Von Andreas Wieland, Diplom-Kaufmann, seit 2009 Baufinanzierungsberatung und ZinsanalyseZuletzt aktualisiert am 18. August 2026
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins fuer eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 66 Monaten faellig wird. Sie zahlen dafuer einen Zinsaufschlag von rund 0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit, nach in der Regel sechs kostenfreien Monaten. Bei zwoelf Monaten Vorlauf liegt der Aufschlag bei etwa 0,12 Prozentpunkten, bei 24 Monaten bei rund 0,36 Prozentpunkten, bei 36 Monaten bei rund 0,60 Prozentpunkten. Ob sich das rechnet, haengt allein davon ab, wo der Marktzins bei Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung tatsaechlich steht.
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung mit vorgezogener Zinsbindung. Sie schliessen den Vertrag heute, das Geld fliesst erst zum Ablauf Ihrer alten Zinsbindung, bis zu 66 Monate im Voraus. Der Zinsaufschlag betraegt ueblicherweise 0,02 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit nach sechs freien Monaten. Bei einer Restschuld von 150.000 Euro und 24 Monaten Vorlauf kostet ein Aufschlag von 0,36 Prozentpunkten rund 4.700 Euro Zinsen ueber zehn Jahre. Das lohnt sich, sobald der Marktzins bei Ablauf um mindestens diesen Aufschlag hoeher liegt.
Was ein Forward-Darlehen ist
Das Forward-Darlehen ist ein normales Annuitaetendarlehen mit einer besonderen Klausel: Zwischen Vertragsabschluss und tatsaechlicher Auszahlung liegt ein Zeitraum von mehreren Monaten bis zu fuenfeinhalb Jahren, die sogenannte Vorlaufzeit oder Forward-Periode. Sie schliessen also heute ab, was Sie erst in Zukunft brauchen. Rechtsgrundlage ist der Darlehensvertrag nach § 488 BGB; die Sonderregelungen fuer Verbraucherdarlehen nach §§ 491 ff. BGB gelten unveraendert, auch die Widerrufsrechte nach § 495 BGB.
Der Grund fuer das Konstrukt ist Planbarkeit. Wer 2027 aus einer zehnjaehrigen Zinsbindung faellt, kann heute nicht wissen, wo der Marktzins dann steht. Mit einem Forward-Darlehen tauschen Sie diese Unsicherheit gegen einen Aufschlag. Sie wissen ab dem Vertragsabschluss, welche Rate ab dem Anschlusstermin faellig sein wird, und Sie verlieren nichts, wenn die Zinsen zwischenzeitlich steigen.
Anbieter am Markt sind ueberwiegend Hypothekenbanken und Bausparkassen; Vermittler wie Dr. Klein, Interhyp oder Baufi24 bieten zu jeder klassischen Baufinanzierung eine Forward-Variante an. Uebliche Konditionen liegen bei einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten; einzelne Institute verlaengern auf 66 Monate. Die Mindest-Vorlaufzeit betraegt bei den meisten Banken sechs Monate.
Wie hoch der Aufschlag ist
Der Forward-Aufschlag ist keine willkuerliche Marge der Bank, sondern spiegelt die Zinsstrukturkurve am Kapitalmarkt. Steigt der Terminzins der Pfandbriefe, steigt auch Ihr Aufschlag. Die verbreitete Faustformel lautet: 0,02 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit nach sechs kostenfreien Monaten, gerechnet ab Abschluss.
| Vorlaufzeit | Rechnerischer Aufschlag | Beispiel bei Basiszins 3,50 % |
|---|---|---|
| 6 Monate | 0,00 Prozentpunkte | 3,50 % |
| 12 Monate | 0,12 Prozentpunkte | 3,62 % |
| 18 Monate | 0,24 Prozentpunkte | 3,74 % |
| 24 Monate | 0,36 Prozentpunkte | 3,86 % |
| 36 Monate | 0,60 Prozentpunkte | 4,10 % |
| 48 Monate | 0,84 Prozentpunkte | 4,34 % |
| 60 Monate | 1,08 Prozentpunkte | 4,58 % |
Zwei Hinweise zur Tabelle: Die sechs Monate Freizeit sind Marktueblichkeit, kein Gesetz. Bei angespannter Zinsstruktur ziehen Banken die Freizeit auf drei Monate oder streichen sie ganz. Und die 0,02 Prozentpunkte je Monat sind ein Anker, keine Konstante. In Phasen einer inversen Zinskurve, wie sie zeitweise 2023 und 2024 zu sehen war, fielen die Aufschlaege deutlich niedriger aus, vereinzelt gab es sogar Konditionen unter dem laufenden Bindungszins.
Rechenbeispiel: 150.000 Euro Restschuld, zehn Jahre Anschluss
Angenommen, Sie fallen in 24 Monaten aus einer alten Zinsbindung und haben zu diesem Zeitpunkt eine Restschuld von 150.000 Euro. Anschluss soll wieder zehn Jahre laufen, die Anfangstilgung liegt bei zwei Prozent. Die vier Szenarien zeigen, wie sich der Forward-Aufschlag im Vergleich zu drei moeglichen Markt-Entwicklungen auszahlt.
| Szenario | Zins | Monatsrate | Zinsen 10 Jahre | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| Sie schliessen heute mit 24 Monaten Vorlauf ab (Forward) | 3,86 % | 732 Euro | 51.358 Euro | 113.458 Euro |
| Markt bleibt in 24 Monaten stabil | 3,50 % | 688 Euro | 46.642 Euro | 114.142 Euro |
| Markt steigt in 24 Monaten um einen Prozentpunkt | 4,50 % | 812 Euro | 59.700 Euro | 112.200 Euro |
| Markt steigt in 24 Monaten um 1,5 Prozentpunkte | 5,00 % | 875 Euro | 66.179 Euro | 111.179 Euro |
Aus der Tabelle folgt die einzige belastbare Regel fuer die Entscheidung: Das Forward-Darlehen lohnt sich rechnerisch immer dann, wenn der Marktzins bei Ablauf um mindestens den Aufschlag hoeher steht. Bei 24 Monaten Vorlauf sind das 0,36 Prozentpunkte. Steigt der Markt genau um diese 0,36 Prozentpunkte, ist es ein Nullsummenspiel; bleibt er darunter, haben Sie Sicherheit gekauft und rechnerisch verloren; steigt er darueber, haben Sie beides gewonnen. Bei einem Anstieg um einen Prozentpunkt sparen Sie in unserem Beispiel rund 8.300 Euro Zinsen ueber zehn Jahre, bei 1,5 Prozentpunkten rund 14.800 Euro.
Die haeufigste Falle ist nicht der Aufschlag, sondern die Vergleichsbasis. Viele Anbieter zeigen den Forward-Zins isoliert und vergleichen ihn mit dem laufenden Marktzins von heute. Das ist der falsche Massstab. Massstab ist der erwartete Zins zum Ablauf Ihrer alten Bindung, und den kennt niemand. Wer sich absichern will, akzeptiert den Aufschlag als Preis fuer die Planbarkeit und rechnet nicht nach, ob er im Nachhinein die richtige Wette abgeschlossen hat. Zweite Falle: Ein Wechsel des Kreditgebers ist beim Forward zu 100 Prozent moeglich, kostet aber Grundschuldabtretung und Notargebuehren. Wir sehen dafuer regelmaessig 500 bis 900 Euro auf der Rechnung, was den Aufschlag relativiert.
Wann sich das Sichern lohnt und wann nicht
Es gibt drei Konstellationen, in denen ein Forward-Darlehen die richtige Wahl ist. Sie haben eine hohe Restschuld und wenig Spielraum in der Monatsrate; ein Zinsschock von einem Prozentpunkt wuerde Ihr Budget spuerbar treffen. Sie stehen kurz vor der Rente und wollen die Monatsrate bis zum Rentenbeginn nicht mehr veraendern. Oder Sie sehen am Markt Signale fuer steigende Zinsen und wollen die Entscheidung nicht Ihrer Bank in 24 Monaten ueberlassen.
Dagegen ist der Forward das falsche Instrument, wenn Sie eine niedrige Restschuld haben, in den naechsten Jahren mit einer Erbschaft, einem Verkauf oder Sondertilgungen rechnen, oder wenn Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit umziehen werden. Der Anschluss ist zwar auf ein anderes Objekt uebertragbar, aber jede Umschreibung erzeugt Aufwand. Bei einer Restschuld unter 60.000 Euro rechnet sich der Aufwand fuer einen Forward-Vertrag ohnehin selten, weil die absoluten Zinsdifferenzen in Euro gering bleiben.
Der zweite haeufige Fehler ist der Blick auf die falsche Frist. Massgeblich ist nicht der heutige Marktzins, sondern der Terminzins, den der Kapitalmarkt fuer den Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung erwartet. Diesen Terminzins koennen Sie an der Zinsstrukturkurve fuer Pfandbriefe ablesen. Liegt er deutlich ueber dem Forward-Zins, den Ihnen die Bank anbietet, ist Ihre Bank guenstiger als der Markt. Liegt er darunter, verlangt Ihre Bank eine Marge auf den Terminzins.
Ein Forward-Darlehen ist bindend. Faellt der Zins in der Vorlaufzeit, muessen Sie zum vereinbarten hoeheren Satz abrufen. Weigern Sie sich, entsteht der Bank ein Zinsschaden, den sie als Nichtabnahmeentschaedigung geltend macht. Diese kann mehrere Prozent der Darlehenssumme betragen und wird nach den Grundsaetzen der Vorfaelligkeitsentschaedigung gemaess § 490 Absatz 2 BGB berechnet. Ausweg ist der Widerruf nach § 495 BGB innerhalb der Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Vertragsunterlagen oder ein sauberer Widerrufsjoker bei fehlerhafter Belehrung. Kalkulieren Sie deshalb nur mit einer Restschuld, die Sie mit hoher Sicherheit auch weiter finanzieren.
Sonderkuendigungsrecht und Vorlaufzeit
Das Sonderkuendigungsrecht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB erlaubt es Ihnen, ein Darlehen zehn Jahre nach vollstaendiger Auszahlung mit einer Kuendigungsfrist von sechs Monaten kostenfrei abzuloesen. Beim Forward-Darlehen beginnt diese Frist mit der tatsaechlichen Auszahlung, also mit dem Abloesetermin Ihrer alten Zinsbindung, nicht mit dem Vertragsabschluss. Wer heute einen Zwoelf-Jahres-Forward mit 24 Monaten Vorlauf schliesst, kann also erst 10 Jahre nach dem Anschlusstermin von § 489 BGB Gebrauch machen. Das ist bei langen Zinsbindungen ueber 15 Jahre relevant.
Das Widerrufsrecht nach § 495 BGB bleibt vollstaendig erhalten. Prueft ein Verbraucherschutzverein die Widerrufsbelehrung Ihres Forward-Vertrags und stellt Fehler fest, koennen Sie auch nach Jahren noch aus dem Vertrag heraus. Diese Konstellation war zwischen 2016 und 2020 hoechstrichterlich mehrfach zugunsten der Darlehensnehmer entschieden worden.
Einschaetzung der Redaktion
Das Forward-Darlehen wird vom Vertrieb regelmaessig als Absicherung gegen steigende Zinsen verkauft, obwohl es rechnerisch eine schlichte Wette ist: Sie zahlen einen bekannten Preis fuer die Vermeidung eines unbekannten Preises. Wer diese Wette bewusst eingeht, macht keinen Fehler. Wer sich vom Argument der Planbarkeit ueberzeugen laesst, ohne die Zinsstrukturkurve zu pruefen, zahlt regelmaessig zu viel. Wir empfehlen den Blick auf die Terminzinsen aus dem Pfandbriefmarkt, den Vergleich der Angebote mehrerer Vermittler und die kritische Frage, ob Ihre Restschuld gross genug ist, dass sich der Aufwand ueberhaupt lohnt. Unterhalb von 80.000 Euro Restschuld sehen wir bei realistischen Zinserwartungen selten einen Vorteil, oberhalb von 200.000 Euro ist die Absicherung fast immer die belastbarere Wahl.
- Forward-Aufschlag: ueblich 0,02 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit nach sechs freien Monaten; 24 Monate ergeben rund 0,36 Prozentpunkte.
- Break-Even: Der Forward lohnt sich, sobald der Marktzins bei Ablauf um mindestens den Aufschlag hoeher steht.
- Rechenbeispiel 150.000 Euro Restschuld: bei plus einem Prozentpunkt Marktbewegung sparen Sie rund 8.300 Euro Zinsen ueber zehn Jahre.
- Der Vertrag ist bindend. Bei Nichtabnahme faellt eine Nichtabnahmeentschaedigung nach den Grundsaetzen des § 490 Absatz 2 BGB an.
- Das Sonderkuendigungsrecht nach § 489 BGB startet erst mit der tatsaechlichen Auszahlung, nicht mit dem Abschluss des Forward-Vertrags.
Haeufige Fragen zum Forward-Darlehen
Wie weit im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschliessen?
Die meisten Banken bieten Vorlaufzeiten bis 60 Monate an, einzelne Institute verlaengern auf 66 Monate. Die Mindest-Vorlaufzeit betraegt sechs Monate. Beim Abschluss zaehlt der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung oder der Antragsannahme durch die Bank, nicht der Zeitpunkt der Anfrage bei einem Vermittler.
Was passiert, wenn die Zinsen in der Vorlaufzeit fallen?
Der Vertrag ist bindend, Sie muessen zum vereinbarten Zins abrufen. Weigern Sie sich, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschaedigung berechnen. Diese folgt den Grundsaetzen der Vorfaelligkeitsentschaedigung und kann mehrere Prozent der Darlehenssumme erreichen. Nur der Widerruf nach § 495 BGB innerhalb der Widerrufsfrist ist ein sauberer Ausweg.
Kann ich die Bank fuer die Anschlussfinanzierung wechseln?
Ja, uneingeschraenkt. Beim Forward wird der neue Kreditgeber statt der bisherigen Bank in das Grundbuch eingetragen; die alte Grundschuld wird abgetreten oder neu bestellt. Fuer die Abtretung fallen ueblicherweise 500 bis 900 Euro Notar- und Grundbuchgebuehren an. Diese Kosten muessen Sie in den Zinsvorteil einrechnen.
Was ist der Unterschied zwischen unechtem und echtem Forward-Darlehen?
Beim echten Forward-Darlehen zahlen Sie waehrend der Vorlaufzeit weder Zinsen noch Bereitstellungszinsen. Beim unechten Forward-Darlehen laeuft die Zinsberechnung ab dem Vertragsabschluss, das Darlehen wird aber erst zum spaeteren Termin ausgezahlt. In Deutschland ist das echte Forward-Darlehen die uebliche Form; das unechte findet sich am ehesten bei Kombiprodukten mit Bausparen.
Wann startet das Sonderkuendigungsrecht nach § 489 BGB?
Die Zehn-Jahres-Frist des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB beginnt mit der vollstaendigen Auszahlung des Darlehens, nicht mit dem Vertragsabschluss. Beim Forward mit 24 Monaten Vorlauf und einer Zinsbindung von 15 Jahren duerften Sie nach 12 Jahren ab Auszahlung erstmals kostenfrei kuendigen, das sind 14 Jahre nach Vertragsschluss.
Ist der Forward-Aufschlag verhandelbar?
Der Aufschlag folgt der Zinsstrukturkurve am Kapitalmarkt und ist bei jeder Bank eng an dieser Kurve verankert. Verhandelbar ist eher die freie Vorlaufzeit oder ein Rabatt auf die Marge des Instituts. Wer mehrere Angebote mit exakt gleicher Vorlaufzeit vergleicht, findet Zinsunterschiede von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten; das entspricht rund einem Viertel bis der Haelfte eines Jahresaufschlags.
Weiterfuehrende Rechner und Themen
BeleihungsauslaufWarum der Beleihungsauslauf den Anschlusszins bestimmt.
TilgungsplanRestschuld nach 10 oder 15 Jahren berechnen.
SondertilgungWie Sondertilgungen die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung senken.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
- Buergerliches Gesetzbuch: §§ 488, 489, 490, 491, 495 BGB (Darlehensvertrag, Kuendigung, Widerruf).
- Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik der Banken zu Wohnungsbaukrediten (MFI-Zinsstatistik).
- Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp): Zinsstrukturkurve fuer Hypothekenpfandbriefe.
- Bundesgerichtshof, Rechtsprechung zum Widerrufsjoker bei Immobiliardarlehen (XI ZR 33/08, XI ZR 434/15).
- Preisangabenverordnung (PAngV), Anlage 5 zur Berechnung des effektiven Jahreszinses.