Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller Bundesländer und Berechnung

Fachlich geprüft von Melanie Roth, Notarfachwirtin, neun Jahre Abwicklung von ImmobilienkaufverträgenZuletzt aktualisiert am 9. August 2026

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie einmalig an und richtet sich nach dem Kaufpreis. Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest, die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in vier Ländern. Der Rechner oben zeigt Ihren Betrag samt aller weiteren Kaufnebenkosten.

Die aktuellen Sätze aller sechzehn Bundesländer

Seit der Föderalismusreform 2006 bestimmen die Länder den Steuersatz selbst. Vorher galten bundesweit einheitlich 3,5 Prozent, ein Wert, den heute nur noch Bayern hält.

Stand 2026-08-09. Quelle: Landesfinanzministerien, Grunderwerbsteuergesetz.

Zwei Bewegungen der jüngeren Zeit fehlen in vielen Übersichten noch. Thüringen hat zum 1. Januar 2024 als bislang einziges Land gesenkt, von 6,5 auf 5,0 Prozent. Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Maßgeblich ist stets das Datum der notariellen Beurkundung, nicht das der Übergabe oder der Zahlung.

Wie sich der Betrag berechnet

Die Rechnung selbst ist einfach: Bemessungsgrundlage mal Landessatz. Interessant ist die Bemessungsgrundlage, denn sie ist nicht zwingend der volle Kaufpreis.

Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × Landessatz

Nach § 8 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung, in der Regel also dem beurkundeten Kaufpreis. Was nicht Bestandteil des Grundstücks ist, gehört nicht dazu. Genau hier liegt der einzige legale Hebel, den Käufer haben.

Bewegliches Inventar getrennt ausweisen

Eine Einbauküche, Möbel, eine Sauna, ein Gartenhaus oder eine Markise sind bewegliche Sachen und keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Werden sie im Kaufvertrag separat und zu einem realistischen Preis ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage.

Die Finanzverwaltung prüft solche Positionen. Als grobe Orientierung gilt: Bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises bleibt der Ansatz meist unbeanstandet, darüber verlangen Finanzämter regelmäßig Belege wie Rechnungen oder ein Wertgutachten. Ein Zeitwert, der über dem Neupreis liegt, fällt sofort auf.

Vom Kaufvertrag zum Eigentum: der Ablauf

1. Beurkundung. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet ihn dem Finanzamt. Ab diesem Tag gilt der Steuersatz, der an diesem Tag im Bundesland gilt.
2. Steuerbescheid. Das Finanzamt setzt die Steuer fest, meist innerhalb weniger Wochen. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat.
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nach Zahlung stellt das Finanzamt sie nach § 22 GrEStG aus. Ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
4. Umschreibung. Das Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein. Erst damit ist der Eigentumsübergang vollzogen.

Käufer und Verkäufer schulden die Steuer nach § 13 GrEStG gemeinsam. In fast allen Kaufverträgen übernimmt sie der Käufer. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten, weshalb die Zahlung im eigenen Interesse zügig erfolgen sollte.

Wann keine Steuer anfällt

§ 3 GrEStG kennt mehrere Befreiungen. Die praktisch wichtigsten sind:

• Kauf unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, auch während einer Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung.
• Erwerb von Verwandten in gerader Linie, also von Eltern, Großeltern oder Kindern. Geschwister zählen ausdrücklich nicht dazu.
• Erbschaft und Schenkung, weil hier bereits die Erbschaft- und Schenkungsteuer greift.
• Bagatellgrenze: Bleibt die Gegenleistung unter 2.500 Euro, fällt keine Steuer an.

Die Länderseiten im Detail

Zu den nachfragestärksten Bundesländern gibt es eine eigene Seite mit vollständiger Nebenkostenrechnung, den Notargebühren nach GNotKG und den Sparansätzen, die dort tatsächlich greifen.

Was die Steuer für Ihre Finanzierung bedeutet

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten, und Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit, weil ihr keine Sicherheit im Grundbuch gegenübersteht. Sie muss also aus Eigenkapital kommen, zusätzlich zum Anteil, den Sie ins Objekt selbst einbringen.

Einschätzung der Redaktion

In der öffentlichen Debatte wird die Grunderwerbsteuer regelmäßig als Haupthindernis für Erstkäufer genannt, und mehrere Länder haben Freibeträge für selbstgenutztes Wohneigentum diskutiert. Rechnerisch ist die Steuer aber selten der Punkt, an dem eine Finanzierung scheitert. Sie ist der sichtbarste Posten, nicht der größte Hebel. Bei 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen stehen 26.000 Euro Steuer rund 14.280 Euro Maklerprovision gegenüber, die verhandelbar ist, und einem Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten, der über zehn Jahre knapp 10.000 Euro ausmacht. Wer sparen will, sollte die Reihenfolge umdrehen: erst Konditionen und Provision verhandeln, dann das Inventar sauber ausweisen. Die Steuer selbst ist die einzige Größe, die feststeht.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Weiterführende Rechner und Themen

Quellen und weiterführende Literatur

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 1 zum Steuergegenstand, § 3 zu den Befreiungen, § 8 zur Bemessungsgrundlage, § 11 zum Steuersatz und § 13 zum Steuerschuldner
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 16 zur Aufhebung der Steuerfestsetzung bei Rückabwicklung, § 22 zur Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Bekanntmachungen der Landesfinanzministerien zu den geltenden Steuersätzen, Stand August 2026
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 2 Gebührentabelle B sowie Kostenverzeichnis KV 21100, 21200, 22110, 22200, 14110, 14121 und 14150
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d zur Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern