesichert und kostet je nach Bonität ein Mehrfaches an Zinsen. Er kommt beim Immobilienkauf höchstens für die Kaufnebenkosten in Betracht.
Ein Detail, das viele erst beim Notartermin bemerken: Die Grundschuld wird fast immer über den vollen Darlehensbetrag eingetragen und bleibt auch dann in dieser Höhe bestehen, wenn nur noch ein Rest offen ist. Das ist kein Nachteil, sondern praktisch. Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem späteren Modernisierungsdarlehen lässt sich dieselbe Grundschuld weiterverwenden, was die erneute Bestellung beim Notar erspart. Löschen Sie eine Grundschuld nach der letzten Rate deshalb nicht reflexhaft.
Welche Werte marktüblich sind
Ein Rechenergebnis allein sagt wenig. Entscheidend ist, ob Ihre Eingabewerte realistisch sind. Diese Orientierung hilft bei der Einordnung.
| Größe | Üblicher Bereich | Was ausserhalb davon passiert |
|---|---|---|
| Anfangstilgung | 2 bis 3 % | Unter 2 % dauert die Rückzahlung über 40 Jahre |
| Zinsbindung | 10 bis 15 Jahre | Kürzer heisst mehr Zinsänderungsrisiko |
| Beleihungsauslauf | bis 80 % | Darüber steigt der Zinssatz spürbar |
| Rate zum Nettoeinkommen | bis 35 % | Darüber wird die Finanzierung eng |
| Eigenkapital | 20 bis 30 % plus Nebenkosten | Weniger bedeutet höhere Konditionen |
Der ausgewiesene Sollzins ist nicht der Preis, den Sie zahlen. Für den Vergleich zweier Angebote zählt der effektive Jahreszins nach § 6 der Preisangabenverordnung, weil er Zahlungsweise und bestimmte Nebenkosten einbezieht. Achten Sie zusätzlich auf Bereitstellungszinsen, die nach einer freien Zeit auf noch nicht abgerufene Darlehensteile anfallen und bei einem Neubau schnell vierstellig werden.
Vier Fehler, die im Bankgespräch teuer werden
- Nur auf die Rate schauen. Eine niedrige Rate durch niedrige Tilgung sieht tragbar aus und hinterlässt nach zehn Jahren einen Restschuldberg. Legen Sie immer beide Zahlen nebeneinander.
- Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen auf den Kaufpreis obendrauf und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.
- Sondertilgung nicht vereinbaren. Das Recht auf Sondertilgung kostet meist nichts, wenn es bei Vertragsschluss vereinbart wird. Nachträglich ist es kaum zu bekommen.
- Die Zinsbindung nach Bauchgefühl wählen. Eine kurze Bindung ist nur dann sinnvoll, wenn Sie am Ende einen grossen Teil ablösen können. Sonst verlagern Sie das Risiko nur nach hinten.
Einschätzung der Redaktion
Die gängige Annahme lautet, man solle den niedrigsten Zins suchen. Rechnet man beide Stellschrauben gegeneinander, ergibt sich ein anderes Bild. Bei 300.000 Euro senkt ein um 0,2 Prozentpunkte besserer Zins die Zinslast über zehn Jahre um etwa 5.800 Euro. Eine um einen Prozentpunkt höhere Anfangstilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren dagegen um rund 38.000 Euro und verkürzt die Gesamtlaufzeit um über zehn Jahre. Der Zins ist verhandelbar, aber begrenzt. Die Tilgung bestimmen Sie selbst. Wer die Wahl hat, sollte deshalb zuerst an der Tilgung drehen und erst danach um Zehntelprozentpunkte feilschen.
- Die Formel lautet Darlehenssumme mal Zins plus Tilgung, geteilt durch zwölf. 300.000 Euro bei 3,60 und 2,00 Prozent ergeben 1.400 Euro.
- Nach zehn Jahren sind in diesem Beispiel erst rund 72.000 Euro getilgt, 227.907 Euro bleiben offen.
- Marktüblich sind zwei bis drei Prozent Anfangstilgung, zehn bis fünfzehn Jahre Zinsbindung und ein Beleihungsauslauf bis achtzig Prozent.
- Verglichen wird über den effektiven Jahreszins nach § 6 PAngV, nicht über den Sollzins.
- Die Grundschuld ist heute der Regelfall und bleibt nach Tilgung verwendbar, die klassische Hypothek nach BGB kommt kaum noch vor.
Häufige Fragen zum Hypothekenrechner
Wie berechnet ein Hypothekenrechner die Monatsrate?
Er multipliziert die Darlehenssumme mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teilt das Ergebnis durch zwölf. Bei 300.000 Euro, 3,60 Prozent Zins und 2,00 Prozent Tilgung ergibt das 1.400 Euro im Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, der Tilgungsanteil darin wächst monatlich.
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek nach §§ 1113 ff. BGB ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit der Restschuld. Die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe eingetragen. Weil sie sich für eine Anschlussfinanzierung wiederverwenden lässt, ist die Grundschuld heute der Regelfall.
Welche Tilgung sollte ich wählen?
Marktüblich sind zwei bis drei Prozent. Bei zwei Prozent und einem Zins um 3,6 Prozent dauert die vollständige Rückzahlung knapp 29 Jahre. Wer die Finanzierung vor dem Ruhestand abschliessen möchte, rechnet die Laufzeit gegen das eigene Alter und erhöht die Tilgung entsprechend.
Warum weicht die Rate meiner Bank von diesem Ergebnis ab?
Häufige Gründe sind ein anderer Zins aufgrund Ihres Beleihungsauslaufs, Bereitstellungszinsen bei noch nicht abgerufenen Beträgen, ein abweichender erster Zahlungstermin oder Gebühren, die in den effektiven Jahreszins einfliessen. Der Rechner arbeitet mit dem reinen Sollzins und monatlicher Zahlweise.
Kann ich den Tilgungsplan mitnehmen?
Ja. Das Werkzeug oben liefert den vollständigen Plan als PDF für das Bankgespräch und als CSV-Datei für Ihre Tabellenkalkulation. Beide Dateien entstehen lokal in Ihrem Browser, Ihre Eingaben werden nicht an uns übertragen.
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Sondertilgung, Beleihungsauslauf, Volltilger und Anschlussfinanzierung im Detail erklärt.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 1113 ff. zur Hypothek und §§ 1191 ff. zur Grundschuld
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 489 Absatz 1 Nummer 2 zum Kündigungsrecht nach zehn Jahren
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 492 und § 494 zu Form und Pflichtangaben bei Verbraucherdarlehen
- Preisangabenverordnung (PAngV), § 6 zur Berechnung des effektiven Jahreszinses
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Tabelle B zu den Gebühren der Grundschuldbestellung