Fachlich geprueft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufvertraegenZuletzt aktualisiert am 18. August 2026
Bereitstellungszinsen sind das Entgelt, das die Bank fuer den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil Ihres Darlehens verlangt. Marktueblich sind 3 Prozent pro Jahr, gerechnet ab dem Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei einem Neubau mit gestaffeltem Baufortschritt oder bei einem Kauf, dessen Auszahlungstermin erst in Monaten liegt, koennen sich daraus schnell mehrere tausend Euro Zusatzkosten summieren. Der Effektivzins nach Preisangabenverordnung enthaelt diese Kosten nicht.
Bereitstellungszinsen fallen auf den offenen, noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens an. Standard sind 3 Prozent pro Jahr, entsprechend 0,25 Prozent pro Monat, nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von in der Regel drei bis zwoelf Monaten. Bei 500.000 Euro Darlehen und einem Abruf nach neun Monaten mit drei Monaten Freizeit sind das 7.500 Euro. Rechtsgrundlage ist der Darlehensvertrag nach § 488 BGB; die Preisangabenverordnung nimmt Bereitstellungszinsen ausdruecklich aus dem Effektivzins heraus, sie sind also im Zinsvergleich unsichtbar.
Was Bereitstellungszinsen genau sind
Ein Immobiliendarlehen wird nur selten in einer Summe am Tag der Zusage ausgezahlt. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wartet der Abruf auf die Faelligkeitsmitteilung des Notars, die in der Regel vier bis acht Wochen nach Beurkundung eintrifft. Bei einem Neubau oder Bautraegerkauf wird das Darlehen in Raten abgerufen, gebunden an die Bauabschnitte nach der Makler- und Bautraegerverordnung. Zwischen Zusage und Abruf liegt die sogenannte Bereitstellungsphase. Die Bank hat das Geld reserviert, aber nicht ausbezahlt.
Ein Bereitstellungszins ist wirtschaftlich die Vorhaltegebuehr fuer diese Reservierung. Die Bank refinanziert sich am Kapitalmarkt in dem Moment, in dem sie Ihnen die Zusage gibt, und muss den zugesagten Betrag in ihrer Liquiditaetsplanung vorhalten. Die Kosten dieser Vorhaltung geben Institute weiter. Rechtlich handelt es sich um eine Nebenabrede zum Darlehensvertrag nach § 488 BGB und ist Teil der Allgemeinen Geschaeftsbedingungen der Bank; die Wirksamkeit dieser Klausel hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8. November 2005 (XI ZR 74/05) grundsaetzlich bestaetigt.
Wichtig: Der Bereitstellungszins ist nicht Teil des Effektivzinses nach § 6 der Preisangabenverordnung. Anlage 1 zur PAngV nimmt ihn explizit aus der Berechnung heraus. Zwei Angebote mit identischem Effektivzins koennen sich bei den Bereitstellungszinsen also um mehrere tausend Euro unterscheiden. Wer nur den Effektivzins vergleicht, uebersieht diese Kostenposition.
Wie hoch die Zinsen sind und wann sie starten
Die weitaus meisten Banken erheben 3 Prozent pro Jahr, umgerechnet 0,25 Prozent pro Monat. Dieser Satz ist ueber die vergangenen 25 Jahre erstaunlich konstant geblieben, unabhaengig vom Marktzinsniveau. Einzelne Institute setzen 3,5 Prozent an, wenige bieten 2 Prozent oder handeln den Satz gegen Aufschlag auf den Sollzins.
Entscheidender als der Satz ist die bereitstellungszinsfreie Zeit, umgangssprachlich Freizeit. Sie beginnt am Tag der Zusage, in der Regel dem Datum des Darlehensvertrags. Uebliche Varianten:
| Nutzungssituation | Marktuebliche Freizeit | Verhandelbar auf |
|---|---|---|
| Kauf einer Bestandsimmobilie | 3 Monate | 6 Monate ohne Aufschlag, 12 Monate mit rund 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten Zinsaufschlag |
| Neubau oder Bautraegerkauf | 6 Monate | 12 Monate ohne Aufschlag, 24 Monate mit rund 0,15 Prozentpunkten Zinsaufschlag |
| Grosse Bauprojekte, laenger als 24 Monate | 12 Monate | 36 Monate, teils mit Rabatt bei ueberdurchschnittlicher Eigenkapitalquote |
Nach Ablauf der Freizeit werden die Bereitstellungszinsen taggenau berechnet, meist quartalsweise abgerechnet und mit der laufenden Rate abgebucht. Die Berechnungsbasis ist der noch nicht abgerufene Teil des Darlehens am jeweiligen Stichtag, nicht der Gesamtbetrag.
Rechenbeispiele
Drei typische Konstellationen zeigen, wie sich der Abrufzeitpunkt und die Freizeit auf die tatsaechlichen Kosten auswirken. Alle Beispiele rechnen mit dem Standardsatz von 3 Prozent pro Jahr, entsprechend 0,25 Prozent pro Monat.
Beispiel 1: Bestandskauf mit spaeter Umschreibung
Darlehenssumme 500.000 Euro, Freizeit 3 Monate, komplette Auszahlung nach 9 Monaten wegen einer verzoegerten Abwicklung im Grundbuch:
500.000 EUR x 3 % p.a. x (9 - 3) Monate / 12 = 7.500 EUR
Die 7.500 Euro sind zusaetzliche Kosten, die weder im Sollzins noch im Effektivzins enthalten sind. Bei einem Kaufpreis von 625.000 Euro (80 Prozent Beleihung) sind das rund 1,2 Prozent zusaetzliche Kaufnebenkosten neben Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Beispiel 2: Neubau mit gestaffeltem Abruf
Darlehenssumme 400.000 Euro, Freizeit 6 Monate. Abruf nach Baufortschritt: 40 Prozent bei Baubeginn, 30 Prozent nach 4 Monaten (Rohbau), 30 Prozent nach 8 Monaten (Bezugsfertigkeit). Nach Ablauf der Freizeit (Monat 7) sind noch 120.000 Euro offen, davon 120.000 Euro fuer 2 Monate bis zum Bezug:
120.000 EUR x 3 % p.a. x 2 Monate / 12 = 600 EUR
Die niedrigen 600 Euro zeigen den Wert einer ausreichend langen Freizeit. Waere der Vertrag mit nur 3 Monaten Freizeit geschlossen worden, waeren rund 3.900 Euro angefallen. Der Unterschied entspricht bei 400.000 Euro Darlehen einem einmaligen Sollzinsaufschlag von rund 0,8 Prozentpunkten.
Beispiel 3: Bautraegerkauf mit langer Bauzeit
Darlehenssumme 300.000 Euro, Freizeit 6 Monate, Bezug erst nach 15 Monaten mit einmaligem Abruf:
300.000 EUR x 3 % p.a. x (15 - 6) Monate / 12 = 6.750 EUR
Die 6.750 Euro summieren sich zu einem versteckten Zinsaufschlag von rund 0,15 Prozentpunkten ueber eine zehnjaehrige Zinsbindung.
Vergleich Freizeit gegen Gesamtdauer
Die Uebersicht zeigt die Bereitstellungskosten fuer einen konstant offenen Betrag von 200.000 Euro, jeweils fuer die vier ueblichen Freizeit-Varianten. Zahlen gerundet auf 100 Euro.
| Gesamtdauer bis Abruf | Freizeit 3 Monate | Freizeit 6 Monate | Freizeit 12 Monate | Freizeit 24 Monate |
|---|---|---|---|---|
| 6 Monate | 1.500 Euro | 0 Euro | 0 Euro | 0 Euro |
| 12 Monate | 4.500 Euro | 3.000 Euro | 0 Euro | 0 Euro |
| 18 Monate | 7.500 Euro | 6.000 Euro | 3.000 Euro | 0 Euro |
| 24 Monate | 10.500 Euro | 9.000 Euro | 6.000 Euro | 0 Euro |
| 36 Monate | 16.500 Euro | 15.000 Euro | 12.000 Euro | 6.000 Euro |
Beim Neubau ist die haeufigste Ueberraschung nicht die Hoehe der Bereitstellungszinsen, sondern der Umgang mit Baubeginnverzoegerungen. Wir sehen regelmaessig Faelle, in denen der geplante Baubeginn um vier bis sechs Monate rutscht, waehrend die Freizeit unveraendert vom Vertragsdatum laeuft. Aus einem Vertrag mit 12 Monaten Freizeit werden dann rechnerisch nur noch 6 Monate. Zweite Falle: Manche Banken erlauben die Verlaengerung der Freizeit vor Vertragsschluss ohne Aufschlag, andere lassen sich das mit 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten auf den Sollzins bezahlen. Ein direkter Vergleich lohnt sich fast immer, weil ein Sollzinsaufschlag von 0,10 Prozentpunkten ueber zehn Jahre Zinsbindung deutlich mehr kostet als eine typische Bereitstellungszinszahlung.
Nicht im Effektivzins enthalten, aber im Vertrag
Weil Bereitstellungszinsen nach der Preisangabenverordnung nicht in den Effektivzins einfliessen, sind sie im Angebotsvergleich unsichtbar. Das ist eine der wenigen Konstellationen, in denen der niedrigste Effektivzins nicht das guenstigste Angebot ist. Wer zwei Angebote mit identischem Effektivzins hat, aber unterschiedlicher Freizeit, muss die Differenz selbst rechnen.
Ein Beispiel: Angebot A liegt bei 3,50 Prozent effektiv mit 3 Monaten Freizeit, Angebot B bei 3,55 Prozent effektiv mit 12 Monaten Freizeit. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro und einem erwarteten Abruf nach 15 Monaten kostet A rund 12.000 Euro Bereitstellungszinsen, B rund 3.000 Euro. Der Unterschied betraegt 9.000 Euro. Der Zinsaufschlag von 0,05 Prozentpunkten in Angebot B kostet ueber zehn Jahre bei gleicher Restschuld rund 1.800 Euro. Angebot B ist deshalb rund 7.200 Euro guenstiger, obwohl der Effektivzins hoeher aussieht.
Bereitstellungszinsen sind steuerlich nicht abzugsfaehig, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen. Bei einer vermieteten Immobilie sind sie wie Sollzinsen Werbungskosten bei den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung nach § 9 EStG, ab dem Zeitpunkt der ersten Vermietungsabsicht. Fuer Kapitalanleger reduziert sich der wirtschaftliche Effekt der Bereitstellungszinsen damit um den persoenlichen Grenzsteuersatz. Bei Eigennutzern bleibt die Belastung voll bestehen.
Wie Sie Bereitstellungszinsen senken
Es gibt vier Hebel, mit denen sich die Bereitstellungskosten deutlich senken lassen. Erstens: Die bereitstellungszinsfreie Zeit passgenau zum realistischen Abrufplan verhandeln. Wer beim Bautraeger einen konkreten Bezugstermin kennt, sollte die Freizeit auf mindestens diesen Termin plus zwei Monate Puffer legen. Zweitens: Bei mehreren Angeboten die Freizeit als eigenen Verhandlungspunkt behandeln und nicht mit dem Sollzins verrechnen. Drittens: Bei absehbaren Bauverzoegerungen fruehzeitig einen schriftlichen Antrag auf Verlaengerung der Freizeit stellen. Die Bank ist rechtlich nicht verpflichtet zu gewaehren, willigt aber in etwa drei von vier Faellen ein. Viertens: Falls das Darlehen aus mehreren Tranchen besteht, die Reihenfolge des Abrufs bewusst so waehlen, dass die teurere Tranche zuerst abgerufen wird.
Was hingegen nicht funktioniert, ist der Versuch, die Bereitstellungszinsen durch das nachtraegliche Reduzieren der Darlehenssumme zu senken. Die Bank berechnet die Zinsen auf den vertraglich zugesagten, nicht in Anspruch genommenen Teil. Wer nach Vertragsschluss weniger abruft, zahlt trotzdem die vollen Bereitstellungszinsen bis zum vereinbarten Termin. Ein Verzicht auf einen Teil des Darlehens kommt einer Vertragskuendigung gleich und kann eine Nichtabnahmeentschaedigung nach § 490 Absatz 2 BGB auesloesen.
Einschaetzung der Redaktion
Der verbreitete Rat, immer die laengstmoegliche Freizeit zu verhandeln, geht in mindestens einem Drittel der Faelle nach hinten los. Wer beim Bestandskauf regelhaft 12 Monate statt 3 Monate Freizeit einkauft und dafuer 0,10 Prozentpunkte Zinsaufschlag akzeptiert, zahlt bei 400.000 Euro Darlehen und zehn Jahren Zinsbindung rund 3.500 Euro Aufschlag, obwohl der Abruf nach vier Monaten steht und selbst bei 3 Monaten Freizeit nur 1.000 Euro Bereitstellungszinsen angefallen waeren. Unser Rat: Rechnen Sie den realistischen Abrufzeitpunkt mit einem Puffer von zwei Monaten. Verhandeln Sie fuer diesen Zeitpunkt eine ausreichende Freizeit, aber keine Reserve fuer den unrealistischen Fall. Beim Neubau ist die Rechnung umgekehrt: Hier lohnen sich lange Freizeiten fast immer, weil sowohl die absoluten Betraege hoeher liegen als auch das Verzoegerungsrisiko baubedingt gross ist.
- Marktueblich sind 3 Prozent pro Jahr, entsprechend 0,25 Prozent pro Monat, auf den offenen Darlehensbetrag nach Ablauf der Freizeit.
- Uebliche Freizeit: 3 Monate beim Bestandskauf, 6 Monate beim Neubau, 12 Monate bei grossen Bauprojekten.
- Rechenbeispiel: 500.000 Euro Darlehen, Abruf nach 9 Monaten, Freizeit 3 Monate = 7.500 Euro.
- Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins nach Preisangabenverordnung enthalten. Sie muessen sie im Vergleich separat rechnen.
- Wichtigster Hebel: Freizeit passgenau zum realistischen Abrufplan verhandeln, nicht pauschal maximieren.
Haeufige Fragen zu Bereitstellungszinsen
Ab wann laufen Bereitstellungszinsen?
Die bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt am Tag der Zusage, in der Regel dem Datum des Darlehensvertrags. Nach Ablauf werden die Zinsen taggenau berechnet und meist quartalsweise mit der laufenden Rate abgebucht. Die Bank orientiert sich bei der Berechnung am tatsaechlich noch offenen Betrag, nicht am Gesamtdarlehen.
Warum sind Bereitstellungszinsen nicht im Effektivzins enthalten?
Anlage 1 zur Preisangabenverordnung nimmt Bereitstellungszinsen ausdruecklich aus der Berechnung des Effektivzinses aus. Der Gesetzgeber begruendet das damit, dass ihre Hoehe vom individuellen Abrufverhalten abhaengt und deshalb nicht vergleichbar sei. Praktisch fuehrt das dazu, dass zwei Angebote mit identischem Effektivzins sich in den tatsaechlichen Kosten deutlich unterscheiden koennen.
Kann ich Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Bereitstellungszinsen nicht abzugsfaehig. Bei einer vermieteten Immobilie sind sie ab dem Zeitpunkt der ersten Vermietungsabsicht Werbungskosten bei den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung nach § 9 EStG. Voraussetzung ist die Dokumentation der Vermietungsabsicht, zum Beispiel durch Inserate oder Mietvertragsentwuerfe.
Was passiert, wenn ich das Darlehen nicht komplett abrufe?
Die Bereitstellungszinsen laufen bis zum vertraglich vereinbarten Ende der Bereitstellungsphase weiter, unabhaengig vom tatsaechlichen Abruf. Ein Verzicht auf einen Teil des Darlehens kommt einer teilweisen Vertragskuendigung gleich und kann eine Nichtabnahmeentschaedigung nach § 490 Absatz 2 BGB nach sich ziehen. Die Nichtabnahmeentschaedigung wird nach den Grundsaetzen der Vorfaelligkeitsentschaedigung berechnet und kann mehrere Prozent des nicht abgerufenen Betrags erreichen.
Wie lang kann die bereitstellungszinsfreie Zeit maximal sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, die Freizeit ist reine Vertragsvereinbarung. Marktueblich sind bis zu 24 Monate ohne Aufschlag, 36 Monate mit Aufschlag. Bei grossen Bauprojekten sind vereinzelt 48 Monate zu bekommen. Der wirtschaftliche Wert einer sehr langen Freizeit sinkt schnell, weil der Sollzinsaufschlag ueblicherweise ueber zehn Jahre Zinsbindung mehr kostet als die eingesparten Bereitstellungszinsen.
Kann ich die Bereitstellungsphase nachtraeglich verlaengern?
Eine nachtraegliche Verlaengerung ist rechtlich eine Vertragsaenderung und braucht die Zustimmung der Bank. In der Praxis stimmen Banken in etwa drei von vier Faellen zu, verlangen aber teils eine einmalige Bearbeitungsgebuehr oder einen leicht erhoehten Sollzins fuer den verlaengerten Zeitraum. Wichtig ist ein schriftlicher Antrag, sobald sich die Verzoegerung abzeichnet, nicht erst kurz vor Ablauf der Freizeit.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
NotarkostenBeurkundung und Vollzug nach GNotKG.
Immobilienfinanzierung berechnenSollzins, Effektivzins und Nebenkosten in einem Rechner.
AnschlussfinanzierungWas nach Ende der Zinsbindung passiert.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Buergerliches Gesetzbuch: §§ 488, 490 BGB (Darlehensvertrag, ausserordentliche Kuendigung).
- Preisangabenverordnung (PAngV) vom 12. November 2021, § 6 in Verbindung mit Anlage 1.
- Einkommensteuergesetz: § 9 EStG (Werbungskosten bei Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung).
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. November 2005 (XI ZR 74/05) zur Wirksamkeit von Bereitstellungszinsklauseln.
- Makler- und Bautraegerverordnung (MaBV), § 3 zur Ratenzahlung bei Bautraegervertraegen.