Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar auf seinen Namen fuer den Kaufpreis eroeffnet. Es ist heute die Ausnahme, nicht die Regel. Verlangt wird es nur bei Grundschuldschutz-Luecken, mehreren Verkaeufern oder komplizierten Lastenwechseln. Die Zusatzkosten liegen bei einer 1,0-Gebuehr nach KV 25300 GNotKG auf die Auszahlungssumme. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 934 Euro brutto zusaetzlich zu den regulaeren Notarkosten. Der Notar darf ein Anderkonto nach Paragraf 57 Absatz 2 BeurkG nur einrichten, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ besteht.
Wann ein Notaranderkonto ueberhaupt sinnvoll ist
Der Regelfall beim Immobilienkauf laeuft anders: Der Kaeufer zahlt den Kaufpreis direkt an den Verkaeufer, sobald der Notar per Faelligkeitsmitteilung bestaetigt, dass alle Sicherungen greifen. Das nennt sich Direktzahlung und ist seit der BNotO-Reform 2013 der ausdrueckliche gesetzliche Regelweg. Der Weg ueber ein Notaranderkonto ist Ausnahmefall.
Ein Anderkonto wird typischerweise dann noetig, wenn die uebliche Sicherungskette nicht sauber greift. Drei Konstellationen decken die Praxis fast vollstaendig ab:
- Loeschung alter Grundschulden am Auszahlungstag: Es lasten Grundschulden auf dem Objekt, die aus dem Kaufpreis abgeloest werden muessen, und die Bank des Verkaeufers gibt die Loeschungsbewilligung erst gegen Geldeingang heraus. Ohne Anderkonto blockiert das die Direktzahlung.
- Mehrere Verkaeufer mit Streit oder Erbengemeinschaft: Der Kaufpreis muss aufgeteilt und verrechnet werden, bevor er ausgezahlt wird. Der Notar uebernimmt die neutrale Verteilung.
- Bautraegerkauf mit Zwischenfinanzierung: Bei bestimmten Bautraegerkonstellationen mit ungewoehnlichem Sicherungsbedarf. Der Regelfall Bautraeger laeuft aber nach der Makler- und Bautraegerverordnung und braucht kein Anderkonto.
Wenn keiner dieser Faelle vorliegt, darf der Notar ein Anderkonto ueberhaupt nicht einrichten. Paragraf 57 Absatz 2 BeurkG verpflichtet ihn, den Direktzahlungsweg zu wahlen, wenn dieser ausreicht.
Kaeufer bitten das Notariat manchmal aus reinem Sicherheitsgefuehl um ein Anderkonto, weil sie ihr Geld „beim Notar geparkt“ sicherer glauben als beim Verkaeufer. Der Notar wird das ablehnen und den Regelweg begruenden. Grund: Bei der Direktzahlung schuetzen Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die notarielle Faelligkeitsmitteilung den Kaeufer bereits vollstaendig. Wer trotzdem drauf besteht, zahlt die zusaetzliche 1,0-Gebuehr, ohne einen realen Sicherheitszugewinn zu erhalten. In der Beratung erlebt man das haeufig bei Erstkaeufern, die aus Bekanntenkreis gehoert haben „das macht man so“. Es stimmt seit ueber zehn Jahren nicht mehr.
Ablauf: vom Beurkundungstermin bis zur Auszahlung
Ist ein Notaranderkonto sachlich noetig, laeuft es in vier Schritten ab, die zeitlich klar getrennt sind. Zwischen Beurkundung und Auszahlung liegen typisch acht bis zwoelf Wochen.
- Anderkonto-Eroeffnung nach Beurkundung: Nach dem notariellen Kaufvertrag eroeffnet der Notar bei seiner Hausbank ein separates Treuhandkonto. Es lautet auf den Notar mit dem Zusatz „Anderkonto“ und ist bilanziell strikt von Notariat und Kaeufer/Verkaeufer getrennt. Bei einer Insolvenz waere das Geld geschuetzt.
- Einzahlung durch den Kaeufer: Der Notar versendet die Faelligkeitsmitteilung mit Anderkonto-IBAN, sobald Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Loeschungsvereinbarungen mit den ablosenden Banken und behoerdliche Genehmigungen (z.B. Vorkaufsrechtsverzicht) vorliegen. Der Kaeufer zahlt den Kaufpreis binnen 14 Tagen auf das Anderkonto.
- Verteilung durch den Notar: Der Notar zahlt aus dem Anderkonto zunaechst die zu loeschenden Grundschulden an die abloesenden Banken und danach den Restbetrag an den Verkaeufer. Erst mit der Bestaetigung der Bank, dass die Loeschungsbewilligung freigegeben ist, laeuft die Umschreibung im Grundbuch.
- Eigentumsumschreibung: Der Notar reicht die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein. Das dauert weitere vier bis acht Wochen, in denen der Kaeufer bereits Nutzer der Immobilie ist. Endgueltiger Eigentumsuebergang mit Grundbucheintragung.
Was das Anderkonto konkret zusaetzlich kostet
Der Notar rechnet die Hebegebuehr nach KV 25300 der Anlage 1 zum GNotKG ab. Es ist eine 1,0-Gebuehr, bezogen auf die Auszahlungssumme, in der Regel also der Kaufpreis. Auf die Notargebuehr kommen 19 Prozent Umsatzsteuer.
Konkrete Betraege je nach Kaufpreis (Auszahlungssumme = Kaufpreis, Werte gerundet):
| Kaufpreis | 1,0-Gebuehr netto | Hebegebuehr brutto |
|---|---|---|
| 250.000 Euro | 535 Euro | 637 Euro |
| 300.000 Euro | 635 Euro | 756 Euro |
| 400.000 Euro | 785 Euro | 934 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro | 1.113 Euro |
| 800.000 Euro | 1.415 Euro | 1.684 Euro |
Bezugsgroesse: Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG. Die 1,0-Gebuehr steigt bei Kaufpreisen ueber 1.050.000 Euro je angefangene weitere 50.000 Euro um 80 Euro. Beispiel: 1.500.000 Euro Kaufpreis geben rund 2.535 Euro brutto zusaetzlich.
Direktzahlung vs. Anderkonto: was Sie tatsaechlich sparen
Rechenbeispiel Nordrhein-Westfalen, Kaufpreis 400.000 Euro, 80 Prozent Finanzierung, Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, mit Makler:
| Position | Direktzahlung | Mit Anderkonto |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 26.000 Euro | 26.000 Euro |
| Notarkosten (Standard) | 3.558 Euro | 3.558 Euro |
| Hebegebuehr Anderkonto | 0 Euro | 934 Euro |
| Grundbuchkosten | 1.812 Euro | 1.812 Euro |
| Maklerprovision (3,57 Prozent) | 14.280 Euro | 14.280 Euro |
| Kaufnebenkosten gesamt | 45.650 Euro | 46.584 Euro |
Der Aufpreis fuer die zusaetzliche Sicherheit betraegt in diesem Beispiel 934 Euro. Das entspricht 0,23 Prozent des Kaufpreises. Wer freiwillig ein Anderkonto verlangt, zahlt diesen Betrag ohne rechtlichen Mehrwert. Wenn das Anderkonto sachlich zwingend ist (etwa fuer die Loeschungsbewilligung einer Alt-Grundschuld), sind die 934 Euro eine echte Notwendigkeit, nicht eine Kaufoption.
Kaeufer, die per Bankdarlehen finanzieren, muessen mit der finanzierenden Bank ausdruecklich klaeren, ob sie die Auszahlung auf ein Notaranderkonto akzeptiert. Nicht jede Bank tut das. Manche Institute schreiben in ihren AGB fest, dass sie ausschliesslich auf ein Konto des Verkaeufers direkt auszahlen. Wird das erst am Auszahlungstag entdeckt, verzoegert sich der gesamte Vorgang, und im schlimmsten Fall drohen Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank. Vorher fragen und schriftlich bestaetigen lassen.
Wo Sie beim Anderkonto ansetzen koennen
Wenn ein Notariat Ihnen ein Anderkonto vorschlaegt, obwohl kein Sicherungsbedarf erkennbar ist, koennen Sie zwei Dinge tun. Erstens: nach dem konkreten Grund fragen. Der Notar ist verpflichtet, den Ausnahmecharakter zu begruenden. Zweitens: nach einer alternativen Loesung fragen. In vielen Faellen laesst sich der Vorgang durch eine direkte Loeschungsvereinbarung zwischen alt-finanzierender Bank und Kaeufer regeln. Der Aufwand ist geringer, das Anderkonto entfaellt.
Ein zweiter Ansatzpunkt: die Bezugsgroesse fuer die Hebegebuehr. Wenn nur ein Teil des Kaufpreises ueber das Anderkonto laeuft (zum Beispiel nur der Anteil zur Abloesung der Alt-Grundschulden), bemisst sich die Gebuehr nach diesem Teilbetrag. Bei einem 400.000-Euro-Kauf mit 120.000 Euro abzuloesender Grundschuld sinkt die Hebegebuehr von 934 Euro brutto auf rund 302 Euro brutto. Das laesst sich vertraglich vor der Beurkundung mit dem Notar abstimmen.
Dritter Ansatzpunkt: das Beteiligungsverhaeltnis. In vielen Kaufvertraegen wird die Hebegebuehr wie die uebrigen Notarkosten dem Kaeufer belastet. Verhandelbar ist, wer die Zusatzkosten traegt, insbesondere wenn das Anderkonto vom Verkaeufer verlangt wird, um eigene Alt-Grundschulden aufzuloesen. Die Kostenteilung 50 zu 50 oder vollstaendig zu Lasten des Verkaeufers ist ueblich, wenn dieser den Sicherungsbedarf ausloest.
Einschaetzung der Redaktion
Das Anderkonto hat einen fast schon romantisierten Ruf als „sichere Loesung“, der der heutigen Rechtslage nicht mehr entspricht. Seit der BNotO-Reform 2013 ist die Direktzahlung der Regelweg, und sie schuetzt den Kaeufer ueber die Auflassungsvormerkung und die notarielle Faelligkeitsmitteilung genauso gut. Wer freiwillig zum Anderkonto greift, kauft ein Beruhigungsmittel, kein besseres Recht. Wir empfehlen: nur einrichten, wenn der Notar es aus konkretem Sicherungsgrund vorschlaegt. Und dann die Hebegebuehr genau pruefen, oft laesst sich die Bezugsgroesse begrenzen.
- Das Notaranderkonto ist seit 2013 rechtlicher Ausnahmefall, nicht Regel. Direktzahlung reicht in ueber 90 Prozent aller Immobilienkaeufe.
- Zusatzkosten: 1,0-Gebuehr nach KV 25300 GNotKG auf die Auszahlungssumme, plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei 400.000 Euro sind das 934 Euro.
- Sinnvoll nur bei zu loeschenden Alt-Grundschulden ohne saubere Loeschungsvereinbarung, mehreren Verkaeufern oder Erbengemeinschaft.
- Freiwillig verlangen bringt keinen Sicherheitszugewinn, nur Zusatzkosten von rund 0,2 Prozent des Kaufpreises.
- Vor Vertragsunterzeichnung mit der finanzierenden Bank klaeren, ob Auszahlung auf Anderkonto akzeptiert wird.
- Bezugsgroesse verhandelbar: nur der Teil, der wirklich durch den Notar treuhaenderisch bewegt wird.
Haeufige Fragen zum Notaranderkonto
Ist ein Notaranderkonto in Deutschland Pflicht?
Nein. Der gesetzliche Regelweg beim Immobilienkauf ist die Direktzahlung. Paragraf 57 Absatz 2 BeurkG verpflichtet den Notar, ein Anderkonto nur einzurichten, wenn ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ besteht. Ohne konkreten Sicherungsgrund darf er es nicht anbieten.
Wie hoch sind die Kosten fuer ein Notaranderkonto?
Nach KV 25300 GNotKG faellt eine 1,0-Gebuehr auf die Auszahlungssumme an, plus 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das rund 934 Euro. Die genaue Hoehe folgt der Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG.
Wer zahlt die Hebegebuehr, Kaeufer oder Verkaeufer?
Standardmaessig wie die uebrigen Notarkosten der Kaeufer. Verhandelbar ist eine Kostenteilung 50 zu 50 oder eine volle Belastung des Verkaeufers, wenn dieser das Anderkonto ausloest, etwa zur Abloesung eigener Grundschulden. Die Regelung gehoert in den Kaufvertrag.
Wie lange bleibt das Geld auf dem Anderkonto?
Zwischen Einzahlung durch den Kaeufer und Auszahlung an den Verkaeufer liegen typisch zwei bis vier Wochen. In dieser Zeit werden die zu loeschenden Grundschulden abgeloest und die Loeschungsbewilligungen der Banken beschafft. Erst dann fliesst der Restbetrag an den Verkaeufer.
Was passiert, wenn der Notar insolvent wird?
Nichts. Anderkonten sind bilanziell strikt vom Vermoegen des Notars getrennt und im Insolvenzfall geschuetzt. Zudem sind Notare pflichtversichert. Der Kaeufer verliert kein Geld.
Kann ich statt Anderkonto einen normalen Treuhandvertrag machen?
Nein. Der Notar ist als oeffentlicher Amtstraeger neutraler Treuhaender aus Amtes wegen. Eine private Treuhand kaeme rechtlich nur mit Anwaelten in Frage, und das ist im Immobilienkauf unueblich. Wenn Sie einen neutralen Verwahrer brauchen, ist das Anderkonto der vorgesehene Weg.
Bringt das Anderkonto einen Zinsvorteil?
Nein. Die Guthaben auf Notar-Anderkonten sind unverzinst. Der Notar darf keinen Ertrag daraus ziehen, das Geld ist reines Treuhandvermoegen. Wer den Kaufpreis frueh einzahlt, verliert also Zinseinnahmen ohne Ausgleich.
Kann ich verlangen, dass der Notar auf das Anderkonto verzichtet?
Ja, wenn kein sachlicher Grund vorliegt. Der Notar ist ohnehin verpflichtet, die Direktzahlung zu bevorzugen. Bei einer Alt-Grundschuld hilft es, direkt mit der ablosenden Bank eine Loeschungsvereinbarung auszuhandeln. Dann wird das Anderkonto ueberfluessig, und Sie sparen die Hebegebuehr.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
Kaufnebenkosten im Ueberblick
Alle vier Posten, Verteilung Notar, Grundbuch, Steuer, Makler.
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Notarkosten im Detail
Beurkundung, Vollzug, Betreuung und Grundschuld nach GNotKG.
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Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Beurkundungsgesetz (BeurkG), Paragraf 57 Absatz 2 – Verwahrung von Geld durch den Notar
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 Kostenverzeichnis KV 25300 – Hebegebuehr
- GNotKG, Anlage 2 Tabelle B – Gebuehrensaetze nach Geschaeftswert
- Bundesnotarordnung (BNotO), Paragraf 23 – Verwahrung; Fassung nach der Reform 2013
- Bundesnotarkammer, Merkblatt zur Direktzahlung beim Grundstueckskauf, Berlin