Der Break-Even zwischen Kauf und Miete ist keine feste Zahl, sondern haengt von vier Groessen ab: dem Sollzins der Finanzierung, dem Kaufpreis-Nebenkostenniveau des Bundeslandes, der Startmiete am Standort und der jaehrlichen Mietsteigerung. Im Basisszenario Nordrhein-Westfalen mit 400.000 Euro Kaufpreis, 100.000 Euro Eigenkapital, 3,6 Prozent Sollzins, zwei Prozent Tilgung und 1.400 Euro Startmiete bei zwei Prozent jaehrlicher Mietsteigerung liegt der Break-Even in Jahr 36. Kleine Verschiebungen an einer Stellschraube verschieben ihn um Jahre.
Der Break-Even zwischen Kauf und Miete liegt im Basisszenario Nordrhein-Westfalen mit 3,6 Prozent Sollzins und 1.400 Euro Startmiete bei Jahr 36. Ein Prozentpunkt niedrigerer Sollzins holt den Break-Even auf Jahr 30 vor, ein Prozentpunkt hoeherer schiebt ihn ueber Jahr 45. Bei einer Startmiete von 1.000 Euro erreicht der Kauf ueber 60 Jahre keinen Break-Even, bei 1.800 Euro liegt er schon in Jahr 18. Die Rechnung setzt eine realistische Instandhaltungsruecklage von 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr voraus.
Das Basisszenario
Grundlage aller weiteren Vergleiche ist folgende Rechnung: Kaufpreis 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, 100.000 Euro Eigenkapital, verbleibendes Darlehen 300.000 Euro ueber 30 Jahre zu 3,6 Prozent Sollzins mit zwei Prozent Anfangstilgung. Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision 45.651 Euro. Instandhaltungsruecklage 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Vergleichsmiete 1.400 Euro kalt mit zwei Prozent jaehrlicher Steigerung.
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 Euro |
| Eigenkapital | 100.000 Euro |
| Kaufnebenkosten Nordrhein-Westfalen | 45.651 Euro |
| Darlehen | 300.000 Euro |
| Monatsrate 3,6 % / 2 % | 1.400 Euro |
| Instandhaltung 1,5 % p. a. | 6.000 Euro pro Jahr |
| Startmiete kalt | 1.400 Euro |
| Jaehrliche Mietsteigerung | 2,0 % |
| Break-Even | Jahr 36 |
Break-Even bedeutet in dieser Rechnung: Ab diesem Jahr ist die kumulierte Mietzahlung inklusive Steigerung hoeher als die kumulierten Kaufkosten aus Kaufnebenkosten, Zinsen, Tilgung und Instandhaltungsruecklage. Vor diesem Jahr hat der Mieter finanziell die Nase vorne, danach der Kaeufer. Die reine Wertentwicklung der Immobilie ist in dieser Rechnung nicht enthalten, weil sie regional zu stark schwankt.
Kipppunkt 1: der Sollzins
Der Sollzins ist der wirksamste Hebel im Break-Even. Ein Prozentpunkt weniger Zins auf 300.000 Euro Darlehen spart schon im ersten Jahr rund 3.000 Euro Zinskosten, kumuliert ueber 30 Jahre entlastet das die Kaufrechnung um einen fuenfstelligen Betrag.
| Sollzins | Monatsrate | Break-Even |
|---|---|---|
| 2.5 % | 1.125 Euro | Jahr 25 |
| 3.0 % | 1.250 Euro | Jahr 30 |
| 3.5 % | 1.375 Euro | Jahr 35 |
| 4.0 % | 1.500 Euro | Jahr 40 |
| 4.5 % | 1.625 Euro | Jahr 45 |
Der Zinsvergleich zeigt: Zwischen 2,5 und 4,5 Prozent Sollzins liegen 20 Break-Even-Jahre. Wer die Finanzierung in einer Zinsphase mit hohen Bauzinsen abschliesst, verschiebt den Break-Even deutlich in die Zukunft. Wer bei niedrigen Zinsen abschliesst, holt ihn vor. Deshalb macht es fuer die Kaufen-oder-mieten-Entscheidung Sinn, den Zinszeitpunkt aktiv zu waehlen und nicht dem Immobilienangebot hinterher zu laufen.
Kipppunkt 2: die Startmiete am Standort
Die Startmiete verschiebt den Break-Even massiv. Wo die Vergleichsmiete niedrig ist, rechnet sich der Kauf spaeter oder gar nicht. Wo die Vergleichsmiete hoch ist, holt der Kauf frueher auf.
| Startmiete kalt | Break-Even (Jahre) |
|---|---|
| 1.000 Euro | kein Break-Even in 60 Jahren |
| 1.200 Euro | Jahr 48 |
| 1.400 Euro | Jahr 36 |
| 1.600 Euro | Jahr 26 |
| 1.800 Euro | Jahr 18 |
Bei einer Startmiete von 1.000 Euro erreicht der Kauf in unserem Basisszenario in 60 Jahren keinen Break-Even. Bei 1.800 Euro liegt er schon in Jahr 18. Die Kaufen-oder-mieten-Entscheidung ist also stark standortabhaengig. In einer Region mit strukturell niedrigen Mieten (kleinere Staedte, laendlicher Raum) ist Mieten ueber lange Zeitraeume finanziell im Vorteil, in Ballungsraeumen mit hohem Mietniveau eher der Kauf.
Der Vergleich benutzt die Vergleichsmiete am selben Standort und im selben Standard wie die Kaufimmobilie. Eine Wohnung fuer 1.000 Euro kalt in einer strukturschwachen Region mit einer 400.000-Euro-Kaufimmobilie zu vergleichen, verzerrt das Bild. Realistisch ist die Miete, die man fuer eine vergleichbare Wohnung heute tatsaechlich zahlen wuerde.
Kipppunkt 3: die Mietsteigerung
Die jaehrliche Mietsteigerung ist der Zeitfaktor. Bei niedriger Steigerung bleibt die Miete lange guenstig und der Kauf erreicht spaet oder nie den Break-Even. Bei hoher Steigerung wird die Miete schnell teuer und der Kauf gewinnt frueher.
| Jaehrliche Mietsteigerung | Break-Even (Jahre) |
|---|---|
| 1.0 % | kein Break-Even in 60 Jahren |
| 2.0 % | Jahr 36 |
| 3.0 % | Jahr 26 |
Bei einer Jahres-Steigerung von einem Prozent erreicht der Kauf in unserem Basisszenario keinen Break-Even in 60 Jahren. Bei drei Prozent Jahres-Steigerung liegt der Break-Even schon in Jahr 26. Historisch ueber lange Zeitraeume gemittelt liegt die Mietentwicklung in Deutschland zwischen 1,5 und 2,5 Prozent pro Jahr, in Ballungsraeumen einiger Jahre bis zu vier Prozent. Wer die Kaufen-oder-mieten-Rechnung fuer sich aufstellt, sollte den Wert seiner Region separat recherchieren und nicht bundesweite Mittelwerte annehmen.
Kipppunkt 4: das Bundesland
Das Bundesland beeinflusst den Break-Even ueber die Kaufnebenkosten. Zwischen Bayern (3,5 Prozent Grunderwerbsteuer) und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent) liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 12.000 Euro Differenz allein bei der Grunderwerbsteuer, dazu kommen unterschiedliche Maklerprovisionen. Die vollstaendigen Unterschiede sind auf der Grunderwerbsteuer-Uebersicht aller 16 Bundeslaender aufgeschluesselt.
| Bundesland | Kaufnebenkosten 400.000 Euro | Break-Even |
|---|---|---|
| Bayern | 33.651 Euro | Jahr 35 |
| Nordrhein-Westfalen | 45.651 Euro | Jahr 36 |
| Hessen | 41.291 Euro | Jahr 35 |
| Schleswig-Holstein | 45.651 Euro | Jahr 36 |
Der Bundesland-Effekt auf den Break-Even ist im Vergleich zu Zins und Startmiete klein, aber vorhanden. Bei identischer Rechnung und identischer Startmiete verschiebt sich der Break-Even zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen um ein Jahr. Der wirkliche Effekt zwischen den Bundeslaendern liegt weniger im Break-Even als in der Frage, wie viel Eigenkapital zusaetzlich zum Darlehen erforderlich ist.
Die verbreitete Behauptung „Nach zehn Jahren rechnet sich der Kauf immer“ haelt der genauen Rechnung nicht stand. In fast jeder realistischen Konstellation liegt der Break-Even jenseits von 20 Jahren. Wer den Kauf ausschliesslich unter Rendite-Gesichtspunkten prueft, muss deshalb einen langen Zeithorizont mitbringen. Der wirkliche Rendite-Effekt des Kaufs steckt in der Wertentwicklung der Immobilie, nicht im Vergleich Rate-gegen-Miete allein.
Was diese Rechnung nicht abdeckt
Die Break-Even-Rechnung vergleicht die zahlungsstromseitige Belastung. Nicht enthalten sind: die Wertentwicklung der Immobilie am Ende der Rechenperiode, die Rendite auf das Eigenkapital, das der Mieter alternativ anlegen kann, die Kosten fuer Umzuege, die der Mieter waehrend der Vergleichsperiode zahlt, und der Nutzwert der Immobilie, der beim Kauf haeufig groesser ist (Gestaltungsfreiheit, Nachbarschafts-Zugehoerigkeit, Alterssicherheit).
Wer diese Faktoren einbezieht, verschiebt den Break-Even in beide Richtungen. Die Vermietung der Immobilie am Lebensende, die Vererbung an die Kinder, das Ausbleiben eines Umzugs im Alter sind Werte, die sich schwer in Euro fassen lassen, aber in der Kaufen-oder-mieten-Entscheidung stark mitreden. Der Break-Even ist deshalb nur die Ausgangsgroesse fuer die Entscheidung, nicht die Antwort selbst.
Einschaetzung der Redaktion
Der Break-Even ist ein nuechterner Rechenpunkt, keine Kaufempfehlung. Wer die Rechnung ehrlich fuehrt und beim Sollzins, der Startmiete und der Instandhaltung realistische Werte einsetzt, kommt in den meisten Konstellationen auf einen Break-Even jenseits von 20 Jahren. Wer den Break-Even in einem Werbematerial unter zehn Jahren rechnet, hat entweder Instandhaltung, Nebenkosten oder die tatsaechliche Vergleichsmiete zu niedrig angesetzt. Die verbreitete Annahme, Kauf sei bei einer Bewohnungsdauer unter fuenfzehn Jahren finanziell immer schlechter, stimmt in fast allen realistischen Konstellationen mit dem heutigen Zinsniveau.
- Basis Break-Even Nordrhein-Westfalen bei 400.000 Euro, 3,6 Prozent Sollzins, 1.400 Euro Startmiete und 2 Prozent Mietsteigerung: Jahr 36.
- Ein Prozentpunkt weniger Sollzins verschiebt den Break-Even um rund sechs Jahre nach vorne, ein Prozentpunkt mehr um ebenfalls sechs Jahre nach hinten.
- Die Startmiete am Standort ist der zweite grosse Hebel: 200 Euro mehr Startmiete verschieben den Break-Even um rund zehn Jahre nach vorne.
- Die Mietsteigerung wirkt als Zeitfaktor. Ein Prozent Steigerung reicht in vielen Faellen fuer keinen Break-Even in 60 Jahren, drei Prozent bringen ihn auf unter 30 Jahre.
- Der Bundesland-Effekt ist klein, aber real. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegt der Break-Even ein Jahr auseinander.
- Die Rechnung enthaelt keine Wertentwicklung, keine Eigenkapital-Rendite und keinen Nutzwert der Immobilie. Sie ist eine nuechterne Ausgangsgroesse, keine Entscheidung.
Haeufige Fragen zum Break-Even
Was passiert am Break-Even konkret?
Am Break-Even sind die kumulierten Kosten fuer Kaufen und Mieten gleich hoch. Ab dem Jahr danach liegt die kumulierte Miete ueber der kumulierten Kaufrechnung, der Kauf ist damit rein zahlungsstromseitig im Vorteil. In unserem Basisszenario Nordrhein-Westfalen liegt dieser Punkt in Jahr 36.
Warum ist der Break-Even in vielen Werbematerialien viel niedriger?
Weil dort Instandhaltung, Kaufnebenkosten oder die realistische Vergleichsmiete zu niedrig angesetzt werden. Eine ehrliche Rechnung setzt 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr fuer Instandhaltung an, rechnet alle Nebenkosten sauber ein und vergleicht mit der Miete, die eine Wohnung gleichen Standards heute tatsaechlich am Markt kostet.
Was ist mit dem Wert der Immobilie nach 30 Jahren?
Die Wertentwicklung ist regional sehr unterschiedlich und in dieser Rechnung nicht enthalten. Wer sie einbezieht, verbessert die Kauf-Position, wenn die Immobilie an Wert gewinnt, und verschlechtert sie, wenn sie an Wert verliert. In strukturschwachen Regionen ist die Wertentwicklung oft negativ, in Ballungsraeumen positiv.
Sollte ich die Rate lieber niedriger und die Tilgung geringer waehlen?
Eine niedrigere Anfangstilgung senkt die Monatsrate, verlaengert aber die Kreditlaufzeit deutlich. Der Break-Even verschiebt sich dabei kaum, weil die Ersparnis in der Monatsrate durch hoehere Zinsen ueber die Laufzeit kompensiert wird. Zwei Prozent Anfangstilgung sind ein realistischer Ansatz fuer eine Vollamortisation in etwa 30 Jahren.
Wie viel Eigenkapital braucht es fuer diese Rechnung?
Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gezahlt werden, das sind je nach Bundesland 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Zusaetzliche 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital verbessern die Finanzierungskonditionen und senken die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
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Kaufen oder mieten Uebersicht
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Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 8 zur Bemessungsgrundlage und § 11 zum Steuersatz pro Bundesland
- Buergerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Verbraucherkauf
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebuehrentabelle B fuer Notar- und Grundbuchkosten
- Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik fuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Stand August 2026
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Verbraucherpreisindex Wohnungsmieten (Nettokaltmiete), Zeitreihe zur langfristigen Mietentwicklung