Der Beleihungsauslauf zeigt, welchen Anteil Ihre Bank an dem gepruefte Wert Ihrer Immobilie als Darlehen ausreicht, und ist damit der wichtigste Hebel fuer den Zinssatz Ihrer Baufinanzierung. Er wird in Prozent angegeben und ergibt sich als Darlehen geteilt durch den Beleihungswert der Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, 10 Prozent Sicherheitsabschlag der Bank und 80.000 Euro Eigenkapital ueber den Kaufnebenkosten liegt der Beleihungsauslauf bei 88,89 Prozent, was bei den meisten Banken eine der guenstigsten Zinsklassen aufruft.
Der Beleihungsauslauf ist der Anteil Ihres Darlehens am Beleihungswert der Immobilie, ausgedrueckt in Prozent. Der Beleihungswert liegt in der Regel 10 Prozent unter dem Kaufpreis. Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf bekommen Sie den Grundzins der Bank, jede Stufe darueber kostet einen Aufschlag von 0,10 bis 0,80 Prozentpunkte. Wer mit Eigenkapital eine Klasse tiefer rutscht, spart bei 300.000 Euro Darlehen ueber die Zinsbindung fuenfstellige Betraege.
Wie der Beleihungsauslauf berechnet wird
Die Formel ist einfach: Sie teilen die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und multiplizieren mit hundert. Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis, sondern ein davon abgeleiteter, dauerhaft nachhaltiger Wert, den die Bank nach der Beleihungswertermittlungsverordnung selbst festlegt. Ueblich ist ein Sicherheitsabschlag von zehn Prozent auf den Kaufpreis, bei Neubauten und Objekten in schwachen Lagen auch mehr.
Rechnen wir es an einem konkreten Fall durch. Kaufpreis 400.000 Euro, davon zieht die Bank zehn Prozent ab, der Beleihungswert liegt bei 360.000 Euro. Sie bringen Eigenkapital ueber die Kaufnebenkosten hinaus mit und benoetigen 320.000 Euro Darlehen. Der Beleihungsauslauf betraegt 320.000 geteilt durch 360.000 mal hundert, also 88,89 Prozent. Waeren es 280.000 Euro Darlehen, laege der Wert bei 77,78 Prozent, und Sie faenden sich in einer klar guenstigeren Zinsklasse wieder.
Die Zinsklassen im Ueberblick
Banken staffeln ihre Kondition in Bloecke, weil das Ausfallrisiko mit jedem Prozentpunkt Beleihungsauslauf steigt. Die folgenden Aufschlaege sind ein ueblicher Rahmen fuer klassische Wohnimmobilien im aktuellen Zinsumfeld. Die konkrete Marge variiert zwischen den Instituten und mit dem allgemeinen Zinsniveau, die Struktur der Staffel bleibt aber stabil.
- bis 60 Prozent: Grundzins der Bank, die guenstigste Kondition. Nur dieser Teil ist bei Pfandbriefbanken deckungsstockfaehig.
- 60 bis 80 Prozent: ueblicher Aufschlag von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten, bei 300.000 Euro Darlehen sind das 150 bis 450 Euro Zinsen im Jahr.
- 80 bis 90 Prozent: Aufschlag von 0,15 bis 0,25 Prozentpunkten, spuerbar, aber tragbar.
- 90 bis 100 Prozent: Aufschlag von 0,30 bis 0,50 Prozentpunkten, fuer viele Banken die letzte akzeptierte Stufe im Standardgeschaeft.
- ueber 100 Prozent: Vollfinanzierung, Aufschlag von 0,60 bis 1,20 Prozentpunkten. Nicht jede Bank bietet das an, verlangt wird meist ein sehr sicheres Einkommen.
Wir sehen in der Beratung immer wieder Faelle, in denen 2.000 oder 3.000 Euro zusaetzliches Eigenkapital knapp unter eine Zehnerschwelle druecken und damit die Zinsklasse wechseln. Bei einem Beleihungsauslauf von 91,5 Prozent liegen Sie in der teuersten Standardstufe, bei 89,8 Prozent nicht mehr. Das lohnt eine ehrliche Bestandsaufnahme des vorhandenen Kapitals, bevor der Antrag rausgeht. Auch das Erhoehen der Anfangstilgung senkt den Beleihungsauslauf nicht direkt, verschiebt aber die Rueckzahlungskurve so, dass Anschlussfinanzierungen in einer besseren Klasse landen.
Kaufpreis, Verkehrswert, Beleihungswert
Drei Begriffe kursieren nebeneinander, und die Bank meint fast nie den Kaufpreis, wenn sie vom Beleihungsauslauf spricht. Der Kaufpreis ist der Betrag im Kaufvertrag, der Verkehrswert ist der aktuell am Markt erzielbare Preis. Der Beleihungswert ist ein davon abgeleiteter, langfristig nachhaltiger Wert, der Preisschwankungen und regionale Zyklen ausblendet. Nach §16 BelWertV wird ein Sicherheitsabschlag angesetzt, der ueblicherweise zehn Prozent betraegt, in unsicheren Marktphasen oder bei ungewoehnlichen Objekten mehr.
Kritisch wird die Unterscheidung in zwei Konstellationen. Wer zu einem Preis kauft, den die Bank fuer ueberhoeht haelt, findet ploetzlich einen Beleihungswert vor, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt, und rutscht in eine schlechtere Klasse, ohne selbst etwas geaendert zu haben. Umgekehrt kann in einer guenstigen Lage oder bei einem Objekt mit Wertsteigerungspotenzial der Beleihungswert nahe dem Kaufpreis angesetzt werden, der Sicherheitsabschlag betraegt dann nur fuenf Prozent. Diese Bewertungsspielraeume machen bei zwei identisch aussehenden Angeboten den Unterschied und lohnen einen direkten Vergleich.
Der Beleihungsauslauf wird immer auf den Beleihungswert bezogen, nicht auf den Kaufpreis. Wer im Netz nur den Kaufpreis in einen Rechner eingibt und keinen Sicherheitsabschlag beruecksichtigt, unterschaetzt seinen Beleihungsauslauf systematisch um rund elf Prozentpunkte. Aus scheinbaren 80 Prozent werden dann in der Wirklichkeit der Bank 88,89 Prozent, also eine andere Zinsklasse.
Wo Sie am meisten sparen
Der Beleihungsauslauf ist einer der wenigen Stellhebel in der Baufinanzierung, den Sie ohne den Wechsel der Bank oder der Immobilie beeinflussen koennen. Drei Ansaetze wirken zuverlaessig, und die Reihenfolge ist nicht zufaellig.
Erstens: Kaufnebenkosten vollstaendig aus Eigenkapital. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland auf sieben bis zwoelf Prozent des Kaufpreises. Werden diese Positionen mitfinanziert, klettert der Beleihungsauslauf oft ueber die 100-Prozent-Marke und Sie zahlen den vollen Vollfinanzierungsaufschlag. Aus einem 90-Prozent-Fall wird ohne Vorwarnung ein 111-Prozent-Fall.
Zweitens: Zehn- oder Zwanzig-Prozent-Schwellen gezielt unterbieten. Wenn Ihre Rechnung 91,3 Prozent Beleihungsauslauf ergibt, lohnt sich der Blick auf 4.700 Euro zusaetzliches Eigenkapital. Der Zinsaufschlag zwischen den Klassen 80 bis 90 und 90 bis 100 liegt oft bei 0,20 Prozentpunkten. Auf ein Darlehen von 320.000 Euro und zehn Jahre Zinsbindung sind das ueber 6.000 Euro Zinsen, fuer eine Einmalzuzahlung, die auf dem Tagesgeldkonto keine vergleichbare Rendite bringt.
Drittens: Getrennte Darlehen fuer verschiedene Beleihungsausklassen. Manche Banken bieten die ersten 60 Prozent zu einem sehr guenstigen Grundzins und legen fuer den Rest ein separates Darlehen mit hoeherem Zins darueber. In der Summe sind Sie damit oft besser als mit einem einzigen Darlehen ueber die gesamte Summe zur einheitlichen Kondition der obersten Klasse. Fragen Sie bei Ihrer Bank explizit nach der Aufteilungsmoeglichkeit.
Einschaetzung der Redaktion
Die haeufigste Empfehlung im Netz lautet, zwanzig Prozent Eigenkapital anzusetzen und damit sicher unter die 80-Prozent-Schwelle zu kommen. Fuer viele Kaeufer ist das zu grob. Wer sechzehn Prozent Eigenkapital ansparen kann und die Zeit bis zu zwanzig Prozent noch vier Jahre in einem heissen Markt investiert, verliert oft mehr durch die Preissteigerung als er durch die guenstigere Zinsklasse einsparen wuerde. Umgekehrt gilt: Wer die Vollfinanzierung anstrebt, weil die Miete gefuehlt so hoch ist wie die Rate, unterschaetzt die Aufschlaege regelmaessig. Rechnen Sie Ihre konkrete Klasse und den Aufschlag durch, nicht die Faustformel. Der Beleihungsauslauf ist ein zu wichtiger Hebel, um ihn ungerechnet zu lassen.
- Der Beleihungsauslauf ist Darlehen geteilt durch Beleihungswert, angegeben in Prozent. Der Beleihungswert liegt in der Regel zehn Prozent unter dem Kaufpreis.
- Fuenf Zinsklassen sind ueblich: bis 60, 60 bis 80, 80 bis 90, 90 bis 100 und ueber 100 Prozent. Jede Stufe kostet 0,05 bis 0,80 Prozentpunkte Zinsaufschlag.
- Wer die Nebenkosten mitfinanziert, landet fast immer ueber 100 Prozent Beleihungsauslauf, mit spuerbar hoeherem Zins.
- Knappe Beleihungsaus-Schwellen gezielt unterbieten spart bei 300.000 Euro Darlehen ueber zehn Jahre schnell 3.000 bis 6.000 Euro Zinsen.
- Rechtsgrundlage sind die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV, §16 zum Sicherheitsabschlag) und §14 Pfandbriefgesetz zur 60-Prozent-Grenze im Deckungsstock.
Haeufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist ein Euro-Betrag: der dauerhaft nachhaltige Wert der Immobilie, den die Bank festlegt, in der Regel zehn Prozent unter dem Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf ist ein Prozentsatz: das Verhaeltnis Ihres Darlehens zu diesem Beleihungswert. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen sind Beleihungswert 360.000 Euro und Beleihungsauslauf 88,89 Prozent.
Wie hoch darf der Beleihungsauslauf maximal sein?
Gesetzlich gibt es keine harte Obergrenze fuer Wohnimmobilien. §14 PfandBG begrenzt nur den Anteil, den Banken in ihren Pfandbrief-Deckungsstock aufnehmen duerfen, auf 60 Prozent. Darueber hinaus vergeben die meisten Banken bis 100 Prozent zu Standardkonditionen und bis rund 130 Prozent zu Vollfinanzierungskonditionen. Ueber 130 Prozent ist selten und meist an sehr sicheres Einkommen gebunden.
Warum bietet meine Bank ab 60 Prozent bessere Konditionen als andere?
Pfandbriefbanken duerfen den Teil des Darlehens unterhalb von 60 Prozent Beleihungswert in ihrem Deckungsstock refinanzieren und geben den Zinsvorteil weiter. Genossenschaftsbanken, Sparkassen und private Institute ohne Pfandbriefgeschaeft haben diesen Vorteil nicht, ihre Staffel setzt oft erst bei 70 oder 80 Prozent an. Bei niedrigem Beleihungsauslauf lohnt der Vergleich unter Pfandbriefbanken besonders.
Kann ich den Beleihungsauslauf durch hohe Tilgung senken?
Nicht bei Vertragsabschluss, da zaehlt die Anfangsdarlehenssumme. Fuer die Anschlussfinanzierung nach zehn oder fuenfzehn Jahren senkt eine hohe Tilgung den dann verbleibenden Beleihungsauslauf jedoch deutlich. Wer heute mit 90 Prozent startet und drei Prozent tilgt, kommt oft mit 60 bis 70 Prozent Beleihungsauslauf in die Anschlussfinanzierung und profitiert dort von der guenstigsten Klasse.
Wird der Kaufpreis oder der Verkehrswert als Grundlage genommen?
Weder noch, formell wird der Beleihungswert nach BelWertV verwendet. In der Praxis nimmt die Bank meist den Kaufpreis, prueft ihn gegen den Verkehrswert und zieht dann den Sicherheitsabschlag von ueblicherweise zehn Prozent ab. Weicht der Kaufpreis stark nach oben vom Verkehrswert ab, orientiert sich die Bank am Verkehrswert und der Beleihungsauslauf steigt entsprechend.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Hypothekenrechner
Monatsrate, Zinsanteil und Tilgungsverlauf fuer Ihre konkrete Konstellation berechnen.
Zum Rechner
Budget berechnen
Vom Eigenkapital zum maximalen Kaufpreis, mit realistischem Beleihungsauslauf.
Zum Rechner
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, die den Beleihungsauslauf treiben.
Zur Uebersicht
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), §3 zur Grundregel der Beleihungswertermittlung und §16 zum Sicherheitsabschlag
- Pfandbriefgesetz (PfandBG), §14 zur Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts fuer die Refinanzierung ueber Hypothekenpfandbriefe
- Kreditwesengesetz (KWG), §18 zur Pflicht der Bank, die wirtschaftlichen Verhaeltnisse des Kreditnehmers zu pruefen
- Merkblatt der Bundesanstalt fuer Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Beleihungswertermittlung nach BelWertV, Stand 2024
- Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp): Marktdaten zu Beleihungswerten und Sicherheitsabschlaegen, Stand 2025