Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die verbleibende Restschuld, der Effektivzins die gesetzlich vorgeschriebene Vergleichsgroesse nach Preisangabenverordnung (PAngV). Er enthaelt neben dem Sollzins die Effekte aus monatlicher Verrechnung, dem Auszahlungskurs (Disagio) und weiteren finanzierbaren Nebenkosten. Bei einem Standardkredit ueber 300.000 Euro mit einem Sollzins von 3,50 Prozent und 2,00 Prozent Tilgung liegt der Effektivzins ohne Zusatzkosten bei rund 3.56 Prozent. Kommt ein Disagio von 3 Prozent hinzu (Auszahlung 97 Prozent), steigt der Effektivzins auf 3.98 Prozent, obwohl der Sollzins unveraendert ist. Wer Angebote vergleicht, orientiert sich am Effektivzins, weil er Aepfel mit Aepfeln vergleicht.
Zwei Zahlen, zwei Aussagen
Jedes serioese Kreditangebot in Deutschland nennt beide Werte, weil das Gesetz es verlangt. Die Preisangabenverordnung (PAngV) in der Fassung vom 12. Mai 2022, konkret §§ 6 bis 12, schreibt vor, dass bei jedem Verbraucherkredit der effektive Jahreszins berechnet und im Angebot in derselben Groesse wie der Sollzins angegeben werden muss. Der Zweck der Regel: verhindern, dass Anbieter ihre Angebote mit einem niedrigen Sollzins schoenrechnen und die tatsaechlichen Kosten in Nebengebuehren verstecken.
Der Sollzins beschreibt eine einzelne Zahl: den vertraglich vereinbarten Zinssatz, mit dem die Bank die Restschuld verzinst. Er wird in der Regel jaehrlich angegeben und monatlich anteilig verrechnet, das heisst ein Zwoelftel des Jahressatzes wird auf die jeweils aktuelle Restschuld angewendet. Der Effektivzins ist dagegen ein rechnerisches Konstrukt, das alle preisrelevanten Bestandteile in einer einzigen Vergleichszahl buendelt. Er ist der interne Zinsfuss der Zahlungsreihe, mit der Sie den Kredit tatsaechlich bedienen.
Was in den Effektivzins hineingerechnet wird
Die PAngV zaehlt in § 6 Absatz 3 auf, was in die Berechnung einfliesst. Bei einer Baufinanzierung sind das:
Der Sollzinssatz und seine unterjaehrige Verrechnungsweise. Wer monatliche Raten zahlt, hat einen effektiven Jahreszins, der leicht ueber dem Nominalsatz liegt, weil sich die Zinsen ueber das Jahr aufzinsen. Bei 3,50 Prozent Sollzins entspricht das rund 3.5567 Prozent Effektivzins allein aus dieser Verrechnung.
Der Auszahlungskurs. Wird der Kredit unter 100 Prozent ausgezahlt (Disagio oder Damnum), erhalten Sie weniger Geld als Sie zurueckzahlen. Die Differenz wirkt wie eine Vorabzahlung an Zinsen und erhoeht den Effektivzins deutlich.
Bearbeitungsgebuehren und Kontofuehrungsgebuehren im Zusammenhang mit dem Kredit, sofern sie den Verbraucher belasten. Bei einer klassischen Baufinanzierung sind diese in Deutschland weitgehend abgeschafft, seit der Bundesgerichtshof 2014 die pauschale Bearbeitungsgebuehr fuer unzulaessig erklaert hat.
Bereitstellungszinsen fliessen nur dann ein, wenn ihr Anfall zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits sicher ist, also praktisch nie. Wer den Kredit gestreckt abruft, zahlt effektiv mehr, sieht das aber im Effektivzins nicht.
Bausparbeitraege bei Kombinationskrediten und die Kosten einer Restschuldversicherung, sofern sie zwingend vorgeschrieben ist. Bei einer freiwilligen Restschuldversicherung bleiben die Praemien ausserhalb des Effektivzinses.
Der Effektivzins deckt nicht alles ab, was Ihr Kredit tatsaechlich kostet. Aussen vor bleiben: Notar- und Grundbuchkosten fuer die Grundschuldbestellung, Wertermittlungsgebuehren der Bank, Kontofuehrungsgebuehren des allgemeinen Girokontos und vor allem die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Wer 300.000 Euro finanziert und nach 10 Jahren noch 228.000 Euro Restschuld hat, kalkuliert die Anschlussfinanzierung mit den heute unbekannten Zinsen des Jahres 2036, das steht in keinem Angebot.
Rechenbeispiel mit belegten Zahlen
Nehmen wir einen Standardfall: 300.000 Euro Darlehen, 3,50 Prozent Sollzins, 2,00 Prozent anfaengliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, monatliche Rate. Die Rate berechnet sich als (3,50 % + 2,00 %) * 300.000 / 12 = 1375.00 Euro pro Monat. Ueber 10 Jahre tilgt der Kredit auf eine Restschuld von 228,283.74 Euro ab.
| Variante | Sollzins | Auszahlung | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Effektivzins |
|---|---|---|---|---|---|
| Standardkredit, keine Zusatzkosten | 3,50 % | 300.000 Euro | 1375.00 Euro | 228,284 Euro | 3.557 % |
| Gleicher Kredit mit 3 % Disagio | 3,50 % | 291.000 Euro | 1375.00 Euro | 228,284 Euro | 3.976 % |
Berechnung: eigenes Modell mit iterativer Effektivzinsbestimmung aus der Zahlungsreihe nach PAngV Anlage zu § 6 (interne Zinsfussmethode). Monatliche Zahlungen, keine Kontofuehrungsgebuehren.
Die Differenz zwischen den beiden Angeboten betraegt 42 Basispunkte. In absoluter Geldsumme ueber die 10 Jahre Zinsbindung sind das 12566 Euro Mehrkosten, kompensiert allerdings durch die Steuerwirkung des Disagios bei einer vermieteten Immobilie. Fuer Selbstnutzer ist das Disagio wirtschaftlich fast immer nachteilig.
Sollzins reicht fuer Kostentransparenz nicht aus
Die Gefahr eines reinen Sollzinsvergleichs zeigt sich am deutlichsten bei Angeboten mit unterschiedlicher Auszahlung. Ein Angebot ueber 3,20 Prozent Sollzins mit 5 Prozent Disagio kann teurer sein als ein anderes ueber 3,60 Prozent Sollzins ohne Disagio, obwohl die 3,20-Prozent-Zahl in der Werbung besser aussieht. Ohne den Effektivzins waere ein sauberer Vergleich nur mit einem eigenen Barwertkalkuel moeglich. Genau dafuer wurde die Kennzahl geschaffen.
Zwei Faelle, in denen der Sollzins trotzdem die relevantere Zahl ist: bei der Berechnung der Ratenhoehe (Rate = (Sollzins + Tilgung) * Darlehen / 12) und bei der Diskussion mit dem Steuerberater, weil steuerlich abzugsfaehig nur der tatsaechlich gezahlte Zins ist, nicht die kalkulatorische Effektivzins-Groesse.
Ein wiederkehrendes Missverstaendnis in der Beratung: Kunden fragen nach dem „Zins“, meinen den Sollzins, bekommen den Effektivzins genannt und rechnen mit dieser Zahl weiter, um ihre Rate zu bestimmen. Das Ergebnis ist eine um wenige Euro zu hohe Rate, die im Zweifel eine hoehere Tilgung vortaeuscht als tatsaechlich erreicht wird. Wer die Rate ausrechnet, nimmt immer den Sollzins. Wer Angebote vergleicht, nimmt immer den Effektivzins. Zwei Zahlen, zwei Zwecke, ein einfacher Trick sich zu merken: Sollzins geht in die Bank ein, Effektivzins geht aus dem Angebot heraus.
Was Banken beim Effektivzins nicht sagen
Der gesetzlich vorgeschriebene Effektivzins ist eine Momentaufnahme. Er unterstellt, dass Sie den Kredit exakt so bedienen wie im Vertrag festgeschrieben: kein Sondertilgung, keine Bereitstellungsphase, keine Anschlussfinanzierung. In der Realitaet fuehren drei Effekte zu Abweichungen.
Sondertilgungen senken den effektiven Kreditzins. Wer 5 Prozent der urspruenglichen Darlehenssumme pro Jahr sondertilgen darf, kann ueber 10 Jahre bis zu 150.000 Euro extra tilgen und spart entsprechend Zinsen. Diese Wirkung ist im ausgewiesenen Effektivzins nicht enthalten, obwohl das Sondertilgungsrecht rechtlich vereinbart ist.
Bereitstellungszinsen erhoehen den effektiven Zins. Wer den Kredit gestreckt abruft (Bauphase, Kaufabwicklung), zahlt fuer den noch nicht abgerufenen Teil einen Bereitstellungszins, ueblicherweise 3 Prozent pro Jahr. Bei einem 300.000-Euro-Kredit, der ueber 6 Monate mit 150.000 Euro nicht abgerufen wird, sind das 2.250 Euro Extrakosten, im Effektivzins nicht enthalten.
Anschlussfinanzierung. Der bei Vertragsabschluss ausgewiesene Effektivzins gilt nur fuer die Zinsbindungsphase. Fuer die Restschuld nach Ablauf muss neu finanziert werden. Wer den Effektivzins fuer die Gesamtlaufzeit betrachtet, muss die Anschlussfinanzierung mit einem realistischen Zukunftszins kalkulieren. Historisch liegt der Mittelwert 10-jaehriger Baufinanzierungen in Deutschland seit 2000 bei rund 3,7 Prozent, seit 2010 bei rund 2,2 Prozent.
Die richtige Zahl fuer den richtigen Zweck
Der Effektivzins ist als Vergleichskennzahl bei der Auswahl unter mehreren Angeboten unersetzlich. Er buendelt drei bis fuenf preisrelevante Groessen in einer Zahl und macht Angebote unmittelbar vergleichbar. Der Sollzins ist die operative Zahl waehrend der Laufzeit, er bestimmt die Rate und die Zinslast der Restschuld. Wer beide Zahlen versteht, erkennt in der Werbeaussage „3,20 Prozent!“ sofort die Frage: Sollzins oder Effektivzins, welches Disagio, welche Bindung.
Die verbreitete Empfehlung, immer nur auf den Effektivzins zu schauen, greift zu kurz. Sie stimmt fuer den Angebotsvergleich innerhalb einer Zinsbindung, aber sie taeuscht daruber hinweg, dass die eigentlich teure Entscheidung woanders faellt: bei der Tilgungshoehe, bei der Zinsbindungsdauer und bei der Frage, ob Sondertilgungsrechte vertraglich zugesichert sind. Ein Kredit mit dem drittbesten Effektivzins, aber 5 Prozent kostenlosen Sondertilgungen pro Jahr, kann ueber die Gesamtlaufzeit deutlich guenstiger sein als der Angebotsspitzenreiter ohne diese Klausel. Und die scheinbar teurere 15-Jahres-Bindung von 20 Basispunkten ueber dem 10-Jahres-Angebot spart Ihnen 2036 gegebenenfalls eine bittere Ueberraschung. Der Effektivzins ist ein wichtiges Werkzeug, aber nicht die einzige Zahl im Angebot, die ueber Ihre Finanzierung entscheidet.
Haeufige Fragen zu Effektiv- und Sollzins
Warum ist der Effektivzins bei monatlicher Verrechnung immer hoeher als der Sollzins?
Weil sich die Zinsen unterjaehrig aufzinsen. Bei 12 monatlichen Raten ist der effektive Jahreszins (1 + Sollzins/12)^12 minus 1. Aus 3,00 Prozent Sollzins werden so 3.0416 Prozent, aus 4,00 Prozent Sollzins 4.0742 Prozent. Bei viertel- oder halbjaehrlicher Ratenzahlung ist der Unterschied kleiner.
Ist ein niedrigerer Effektivzins immer der bessere Kredit?
Nein. Der Effektivzins vergleicht zwei Angebote unter identischen Bedingungen: gleiche Laufzeit, gleiche Zinsbindung, gleiche Ratenhaeufigkeit, keine Sondertilgungen. Weichen diese Parameter ab, gibt der Effektivzins ein verzerrtes Bild. Fuer echten Vergleich muessen die Rahmenbedingungen deckungsgleich sein.
Sind Bereitstellungszinsen im Effektivzins enthalten?
In der Regel nein. Nach § 6 PAngV fliessen sie nur ein, wenn ihr Anfall bei Vertragsschluss sicher steht. Weil das im Baufinanzierungsalltag praktisch nie der Fall ist, tauchen sie in der Werbezahl nicht auf. Wer eine Bauphase finanziert, muss diese Kosten separat einplanen.
Wie hoch ist die Sollzinsbindung typisch?
Ueblich sind 5, 10, 15 und 20 Jahre. Eine laengere Bindung kostet in normalen Zinsphasen einen Aufschlag von 10 bis 30 Basispunkten pro fuenf zusaetzliche Jahre, kauft im Gegenzug aber Planungssicherheit. In einer Niedrigzinsphase ist die lange Bindung meist wirtschaftlich sinnvoll, in einer Hochzinsphase eher die kurze.
Was ist ein gebundener und ein anfaenglicher Sollzins?
Der gebundene Sollzins gilt fuer die vereinbarte Zinsbindung. Nach Ablauf bietet die Bank eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen an. Ein anfaenglicher Sollzins wird bei variablen Krediten genannt und aendert sich unterjaehrig anhand eines Referenzzinssatzes wie dem 3-Monats-Euribor.
Das Wichtigste in Kuerze
Sollzins ist die operative Zahl: er bestimmt die monatliche Rate und die Zinslast auf die Restschuld. Effektivzins ist die Vergleichszahl nach § 6 PAngV: er buendelt Sollzins, unterjaehrige Verrechnung, Auszahlungskurs und laufende Nebenkosten in einer Groesse. Fuer den Angebotsvergleich zaehlt der Effektivzins, fuer die Ratenrechnung der Sollzins. Bei 3,50 Prozent Sollzins und monatlicher Verrechnung ohne weitere Kosten liegt der Effektivzins bei 3.56 Prozent; bei 3 Prozent Disagio klettert er auf 3.98 Prozent, obwohl der Sollzins gleich bleibt.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Quellen und weiterfuehrende Literatur
Preisangabenverordnung (PAngV) in der Fassung vom 12. Mai 2022, §§ 6 bis 12 zum effektiven Jahreszins bei Verbraucherkrediten, Anlage zu § 6 zur mathematischen Formel
Buergerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 491 bis 505d zum Verbraucherdarlehensvertrag
Bundesgerichtshof, Urteil XI ZR 405/12 vom 13. Mai 2014 zur Unzulaessigkeit pauschaler Bearbeitungsgebuehren
Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, monatliche Zeitreihe zu Neugeschaeftszinsen fuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfaenglicher Zinsbindung ueber 10 Jahre
Europaeische Bankenaufsicht (EBA), Leitlinien zur Kreditvergabe und -ueberwachung EBA/GL/2020/06, Abschnitt 5 zur Berechnung standardisierter Kennzahlen