Fachlich geprüft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufverträgenZuletzt aktualisiert am 9. August 2026
In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2014. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 24.000 €, die vor der Eigentumsumschreibung zu zahlen sind. Der Rechner oben zeigt den Betrag samt aller weiteren Kaufnebenkosten.
Berlin erhebt 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, gültig seit dem 1. Januar 2014. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 24.000 Euro. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision liegen die Kaufnebenkosten bei rund 43.650 Euro oder 10,9 Prozent, ohne Makler bei etwa 7,3 Prozent. Im Umland gilt der Brandenburger Satz von 6,5 Prozent, dort wird es also teurer.
Was Sie in Berlin zahlen
Die Rechnung ist Kaufpreis mal 6,0 Prozent. Weil die Steuer gemeinsam mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision anfällt, zeigt die Tabelle den vollständigen Betrag, den Sie zusätzlich zum Kaufpreis brauchen.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 6,0 % | Notar inkl. USt | Grundbuch | Makler 3,57 % | Summe |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 18.000 € | 2.904 € | 1.488 € | 10.710 € | 33.101 € |
| 400.000 € | 24.000 € | 3.558 € | 1.812 € | 14.280 € | 43.651 € |
| 500.000 € | 30.000 € | 4.272 € | 2.188 € | 17.850 € | 54.310 € |
Der Anteil der Nebenkosten liegt in Berlin mit Makler bei rund 10,9 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler sinkt er auf etwa 7,3 Prozent, weil dann nur Steuer, Notar und Grundbuch bleiben.
Was der Satz im Bundesvergleich bedeutet
Berlin hat den Satz zum 1. Januar 2014 von 5,0 auf 6,0 Prozent angehoben, die dritte Erhöhung seit 2007. Damit liegt die Stadt im oberen Drittel, knapp unter den vier Ländern mit 6,5 Prozent. Der Berliner Sonderfall ist die Stadtgrenze: Wer ins Umland ausweicht, zahlt mehr, nicht weniger.
| Bundesland | Satz | Steuer bei 400.000 € | Unterschied |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 10.000 € weniger |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 4.000 € weniger |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | – |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 2.000 € mehr |
Innerhalb von Berlin gibt es keine Unterschiede. Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und gilt in jeder Gemeinde gleich.
Für Berliner Käufer kehrt sich eine Standardregel um. Wer aus Preisgründen ins Umland zieht, wechselt nach Brandenburg und zahlt dort 6,5 statt 6,0 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 2.000 Euro mehr Steuer, die den günstigeren Kaufpreis teilweise auffressen. Ein zweiter Punkt betrifft den Wohnungskauf in der Stadt: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung bemisst sich die Steuer nach dem gesamten Kaufpreis inklusive Miteigentumsanteil am Grundstück. Eine anteilig ausgewiesene Instandhaltungsrücklage gehört dagegen nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie im Kaufvertrag getrennt beziffert ist. Bei einer Rücklage von 8.000 Euro spart das in Berlin 480 Euro.
Notar und Grundbuch im Einzelnen
Diese Kosten sind bundesweit gleich, weil sie im GNotKG geregelt sind. Für 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen ergeben sich diese Positionen:
| Position | Fundstelle | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | KV 21100 | 1.570,00 € |
| Vollzug des Kaufvertrags | KV 22110 | 392,50 € |
| Betreuung der Kaufabwicklung | KV 22200 | 392,50 € |
| Beurkundung der Grundschuldbestellung | KV 21200 | 635,00 € |
| Notar zusammen inklusive Umsatzsteuer | zuzüglich 19 % | 3.558 € |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | KV 14150 | 392,50 € |
| Eintragung als Eigentümer | KV 14110 | 785,00 € |
| Eintragung der Grundschuld | KV 14121 | 635,00 € |
| Grundbuch zusammen | umsatzsteuerfrei | 1.812 € |
Auf die Notargebühren kommt Umsatzsteuer, auf die Grundbuchgebühren nicht. Die beiden Grundschuldpositionen entfallen, wenn Sie ohne Darlehen kaufen.
Nebenkostenlücke mit einem Ratenkredit schließen
Wenn das Eigenkapital für die rund 43.650 Euro Nebenkosten nicht ganz reicht, zeigt der Vergleich die Konditionen mehrerer Banken für den Fehlbetrag.
Wo Sie in Berlin ansetzen können
- Instandhaltungsrücklage getrennt ausweisen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört die anteilige Rücklage nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie im Vertrag separat beziffert ist. 8.000 Euro Rücklage sparen in Berlin 480 Euro Steuer.
- Inventar separat ausweisen. Einbauküche und Möbel sind keine Grundstücksbestandteile. 20.000 Euro separat ausgewiesen sparen 1.200 Euro Steuer.
- Maklerprovision verhandeln. Üblich sind 3,57 Prozent für den Käufer, bei 400.000 Euro also 14.280 Euro. Seit dem Bestellerprinzip trägt der Käufer beim Kauf von Wohnungen höchstens die Hälfte der Gesamtprovision.
Der Satz von 6,0 Prozent gilt seit dem 1. Januar 2014. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung. Für Objekte im Umland entscheidet die Lage des Grundstücks: Ein Haus in Kleinmachnow oder Falkensee liegt in Brandenburg und wird mit 6,5 Prozent besteuert, auch wenn Sie in Berlin gemeldet sind.
Einschätzung der Redaktion
Der übliche Rat an Berliner Käufer lautet, wegen der Preise ins Umland zu gehen. Steuerlich ist das ein Verlustgeschäft: Brandenburg verlangt einen halben Prozentpunkt mehr. Das entwertet den Umzug nicht, denn die Kaufpreisunterschiede zwischen Prenzlauer Berg und Fürstenwalde sind um ein Vielfaches größer als 2.000 Euro Steuer. Es zeigt aber, dass die Grunderwerbsteuer als Standortargument fast immer überschätzt wird. Wer in Berlin wirklich sparen will, sollte bei der Instandhaltungsrücklage und der Provision ansetzen. Beides steht im Kaufvertrag und ist verhandelbar, der Steuersatz nicht.
- Berlin erhebt 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, gültig seit dem 1. Januar 2014.
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 24.000 € Steuer und rund 43.651 € Kaufnebenkosten insgesamt.
- Der Satz gilt landesweit einheitlich, der Standort innerhalb des Landes spielt keine Rolle.
- Notar und Grundbuch machen zusammen rund 1,3 Prozent aus und sind bundesweit im GNotKG geregelt.
- Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht Übergabe oder Zahlung.
- Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit, sie müssen aus Eigenkapital kommen.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Berlin
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
Sie beträgt 6,0 Prozent des Kaufpreises, gültig seit dem 1. Januar 2014. Bei 300.000 Euro sind das 18.000 Euro, bei 400.000 Euro 24.000 Euro und bei 500.000 Euro 30.000 Euro.
Ist der Kauf im Berliner Umland steuerlich günstiger?
Nein, im Gegenteil. Das Umland liegt in Brandenburg mit 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro zahlen Sie dort 2.000 Euro mehr Steuer als in Berlin. Entscheidend ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz.
Mindert die Instandhaltungsrücklage die Steuer?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung ja, wenn der anteilige Betrag im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen ist. Er gehört dann nicht zur Gegenleistung für das Grundstück. Sprechen Sie die Aufteilung vor der Beurkundung mit dem Notar ab.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in Berlin zusätzlich?
Mit Makler rund 10,9 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler etwa 7,3 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das 43.650 beziehungsweise 29.370 Euro, die aus Eigenkapital kommen müssen.
Weiterführende Rechner und Themen
Grunderwerbsteuer im Überblick
Alle sechzehn Länder, Befreiungen nach § 3 GrEStG und der Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung.
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Vom Eigenkapital zum maximalen Kaufpreis, Nebenkosten Ihres Landes bereits abgezogen.
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Quellen und weiterführende Literatur
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 zu den Befreiungen, § 8 zur Bemessungsgrundlage, § 11 zum Steuersatz, § 13 zum Steuerschuldner und § 22 zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Bekanntmachung des zuständigen Landesfinanzministeriums zum geltenden Steuersatz, Stand August 2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B sowie Kostenverzeichnis KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121 und 14150
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern