Fachlich geprüft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufverträgenZuletzt aktualisiert am 9. August 2026
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt unverändert seit dem 1. Januar 2015 und ist damit einer der vier höchsten in Deutschland. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 26.000 Euro, die vor der Eigentumsumschreibung zu zahlen sind.
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, gültig seit dem 1. Januar 2015. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 26.000 Euro. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich die Kaufnebenkosten auf rund 45.650 Euro oder 11,4 Prozent, ohne Makler auf etwa 7,8 Prozent. Der Satz gilt einheitlich in ganz Nordrhein-Westfalen.
Was Sie in Nordrhein-Westfalen zahlen
Die Rechnung ist Kaufpreis mal 6,5 Prozent. Weil die Steuer zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision anfällt, zeigt die Tabelle den vollständigen Betrag, den Sie zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen müssen.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,5 % | Notar inkl. USt | Grundbuch | Makler 3,57 % | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 19.500 € | 2.904 € | 1.488 € | 10.710 € | 34.601 € |
| 400.000 € | 26.000 € | 3.558 € | 1.812 € | 14.280 € | 45.651 € |
| 500.000 € | 32.500 € | 4.272 € | 2.188 € | 17.850 € | 56.810 € |
Der Anteil der Nebenkosten liegt in Nordrhein-Westfalen mit Makler bei rund 11,4 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler sinkt er auf etwa 7,8 Prozent, weil dann nur Steuer, Notar und Grundbuch bleiben.
Was der Satz im Vergleich bedeutet
Nordrhein-Westfalen liegt gemeinsam mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein an der Spitze. Der Abstand zum günstigsten Land ist beträchtlich.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € | Unterschied zu NRW |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 12.000 € weniger |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 6.000 € weniger |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 4.000 € weniger |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 2.000 € weniger |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | – |
Bei 400.000 Euro trennen Nordrhein-Westfalen und Bayern exakt 12.000 Euro. Wer nahe einer Landesgrenze sucht, etwa im Raum Osnabrück Richtung Niedersachsen, sollte diesen Unterschied in die Objektauswahl einbeziehen. Innerhalb von Nordrhein-Westfalen gibt es dagegen keine Unterschiede: Der Satz gilt einheitlich in Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen und jeder anderen Gemeinde.
Im Ruhrgebiet und im Rheinland tritt eine Konstellation häufig auf, die viele Käufer überrascht: der Kauf vom Bauträger mit noch nicht fertiggestelltem Objekt. Hier bemisst sich die Steuer nach dem gesamten Kaufpreis inklusive der noch zu erbringenden Bauleistung, nicht nur nach dem Grundstücksanteil. Wer dagegen ein unbebautes Grundstück kauft und den Bauvertrag frei und zeitlich unabhängig mit einem anderen Unternehmen schließt, zahlt nur auf den Grundstückspreis. Der Unterschied liegt bei einem typischen Vorhaben schnell im fünfstelligen Bereich.
Notar und Grundbuch im Einzelnen
Diese Kosten sind bundesweit gleich, weil sie im GNotKG geregelt sind. Für 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen ergeben sich diese Positionen:
| Position | Fundstelle | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | KV 21100 | 1.570,00 € |
| Vollzug des Kaufvertrags | KV 22110 | 392,50 € |
| Betreuung der Kaufabwicklung | KV 22200 | 392,50 € |
| Beurkundung der Grundschuldbestellung | KV 21200 | 635,00 € |
| Notar zusammen inklusive Umsatzsteuer | zuzüglich 19 % | 3.558 € |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | KV 14150 | 392,50 € |
| Eintragung als Eigentümer | KV 14110 | 785,00 € |
| Eintragung der Grundschuld | KV 14121 | 635,00 € |
| Grundbuch zusammen | umsatzsteuerfrei | 1.812 € |
Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer, auf die Grundbuchgebühren nicht. Die Grundschuldpositionen entfallen, wenn Sie ohne Darlehen kaufen.
Nebenkostenlücke mit einem Ratenkredit schließen
Wenn das Eigenkapital für die rund 45.650 Euro Nebenkosten nicht ganz reicht, zeigt der Vergleich die Konditionen mehrerer Banken für den Fehlbetrag.
Wo Sie in Nordrhein-Westfalen ansetzen können
- Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel oder Gartenhaus gehören nicht zum Grundstück. 20.000 Euro separat ausgewiesenes Inventar sparen bei 6,5 Prozent genau 1.300 Euro Steuer.
- Maklerprovision verhandeln. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt der Käufer nach §§ 656a bis 656d BGB höchstens die Hälfte. Üblich sind in Nordrhein-Westfalen 3,57 Prozent für den Käufer.
- Grundstück und Bau trennen. Wer ein unbebautes Grundstück kauft und den Bauvertrag mit einem unabhängigen Unternehmen schließt, zahlt die Steuer nur auf den Grundstückspreis. Sind Grundstücks- und Bauvertrag rechtlich verbunden, wertet das Finanzamt beides als einheitliches Vertragswerk und besteuert die Gesamtsumme.
Der Steuersatz von 6,5 Prozent gilt in Nordrhein-Westfalen seit dem 1. Januar 2015 unverändert. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung. Über Freibeträge für selbstgenutztes Wohneigentum wird politisch immer wieder diskutiert, beschlossen ist derzeit nichts. Verlassen Sie sich bei der Planung auf den geltenden Satz und nicht auf angekündigte Entlastungen.
Einschätzung der Redaktion
Nordrhein-Westfalen gehört zu den vier teuersten Ländern, und daraus wird oft der Rat abgeleitet, im Nachbarland zu kaufen. Für die meisten Käufer geht diese Rechnung nicht auf. Die 12.000 Euro Unterschied zu Bayern sind real, stehen aber gegen Fahrtwege, Arbeitsplatz und ein völlig anderes Preisniveau bei den Objekten selbst. Wer in Köln arbeitet, spart nichts, wenn er im Umland eines anderen Bundeslandes kauft und täglich pendelt. Ernst zu nehmen ist der Landesvergleich nur in echten Grenzregionen, etwa im Raum Osnabrück oder rund um Bad Bentheim. Dort sind wenige Kilometer tatsächlich fünfstellig wert. Überall sonst holen Sie mehr aus einer verhandelten Maklerprovision und einem sauber ausgewiesenen Inventar.
- Nordrhein-Westfalen erhebt 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, unverändert seit dem 1. Januar 2015.
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 26.000 Euro Steuer und rund 45.650 Euro Kaufnebenkosten insgesamt.
- Der Satz gilt landesweit gleich, es gibt keine Unterschiede zwischen Köln, Düsseldorf oder Dortmund.
- Notar und Grundbuch machen zusammen nur rund 1,3 Prozent aus und sind bundesweit im GNotKG geregelt.
- 20.000 Euro separat ausgewiesenes Inventar sparen in Nordrhein-Westfalen 1.300 Euro Steuer.
- Grundstücks- und Bauvertrag getrennt zu halten, kann fünfstellig sparen, erfordert aber echte Wahlfreiheit beim Bauunternehmen.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
Sie beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises und gilt unverändert seit dem 1. Januar 2015. Bei 300.000 Euro sind das 19.500 Euro, bei 400.000 Euro 26.000 Euro und bei 500.000 Euro 32.500 Euro. Der Satz ist landesweit einheitlich.
Gibt es Unterschiede zwischen Köln, Düsseldorf und Dortmund?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und gilt in allen Gemeinden Nordrhein-Westfalens gleich. Unterschiede zwischen Städten betreffen die Grundsteuer und die Maklerprovision, nicht die Grunderwerbsteuer.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in NRW zusätzlich zum Kaufpreis?
Mit Makler rund 11,4 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler etwa 7,8 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 45.650 beziehungsweise 31.370 Euro. Diesen Betrag finanzieren Banken in der Regel nicht mit, er muss aus Eigenkapital kommen.
Wann muss ich die Steuer in Nordrhein-Westfalen zahlen?
Nach der Beurkundung meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt, das einen Bescheid erlässt. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat. Erst nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung als Eigentümer erfolgt.
Lohnt es sich, wegen der Steuer in einem anderen Bundesland zu kaufen?
Nur in echten Grenzregionen. Der Unterschied zu Bayern beträgt bei 400.000 Euro 12.000 Euro, was gegen Arbeitsweg, Lebensmittelpunkt und das örtliche Preisniveau abzuwägen ist. In Grenznähe, etwa Richtung Niedersachsen, kann die Rechnung aufgehen.
Weiterführende Rechner und Themen
Grunderwerbsteuer im Überblick
Alle sechzehn Länder, Befreiungen nach § 3 GrEStG und der Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung.
Zum Überblick
Budget berechnen
Vom Eigenkapital zum maximalen Kaufpreis, Nebenkosten für NRW bereits abgezogen.
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Hypothekenrechner
Monatsrate und Tilgungsplan für Ihre Finanzierung berechnen.
Zum Rechner
Grunderwerbsteuer in anderen Bundesländern
Quellen und weiterführende Literatur
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 1 zum Steuergegenstand, § 3 zu den Befreiungen, § 8 zur Bemessungsgrundlage, § 11 zum Steuersatz und § 13 zum Steuerschuldner
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 16 zur Aufhebung der Steuerfestsetzung bei Rückabwicklung, § 22 zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Bekanntmachungen der Landesfinanzministerien zu den geltenden Steuersätzen, Stand August 2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B sowie Kostenverzeichnis KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121 und 14150
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern