Kaufnebenkosten bei Neubau und Bestand im Vergleich

Fachlich geprueft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufvertraegenStand 24. August 2026

Beim Neubau fallen Kaufnebenkosten anders an als beim Bestandskauf. Der zentrale Unterschied liegt in der Rolle des Maklers und in der Frage, ob Grundstueck und Bau getrennt oder als Paket gekauft werden. Beim Bautraegervertrag zahlen Sie Grunderwerbsteuer und Notar auf die volle Summe. Beim getrennten Grundstueckskauf plus Werkvertrag mit dem Bauunternehmen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstueck — das kann bei 400.000 Euro Gesamtwert schnell 18.000 Euro Ersparnis bedeuten.

Die Grundstruktur: Was in beiden Faellen anfaellt

Egal ob Neubau oder Bestand, drei Positionen fallen immer an. Grunderwerbsteuer nach Paragraf 1 Grunderwerbsteuergesetz auf den steuerpflichtigen Vorgang, Notarkosten fuer die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundschuldbestellung, sowie Grundbuchgebuehren fuer Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung. Die Maklerprovision faellt hinzu, wenn Sie ueber einen Makler kaufen. Beim Neubau vom Bautraeger entfaellt die Maklerprovision meist, weil der Bautraeger direkt vertreibt.

Der Unterschied zwischen Neubau und Bestand liegt weniger in der Struktur als in der Bemessungsgrundlage und in der Frage, welche Leistungen im Kaufvertrag stehen. Wer Grundstueck und Bau in getrennten Vertraegen behandelt, verkleinert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer erheblich. Wer Grundstueck und Bau zusammen im Bautraegervertrag hat, zahlt die Steuer auf das Gesamtpaket.

Drei Konstellationen im Vergleich

Wir vergleichen drei realistische Konstellationen fuer eine Immobilie mit einem Gesamtwert von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen. Der Grunderwerbsteuersatz liegt dort bei 6,5 Prozent. Die Notarkosten folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz Anlage 2 Tabelle B. Alle Zahlen sind mit dem Rechenmodell dieser Seite exakt berechnet.

Position	Bestand mit Makler	Neubau Bautraeger	Grundstueck plus Werkvertrag
Kaufpreis / Bemessungsgrundlage	400.000 €	400.000 €	120.000 € (nur Grundstueck)
Grunderwerbsteuer 6,5 %	26.000 €	26.000 €	7.800 €
Notar inkl. USt	3.558 €	3.558 €	1.396 €
Grundbuch	1.812 €	1.812 €	723 €
Makler 3,57 %	14.280 €	0 €	0 €
Summe Nebenkosten	45.651 €	31.371 €	9.920 €
Quote am Kaufpreis	11,41 %	7,84 %	2,48 %

Der Unterschied zwischen Bestandskauf und Neubau vom Bautraeger ergibt sich in dieser Rechnung fast ausschliesslich aus der Maklerprovision. Der wirklich grosse Sprung passiert bei der dritten Konstellation. Wer Grundstueck und Bau trennt, spart mehr als 35.000 Euro Nebenkosten gegenueber dem Bestandskauf mit Makler. Diese Konstellation ist aber nicht in jedem Fall zulaessig — dazu gleich mehr.

Wann Grundstueck und Bau als Einheit gelten

Das Finanzamt beobachtet die Trennung von Grundstueck und Bauvertrag sehr genau. Der Bundesfinanzhof hat in staendiger Rechtsprechung entschieden, dass ein einheitlicher Erwerbsvorgang vorliegt, wenn Grundstueck und Bau in einem sachlichen Zusammenhang stehen. In diesem Fall bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Gesamtpreis, nicht nur nach dem Grundstueckswert.

Als Indizien fuer einen einheitlichen Vorgang gelten: Wenn Verkaeufer des Grundstuecks und Bauunternehmen wirtschaftlich verbunden sind, wenn Sie das Grundstueck nur unter der Bedingung erhalten, mit einem bestimmten Bauunternehmen zu bauen, oder wenn der Bauvertrag zeitlich sehr eng an den Grundstueckskauf gekoppelt ist. In diesen Faellen greift die Bemessung auf das Gesamtpaket, und die Ersparnis loest sich auf. Nur bei echter Wahlfreiheit und zeitlich sowie sachlich klar getrennten Vertraegen bleibt die Ersparnis bestehen.

Nebenkosten, die nur beim Neubau anfallen

Ein Neubau bringt Positionen mit sich, die beim Bestandskauf entweder nicht anfallen oder in anderer Groessenordnung. Am wichtigsten sind Erschliessungskosten fuer Kanalanschluss, Wasser, Strom, Gas und Strasse. Diese sind bei einem noch nicht erschlossenen Baugrundstueck vom Bauherrn zu tragen. Die Kommunen erheben sie ueber Beitragsbescheide nach dem Baugesetzbuch. Ueblich sind fuenf bis fuenfzehn Prozent des Grundstueckswerts, in Einzelfaellen mehr. Details finden Sie in unserem Beitrag zu den Erschliessungskosten.

Hinzu kommen Baugenehmigung, Bauantragsgebuehren, Vermessungskosten fuer die Grenzfeststellung sowie eine Rohbauversicherung waehrend der Bauphase. Auch die Baubegleitung durch einen Sachverstaendigen wird bei anspruchsvollen Projekten oft vertraglich verankert. In Summe kommen so schnell 15.000 bis 30.000 Euro zusaetzliche Nebenkosten zusammen, die im obigen Vergleich nicht abgebildet sind, weil sie nicht in der Notarrechnung stehen. Ein realistischer Vergleich zwischen Neubau und Bestand muss diese Positionen einbeziehen.

Position	Bestand	Neubau
Grunderwerbsteuer	Voll auf Kaufpreis	Voll bei Bautraeger, nur auf Grundstueck bei Trennung
Notar und Grundbuch	Voll auf Kaufpreis	Voll bei Bautraeger, nur auf Grundstueck bei Trennung
Maklerprovision	Ueblich	Meist entfaellt beim Bautraeger
Erschliessungskosten	In der Regel schon bezahlt	Vom Bauherrn zu tragen, wenn Grundstueck unerschlossen
Baugenehmigung, Antragsgebuehren	—	Zusaetzlich anfaellig
Rohbauversicherung, Baubegleitung	—	Waehrend der Bauphase
Sanierungsruecklage bei WEG	Teil der Uebernahme	Erst spaeter aufzubauen

Was beim Bestandskauf haeufig unterschaetzt wird

Der Bestandskauf wirkt guenstiger, weil viele der Neubau-Nebenkosten wegfallen. Er hat aber eigene Fallen. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, uebernimmt anteilig die Instandhaltungsruecklage der Gemeinschaft. Ist die aus der Substanz zu klein, muss der neue Eigentuemer bei der ersten grossen Sanierung ueber Sonderumlagen zahlen. Bei einem Einfamilienhaus aus den 1970er oder 1980er Jahren muss der Kaeufer oft zeitnah in Dach, Heizung oder Fenster investieren. Diese Modernisierungskosten sind keine Kaufnebenkosten im engeren Sinne, gehoeren aber in eine ehrliche Vollkostenrechnung.

Ein weiterer Posten sind Gutachterkosten. Wer sich vor dem Kauf ein unabhaengiges Gutachten erstellen laesst, zahlt je nach Umfang zwischen 500 und 2.500 Euro. Diese Ausgabe ist gut angelegt, weil sie oft Schaeden aufdeckt, die im Kaufpreis noch nicht eingepreist waren, und als Verhandlungsgrundlage dient.

Der Trick mit der Kueche und dem Inventar

Beim Bestandskauf laesst sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer legal reduzieren, indem beweglicher Inhalt aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird. Kuechen, Einbaumoebel, Sauna, Gartengeraete und andere selbststaendige Sachen zaehlen nicht zum Grundstueck im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes und muessen deshalb nicht mitversteuert werden. Wichtig ist, dass diese Positionen im notariellen Kaufvertrag getrennt ausgewiesen sind und dass der Wert realistisch angesetzt wird.

Beispiel: Bei 400.000 Euro Kaufpreis in NRW, davon 20.000 Euro fuer eine hochwertige Kueche, sinkt die Grunderwerbsteuer von 26.000 auf 24.700 Euro. Ersparnis: 1.300 Euro. Der Notar wird darauf hinweisen, dass das Finanzamt bei ueberhoehten Inventarwerten nachfragt. Als grobe Grenze gilt: Was ueber fuenfzehn Prozent des Kaufpreises hinausgeht, gilt als grenzwertig. Wer serioes bleibt, kann diesen Weg aber sauber nutzen.

Was die Bank sieht — und was nicht

Fuer die Bank spielt der Unterschied zwischen Neubau und Bestand vor allem beim Beleihungswert eine Rolle. Beim Bestandskauf kann die Bank sofort einen konkreten Marktwert ansetzen. Beim Neubau steigt der Beleihungswert erst mit dem Baufortschritt. Das fuehrt dazu, dass Baudarlehen in Tranchen ausgezahlt werden, gestaffelt nach Bauabschnitten. Bereitstellungszinsen fallen fuer noch nicht abgerufene Teile an, wenn die zinsfreie Bereitstellungsfrist ueberschritten wird — dazu haben wir eine eigene Detailseite.

Bei der Trennung von Grundstueck und Bauvertrag brauchen Sie zwei getrennte Finanzierungen oder eine, die beide Phasen abdeckt. Die Bank verlangt in der Regel eine detaillierte Baubeschreibung mit Kostenschaetzung, oft nach DIN 276. Fehlt diese, wird kein Baudarlehen zugesagt. Beim Bestandskauf ist die Finanzierung einfacher, weil der Kaufpreis feststeht und die Immobilie sofort als Sicherheit dient.

Was fuer welchen Kaeufer sinnvoll ist

Wer wenig Zeit und wenig Nerv fuer Bauplanung hat, faehrt mit dem Bestandskauf oder mit einem schluesselfertigen Bautraeger meist besser. Die Nebenkostenbelastung ist hoeher, aber die Prozesse sind einfacher und der Zeitaufwand geringer. Wer bereit ist, sich intensiv mit Grundstueckssuche, Baugenehmigung, Vergabe der Bauleistungen und Bauabwicklung zu befassen, kann durch die Trennung von Grundstueck und Bau erheblich sparen. Voraussetzung ist echte Wahlfreiheit beim Bauunternehmen, zeitliche Trennung und eine saubere vertragliche Gestaltung.

Ein Zwischenweg ist der schluesselfertige Bautraeger. Sie bekommen ein Paket aus Grundstueck und Bau mit Festpreis, sparen sich die Bauabwicklung, zahlen aber die volle Grunderwerbsteuer. Die Ersparnis gegenueber dem Bestandskauf beschraenkt sich auf die entfallende Maklerprovision, also rund vier Prozent des Kaufpreises.

Das Wichtigste in Kuerze

• Beim Bestandskauf mit Makler in NRW und 400.000 Euro fallen rund 45.650 Euro Kaufnebenkosten an, das sind 11,4 Prozent.
• Beim Neubau vom Bautraeger ohne Makler sind es 31.371 Euro oder 7,8 Prozent — der Unterschied kommt fast komplett aus der weggefallenen Maklerprovision.
• Wer Grundstueck und Bau in getrennten Vertraegen abwickelt, spart Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch auf die Bausumme — im Beispielfall rund 20.800 Euro.
• Voraussetzung ist echte Trennung: kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Grundstuecksverkaeufer und Bauunternehmen, keine Zwangskopplung, zeitlicher Abstand.
• Beim Neubau kommen Erschliessungskosten, Baugenehmigung und Rohbauversicherung als zusaetzliche Positionen dazu, die 15.000 bis 30.000 Euro ausmachen koennen.
• Beim Bestandskauf laesst sich die Grunderwerbsteuer durch getrennt ausgewiesene bewegliche Sachen (Kueche, Sauna) legal senken, in engen Grenzen.

Haeufige Fragen zu Neubau- und Bestand-Nebenkosten

Faellt beim Neubau Umsatzsteuer auf den Kaufpreis an?
Ja, wenn Sie vom Bautraeger kaufen. In dessen Kaufpreis ist die Umsatzsteuer bereits enthalten, wird aber nicht gesondert ausgewiesen, weil Wohnimmobilien bei Privatkaeufern umsatzsteuerfrei nach Paragraf 4 Nummer 9 Umsatzsteuergesetz sind. Der Bautraeger kann die Vorsteuer auf seine Baukosten nicht ziehen und legt sie deshalb in seinen Kaufpreis um. Wirtschaftlich zahlen Sie also indirekt Umsatzsteuer.

Wann wird die Grunderwerbsteuer beim Neubau faellig?
Bei der Trennung Grundstueck plus Werkvertrag wird die Steuer beim Grundstueckskauf erhoben. Wird dann spaeter der Bauvertrag geschlossen und ergibt sich ein sachlicher Zusammenhang, kann das Finanzamt nachtraeglich eine Ergaenzungsfestsetzung auf die Bausumme vornehmen. Beim Bautraegerkauf faellt die Steuer sofort auf die Gesamtsumme an, in der Regel mit Zustellung des Steuerbescheids kurz nach der Beurkundung.

Kann ich die Erschliessungskosten mit der Grunderwerbsteuer verrechnen?
Nein, das sind getrennte Positionen. Erschliessungskosten sind kommunale Beitraege nach dem Baugesetzbuch, Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Sie fallen nebeneinander an. Was allerdings zaehlt: Wenn das Grundstueck bereits voll erschlossen verkauft wird und der Verkaeufer die Erschliessungskosten schon bezahlt hat, kann der Grundstueckspreis einen Erschliessungsanteil enthalten — dieser Teil wird in der Regel mitversteuert.

Muss ich beim Bestandskauf immer einen Notar einschalten?
Ja. Ein Immobilienkaufvertrag ist nach Paragraf 311b Absatz 1 BGB nur wirksam, wenn er notariell beurkundet ist. Alle Klauseln, die den Kauf betreffen, muessen im Notarvertrag stehen. Muendliche Nebenabreden sind unwirksam. Auch beim Neubau ist die Beurkundung Pflicht, sowohl fuer den Grundstueckskauf als auch fuer den Bautraegervertrag.

Zaehlt der Wert eines Kamins oder einer Solaranlage zu beweglichen Sachen?
Beides ist Grenzfall. Ein fest eingebauter Kachelofen und eine dachintegrierte Photovoltaikanlage gelten in der Regel als wesentliche Bestandteile des Grundstuecks nach Paragraf 94 BGB und sind grunderwerbsteuerpflichtig. Ein loser Kaminofen, der nur angeschlossen und nicht gemauert ist, kann beweglich sein — hier lohnt sich eine kurze Ruecksprache mit dem beurkundenden Notar.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung vom Bautraeger?
Kalkulieren Sie mit den gleichen Nebenkostensaetzen wie beim Bestand ohne Makler. Bei 400.000 Euro Kaufpreis in NRW sind das rund 31.400 Euro. Zusaetzlich uebernehmen Sie in der Regel eine anteilige Anfangsruecklage, die die Gemeinschaft anspart. Die liegt oft bei 500 bis 1.500 Euro pro Wohneinheit als Startbetrag.

Weiterfuehrende Rechner und Themen

Quellen und weiterfuehrende Literatur

• Grunderwerbsteuergesetz Paragraf 1 (steuerbarer Erwerbsvorgang) und Paragraf 8 (Bemessungsgrundlage).
• Gerichts- und Notarkostengesetz Anlage 2 Tabelle B (Gebuehrentabelle) und Kostenverzeichnis Anlage 1 (KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121, 14150).
• Bundesfinanzhof, Urteile zum einheitlichen Erwerbsvorgang, insbesondere BFH II R 7/12 und II R 32/16.
• Baugesetzbuch Paragraf 127 folgende zu Erschliessungsbeitraegen der Gemeinden.
• Abgabenordnung Paragraf 42 zur Missbrauchsvermeidung bei rechtlichen Gestaltungen.
• Umsatzsteuergesetz Paragraf 4 Nummer 9 zur Umsatzsteuerbefreiung von Grundstuecksumsaetzen.