Fachlich geprüft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufverträgenZuletzt aktualisiert am 11. August 2026
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf liegen je nach Bundesland und Maklerprovision bei rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler bei etwa 5 bis 8 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das mit Makler zwischen 33.650 und 45.650 Euro. Sie bestehen aus vier festen Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Banken finanzieren diesen Betrag in der Regel nicht mit, er muss aus Eigenkapital kommen.
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision zusammen. Notar und Grundbuch sind bundesweit im GNotKG geregelt und machen zusammen nur rund 1,3 Prozent aus. Die Grunderwerbsteuer schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer. In Summe sind bei 400.000 Euro zwischen 33.650 und 45.650 Euro fällig, die vor der Eigentumsumschreibung aus Eigenkapital zu zahlen sind.
Die vier Posten im Überblick
Diese Tabelle zeigt, wer den jeweiligen Posten festlegt und mit welchem Betrag Sie bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen rechnen. Notar und Grundbuch sind fix, die beiden großen Posten Grunderwerbsteuer und Makler bestimmen die Spanne.
| Posten | Geregelt durch | bei 400.000 € | Anteil |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Landesrecht, 3,5 bis 6,5 % | 14.000 bis 26.000 € | 3,5 – 6,5 % |
| Notar inkl. USt | GNotKG, bundeseinheitlich | 3.558 € | rund 0,9 % |
| Grundbuch | GNotKG, bundeseinheitlich | 1.812 € | rund 0,5 % |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | frei, üblich rund 3 bis 3,6 % | 11.900 bis 14.300 € | rund 3 – 3,6 % |
| Summe mit Makler | 33.650 bis 45.650 € | 8,4 – 11,4 % |
Ohne Makler, etwa beim Direktkauf vom Eigentümer, bleiben nur Steuer, Notar und Grundbuch. Dann sinkt die Summe bei 400.000 Euro auf 19.370 bis 31.370 Euro, also 4,8 bis 7,8 Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: der größte und variabelste Posten
Die Grunderwerbsteuer ist der einzige Posten, der sich allein durch die Wahl des Bundeslandes stark verändert. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro trennt das günstigste und das teuerste Land 12.000 Euro. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung.
| Bundesland | Steuersatz | gültig seit | bei 400.000 Euro |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 | 20.000 € |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 | 14.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 | 26.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 | 22.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 | 20.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 | 26.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 | 20.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 | 26.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 | 22.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 | 26.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 | 20.000 € |
Stand 2026-08-09. Quelle: Landesfinanzministerien, Grunderwerbsteuergesetz.
Der häufigste Irrtum in der Beratung ist die Annahme, die Nebenkosten ließen sich mitfinanzieren. Banken beleihen den Objektwert, nicht die Steuer und die Provision. Wer 400.000 Euro kauft und 45.000 Euro Nebenkosten übersieht, steht bei der Finanzierungszusage plötzlich mit einer Eigenkapitallücke da. In der Praxis heißt eine gesunde Planung: erst die Nebenkosten des Ziel-Bundeslandes aus Eigenkapital sichern, dann das maximale Kaufbudget bestimmen. Genau in dieser Reihenfolge rechnet auch der Budgetrechner, der die Nebenkosten vorab abzieht.
Notar und Grundbuch im Einzelnen
Diese beiden Posten sind bundesweit gleich, weil sie im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt sind. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuld, das Grundbuchamt trägt Eigentümerwechsel und Grundschuld ein. Für 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen ergeben sich diese Positionen:
| Position | Fundstelle | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | KV 21100 | 1.570,00 € |
| Vollzug des Kaufvertrags | KV 22110 | 392,50 € |
| Betreuung der Kaufabwicklung | KV 22200 | 392,50 € |
| Beurkundung der Grundschuldbestellung | KV 21200 | 635,00 € |
| Notar zusammen inklusive Umsatzsteuer | zuzüglich 19 % | 3.558 € |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | KV 14150 | 392,50 € |
| Eintragung als Eigentümer | KV 14110 | 785,00 € |
| Eintragung der Grundschuld | KV 14121 | 635,00 € |
| Grundbuch zusammen | umsatzsteuerfrei | 1.812 € |
Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer, auf die Grundbuchgebühren nicht. Die Grundschuldpositionen bei Notar und Grundbuch entfallen, wenn Sie ohne Darlehen kaufen. Dann sinken Notar und Grundbuch zusammen auf rund 4.100 Euro.
Maklerprovision und das Bestellerprinzip
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern nach §§ 656a bis 656d BGB, dass der Käufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision trägt. Üblich ist eine Gesamtprovision von rund 6 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Für den Käufer bleiben damit meist zwischen 2,98 und 3,57 Prozent. Beim Direktkauf ohne Makler entfällt der Posten ganz, was die Nebenkosten um mehrere Prozentpunkte senkt.
Eigenkapitallücke bei den Nebenkosten schließen
Wenn das Eigenkapital für die Nebenkosten nicht ganz reicht, zeigt der Vergleich die Konditionen mehrerer Banken für den Fehlbetrag.
Wo Sie bei den Nebenkosten ansetzen können
- Bundesland bewusst wählen. Nur in echten Grenzregionen sinnvoll, dort aber bares Geld: zwischen einem 3,5-Prozent- und einem 6,5-Prozent-Land liegen bei 400.000 Euro 12.000 Euro Steuer.
- Inventar gesondert ausweisen. Einbauküche, Möbel, Sauna oder Gartenhaus gehören nicht zum Grundstück. 20.000 Euro sauber bewertetes Inventar sparen je nach Land 700 bis 1.300 Euro Grunderwerbsteuer.
- Maklerprovision verhandeln oder direkt kaufen. Der Käuferanteil ist Verhandlungssache, beim Kauf ohne Makler entfällt er ganz. Das ist mit Abstand der größte Hebel bei den Nebenkosten.
- Grundstück und Bau trennen. Wer ein unbebautes Grundstück kauft und den Bauvertrag frei mit einem unabhängigen Unternehmen schließt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis.
Neben den vier festen Posten gibt es weitere Kosten, die keine klassischen Kaufnebenkosten sind, aber ins Budget gehören: ein Wertgutachten oder eine Baubegleitung, Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen bei verzögerter Auszahlung sowie Umzug und erste Renovierung. Diese Beträge tauchen in keiner Steuertabelle auf, belasten das Eigenkapital aber real. Planen Sie hierfür einen Puffer ein und verlassen Sie sich nicht allein auf die 8 bis 12 Prozent aus der Nebenkostenrechnung.
Einschätzung der Redaktion
Die verbreitete Faustregel, man solle rund 10 Prozent Nebenkosten einplanen, führt öfter in die Irre als sie hilft. Sie verdeckt, dass die Spanne von unter 8 bis über 11 Prozent reicht und dass ein einziger Posten, die Maklerprovision, fast die Hälfte davon ausmacht. Wer beim selben Objekt ohne Makler kauft, drückt die Nebenkosten von rund 11 auf rund 7 Prozent, ganz ohne Umzug ins Nachbarland. Wir raten deshalb, nicht mit einer Pauschale zu rechnen, sondern mit den vier konkreten Posten für das tatsächliche Bundesland und die tatsächliche Provision. Der Rechner oben tut genau das, und die Differenz zwischen Faustregel und echter Rechnung ist bei einem mittleren Kaufpreis schnell fünfstellig.
- Kaufnebenkosten liegen mit Makler bei rund 8 bis 12 Prozent, ohne Makler bei etwa 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises.
- Die vier Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision.
- Notar und Grundbuch sind bundeseinheitlich und machen zusammen nur rund 1,3 Prozent aus.
- Die Grunderwerbsteuer schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
- Der größte Hebel ist die Maklerprovision, gefolgt von gesondert ausgewiesenem Inventar.
- Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit, sie müssen aus Eigenkapital kommen.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Mit Makler liegen sie bei rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler bei etwa 5 bis 8 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das mit Makler zwischen 33.650 und 45.650 Euro. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland und von der Maklerprovision ab.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken beleihen den Objektwert, nicht die Steuer und die Provision. Die Nebenkosten müssen deshalb üblicherweise aus Eigenkapital kommen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten bieten nur wenige Banken zu deutlich schlechteren Konditionen an.
Welche Nebenkosten sind bundesweit gleich?
Notar und Grundbuch. Beide sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und machen zusammen rund 1,3 Prozent des Kaufpreises aus. Bei 400.000 Euro sind das 3.558 Euro Notar und 1.812 Euro Grundbuch. Unterschiede zwischen den Ländern entstehen nur bei der Grunderwerbsteuer und der Provision.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung, die Grunderwerbsteuer nach dem Bescheid des Finanzamts mit einer Frist von meist einem Monat, die Grundbuchgebühren mit der Eintragung. Erst nach Zahlung der Steuer erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung als Eigentümer erfolgt.
Wie senke ich die Nebenkosten am wirksamsten?
Der größte Hebel ist der Kauf ohne Makler oder eine verhandelte Provision, das bewegt mehrere Prozentpunkte. Danach folgt gesondert ausgewiesenes Inventar, das die Grunderwerbsteuer senkt, und in Grenzregionen die Wahl eines günstigeren Bundeslandes.
Weiterführende Rechner und Themen
Grunderwerbsteuer im Überblick
Alle sechzehn Länder mit Satz und Beispiel, Befreiungen nach § 3 GrEStG und der Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung.
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Budget berechnen
Vom Eigenkapital zum maximalen Kaufpreis, die Nebenkosten werden vorab abgezogen.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 8 zur Bemessungsgrundlage, § 11 zum Steuersatz und § 13 zum Steuerschuldner
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B sowie Kostenverzeichnis KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121 und 14150
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, geltend seit dem 23. Dezember 2020
- Bekanntmachungen der Landesfinanzministerien zu den geltenden Grunderwerbsteuersätzen, Stand August 2026