Kaufen oder mieten ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenfrage mit vielen Variablen. Zinsniveau, Bundesland, Miete am Standort, Eigenkapital, Zeithorizont und persoenliche Flexibilitaet bestimmen zusammen, wann sich Wohneigentum lohnt und wann nicht. In der Regel wird der Kauf bei einem Bewohnungshorizont von unter zehn Jahren zur teuren Uebung, waehrend die Miete jenseits von 25 Jahren fast immer verliert. Dazwischen entscheiden Zinsen, Nebenkosten und Standort.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, 100.000 Euro Eigenkapital und einer Finanzierung ueber 30 Jahre zu 3,6 Prozent Sollzins und zwei Prozent Anfangstilgung ergibt sich eine Monatsrate von 1.400 Euro. Zusammen mit 45.651 Euro Kaufnebenkosten und einer realistischen Instandhaltungsruecklage von 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr summiert sich der Kauf ueber 30 Jahre auf rund 729.651 Euro Aufwand. Eine Miete von 1.400 Euro kalt mit zwei Prozent jaehrlicher Steigerung kostet ueber denselben Zeitraum 681.544 Euro. Der Break-Even liegt bei diesem Setup in Jahr 36.
Die Kernrechnung im Detail
Der ehrliche Vergleich braucht eine gemeinsame Basis. Wir rechnen ein Standardszenario: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, Finanzierung von 300.000 Euro ueber 30 Jahre zu 3,6 Prozent Sollzins mit zwei Prozent Anfangstilgung. Das entspricht einer Vollamortisation, die Immobilie ist am Ende schuldenfrei. Alternativ vergleichen wir eine Kaltmiete von 1.400 Euro pro Monat mit zwei Prozent jaehrlicher Steigerung, das entspricht der langfristigen Mietentwicklung in Ballungsraeumen.
| Posten | Kaufen NRW | Mieten |
|---|---|---|
| Kaufpreis / Startmiete | 400.000 Euro | 1.400 Euro / Monat |
| Nebenkosten Kauf | 45.651 Euro (11.41 %) | – |
| Darlehen | 300.000 Euro | – |
| Monatsrate Jahr 1 | 1.400 Euro | 1.400 Euro |
| Instandhaltung 1,5 % p. a., 30 Jahre | 180.000 Euro | – |
| Zinsen 30 Jahre | 181.210 Euro | – |
| Summe 30 Jahre | 729.651 Euro | 681.544 Euro |
| Vermoegen am Ende | Immobilie schuldenfrei | EK inklusive Zinsertrag |
Wichtig: Der Vergleich rechnet Miete kalt gegen Kredit plus Instandhaltung, das ist die faire Basis, weil Betriebskosten wie Grundsteuer, Heizung und Wasser in beiden Faellen anfallen. Der Kaufaufwand ist ueber 30 Jahre hoeher als die Miete, weil Nebenkosten und Instandhaltung dazu kommen. Am Ende steht dem Kaufer aber die schuldenfreie Immobilie gegenueber, dem Mieter das Startkapital plus Zinsen.
Die Alternative zum Eigenkapital-Einsatz
Ein realistischer Vergleich zieht auch die Verzinsung des Eigenkapitals in Betracht. Wer die 100.000 Euro nicht in den Kauf steckt, sondern breit gestreut anlegt, erzielt bei einer angenommenen Nettorendite von fuenf Prozent nach 30 Jahren rund 432.194 Euro. Diese Summe steht dem Mietvergleich als Endvermoegen gegenueber. Ob das die Immobilie schlaegt, haengt vom Wertverlauf des Objekts ab.
Ein Rechenbeispiel: Wenn die Immobilie ueber 30 Jahre nur inflationsstabil bleibt und keinen realen Wertzuwachs liefert, steht der Kaeufer mit 400.000 Euro Immobilienwert da. Der Mieter mit rund 432.194 Euro Kapitalvermoegen plus dem, was er zwischen Rate und Miete monatlich sparen konnte. Ob unterm Strich der Kaeufer oder der Mieter besser steht, entscheidet der Standort, das Zinsniveau und die Disziplin des Mieters beim Sparen.
Die These, Mieten sei fast immer teurer als Kaufen, gilt bei niedrigen Zinsen und stabilen Immobilienmaerkten. Bei 3,5 bis 4 Prozent Sollzins und realistischer Instandhaltung ist der Kauf ueber 30 Jahre in Ballungsraeumen mit hoher Mietsteigerung meist im Vorteil, in strukturschwachen Regionen mit stagnierenden Mieten und Wertverfall der Immobilie oft nicht. Der Denkfehler „Miete ist geworfenes Geld“ uebersieht, dass ein Grossteil der Rate in den ersten Jahren aus Zinsen besteht und der Kaeufer diese Zinsen genauso wenig zurueckbekommt wie der Mieter seine Miete.
Der Effekt des Bundeslands
Die Kaufnebenkosten sind der zweite grosse Hebel. Zwischen Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent liegen bei 400.000 Euro Kaufpreis 12.000 Euro Differenz allein bei der Steuer. Zusammen mit den unterschiedlichen Maklerprovisionen ergeben sich zwischen dem guenstigsten und dem teuersten Bundesland Nebenkostendifferenzen von rund 5 Prozentpunkten des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro entspricht das 20.000 Euro, die als Eigenkapital ansonsten fehlen.
| Bundesland | Kaufnebenkosten 400.000 Euro | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern (3,5 %) | 33.651 Euro | 8.41 % |
| Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 45.651 Euro | 11.41 % |
| Differenz | 12.000 Euro | 3.0 Pp. |
Der Effekt der Kaufnebenkosten wird beim Vergleich Kauf gegen Miete regelmaessig unterschaetzt. Die 45.650 Euro in Nordrhein-Westfalen sind der Betrag, den der Kaeufer am Notartag zusaetzlich zum Kaufpreis aufbringen muss und der als Vermoegen sofort verloren geht. Beim Vergleich mit dem Mieter, der das Geld anlegen kann, wirkt dieser Effekt ueber die gesamte Laufzeit nach.
Wann Kaufen und wann Mieten
Der wichtigste Einflussfaktor ist der geplante Bewohnungshorizont. Wer in weniger als zehn Jahren wieder umziehen will oder muss, verliert beim Kauf fast immer, weil die Nebenkosten nicht amortisiert sind und die Immobilie in dieser Zeit nicht ausreichend an Wert gewinnt. Wer 30 Jahre am selben Ort bleibt, hat den Kauf in fast jedem Szenario auf seiner Seite. Zwischen zehn und 25 Jahren ist die Rechnung offen, dann zaehlen Zinsniveau, Standort und persoenliche Praeferenz.
Neben dem Zeithorizont zaehlen weiche Faktoren, die sich nicht in eine Tabelle giessen lassen. Der Kaeufer traegt das Risiko fuer Dach, Heizung, Rohrbruch und Nachbarschaftskonflikte. Der Mieter hat weniger Kontrolle, aber auch weniger Verantwortung. Wer beruflich mobil sein muss, verliert durch den Kauf Flexibilitaet, die je nach Karrierestufe teurer sein kann als jede Zinsdifferenz.
Einschaetzung der Redaktion
Kaufen ist bei stabiler Lebenssituation, ausreichend Eigenkapital und einem Bewohnungshorizont ueber 15 Jahre finanziell fast immer die stabilere Wahl. In Ballungsraeumen mit anziehenden Mieten ist der Vorteil deutlich, in strukturschwachen Regionen mit stagnierenden Mieten ist er marginal oder negativ. Wer die Immobilie primaer als Altersvorsorge kauft, sollte die Instandhaltung ueber die gesamte Laufzeit einkalkulieren, weil eine sanierungsbeduerftige Immobilie im Alter mehr Belastung als Rueckhalt ist. Die verbreitete Annahme, jeder solle so frueh wie moeglich kaufen, uebersieht, dass ein zu frueher Kauf mit zu wenig Eigenkapital und einer instabilen Berufsbiografie in eine Zwangsversteigerung fuehren kann, aus der weder die Familie noch die Bank gestaerkt hervorgehen.
- Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in NRW liegen die Kaufnebenkosten bei 45.651 Euro, in Bayern bei 33.651 Euro.
- Die Monatsrate fuer 300.000 Euro Darlehen zu 3,6 Prozent mit zwei Prozent Tilgung betraegt 1.400 Euro.
- Ueber 30 Jahre summiert sich der Kauf auf rund 729.651 Euro Aufwand, die Vergleichsmiete auf 681.544 Euro.
- Break-Even zwischen Kauf und Miete liegt in diesem Szenario in Jahr 36, bei stabiler Rate und zwei Prozent Mietsteigerung.
- 100.000 Euro Eigenkapital alternativ zu 5 Prozent Nettorendite angelegt ergeben nach 30 Jahren rund 432.194 Euro.
- Bewohnungshorizont unter zehn Jahren spricht klar fuer Mieten, ueber 25 Jahre klar fuer Kaufen. Dazwischen entscheidet der Standort.
Haeufige Fragen zu Kaufen oder Mieten
Ab wann lohnt sich der Kauf finanziell?
In unserem Beispiel Nordrhein-Westfalen liegt der Break-Even bei Jahr 36, gerechnet mit 3,6 Prozent Sollzins und zwei Prozent jaehrlicher Mietsteigerung. In Bayern mit deutlich niedrigeren Nebenkosten kommt der Kauf schon einige Jahre frueher in die Gewinnzone.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens haben?
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten vollstaendig aus Eigenkapital gezahlt werden, das sind je nach Bundesland acht bis zwoelf Prozent des Kaufpreises. Zusaetzlich zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zum Kaufpreis machen die Finanzierung stabiler und den Sollzins deutlich guenstiger.
Kann ich mit Mieten am Ende reicher sein als mit Kaufen?
Ja, unter zwei Bedingungen: Der Mieter legt die Differenz zwischen Miete und Kaufrate diszipliniert an und die Immobilie gewinnt real kaum an Wert. In dieser Konstellation kann das angesparte Kapital ueber 30 Jahre den Immobilienwert uebertreffen. In Ballungsraeumen mit steigenden Preisen ist die Rechnung meist umgekehrt.
Was ist der groesste Rechenfehler bei diesem Vergleich?
Die Instandhaltung zu vergessen. 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr sind ein realistischer Ansatz, das entspricht bei 400.000 Euro rund 500 Euro pro Monat. Wer diese Position aus der Kaufrechnung streicht, macht Kaufen kuenstlich billiger als es tatsaechlich ist.
Muss ich beim Kauf Makler bezahlen?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher das Bestellerprinzip in geteilter Form. Die Provision wird zur Haelfte auf Kaeufer und Verkaeufer verteilt, wenn der Verkaeufer den Makler beauftragt hat. Bei privaten Verkaeufern und beim reinen Grundstueckskauf gilt die Regelung nicht.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
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Zur Uebersicht
In Bayern kostet ein Kauf von 400.000 Euro rund 33.651 Euro Nebenkosten, in Nordrhein-Westfalen 45.651 Euro. Die Differenz von 12.000 Euro entspricht bei 3,6 Prozent Sollzins einer Monatsrate von ueber 65 Euro. Alle Landessaetze sind in der Grunderwerbsteuer-Uebersicht aufgeschluesselt.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 8 zur Bemessungsgrundlage und § 11 zum Steuersatz je Bundesland
- Buergerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhaeusern durch Verbraucher
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebuehrentabelle B fuer Notar- und Grundbuchkosten, KV 21100 bis KV 22200 und KV 14110 bis KV 14150
- Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik fuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Stand August 2026
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Verbraucherpreisindex Wohnungsmieten (Nettokaltmiete), Zeitreihe zur Miet- und Wertentwicklung