Wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens endet, stehen Sie vor einer Entscheidung, die ueber Zehntausende Euro entscheidet: Sie unterschreiben das Prolongations-Angebot Ihrer bisherigen Bank, oder Sie schulden zu einer neuen Bank um. Prolongation heisst, dass Sie mit demselben Kreditinstitut eine neue Zinsvereinbarung fuer den bestehenden Kredit treffen; die Grundschuld bleibt, wo sie ist. Umschuldung heisst, dass eine neue Bank Ihre Restschuld ausbezahlt, die Grundschuld auf sie abgetreten wird und ab dann die neue Bank Ihr Vertragspartner ist. Beide Wege sind rechtlich zulaessig, seit dem 21. Maerz 2016 stehen Sie durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sogar in einer klaren Rangfolge: Ab dem zehnten Jahr Ihrer Zinsbindung koennen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kuendigen (Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB), egal wie lange die Restlaufzeit noch waere. Bei einer Restschuld von rund 247.000 Euro und einem Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten sparen Sie durch die Umschuldung ueber zehn Jahre kumuliert rund 6.000 Euro Zinsen; die einmaligen Umschuldungskosten fuer Notar und Grundbuch belaufen sich auf rund 694 Euro, der Nettovorteil betraegt damit 5.306 Euro.
Prolongation heisst: neuer Zinssatz mit derselben Bank, keine neue Grundschuld, keine Nebenkosten. Umschuldung heisst: neue Bank uebernimmt den Kredit, die Grundschuld wird abgetreten, es fallen Notar- und Grundbuchkosten fuer die Abtretung an. Vergleichsmassstab ist nicht der Zinssatz allein, sondern die kumulierte Zinszahlung ueber die neue Zinsbindung minus die einmaligen Umschuldungskosten. Ab dem zehnten Jahr der Zinsbindung sind Sie mit sechs Monaten Kuendigungsfrist frei; vorher greift regulaer die Zinsbindung, ausser die Bank stimmt einer vorzeitigen Aufloesung gegen Vorfaelligkeitsentschaedigung zu.
Wann Prolongation genuegt und wann Umschuldung sich lohnt
Die Bank meldet sich in aller Regel drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung mit einem Prolongationsangebot. Das Angebot enthaelt einen Sollzinssatz und die Aufforderung zu bestaetigen, sonst laufe der Kredit zum variablen Zinssatz weiter. Der variable Zinssatz liegt nahezu immer deutlich ueber jedem Marktangebot, das ist der eigentliche Druckpunkt. Sie haben aber Zeit: Bis mindestens drei Monate vor Zinsbindungsende koennen Sie in Ruhe Alternativangebote einholen, ohne den Vertrag zu gefaehrden.
Prolongation ist bequem. Kein Papier, kein Notar, kein Bewertungsprozess, kein neuer Kapitaldienstnachweis. Das ist ihr einziger inhaltlicher Vorteil, und er ist begrenzt. Denn Prolongations-Angebote bepreisen die Bank meist mit einem Aufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten gegenueber ihrem Neukunden-Zinssatz. Der Grund ist bilanziell nachvollziehbar: Die Bank hat Ihr Risiko im System, die Grundschuld ist bestellt, die Bearbeitungskosten sind erledigt. Sie zahlt also nicht drauf, wenn Sie bei ihr bleiben, sondern verdient etwas mehr. Wer das nicht weiss, unterschreibt schnell zu einem Zinssatz, der bei vergleichbarem Risiko am Markt in einer anderen Bank 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte guenstiger zu haben waere.
Wir sehen regelmaessig Kunden, die einen Prolongationszins von 4,10 Prozent unterschrieben haben, obwohl der gleiche Beleihungsauslauf am Markt gerade zu 3,65 Prozent handelt. Das kostet bei 250.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Zinsbindung ueber 9.000 Euro. Der Vergleich mit zwei bis drei Angeboten kostet Sie eine Stunde Zeit.
Rechenbeispiel: 247.000 Euro Restschuld, 10 Jahre Zinsbindung
Zur Illustration nehmen wir einen typischen Fall. Sie haben vor zehn Jahren in Nordrhein-Westfalen eine Immobilie fuer 400.000 Euro gekauft, mit 20 Prozent Eigenkapital finanziert und ein Bankdarlehen von 320.000 Euro aufgenommen. Sollzins damals 2,50 Prozent, anfaengliche Tilgung 2,00 Prozent, monatliche Rate 1.200 Euro. Nach zehn Jahren betraegt Ihre Restschuld 247.375 Euro (auf ganze Euro gerundet, gerechnet mit der Standardformel fuer Annuitaetenkredite).
Ihre Bank bietet Prolongation zu 3,95 Prozent Sollzins bei drei Prozent Tilgung an; die Rate steigt damit auf 1.433 Euro monatlich. Am Markt bekommen Sie fuer denselben Beleihungsauslauf 3,65 Prozent, die Rate liegt bei 1.371 Euro monatlich. Der Zinsunterschied betraegt 0,30 Prozentpunkte. Ueber zehn Jahre Zinsbindung zahlen Sie bei Prolongation kumuliert 81.100 Euro Zinsen, bei Umschuldung 75.100 Euro Zinsen. Die Differenz von rund 6.000 Euro ist Ihr Bruttovorteil.
Dagegen stehen die Umschuldungskosten. Die Grundschuld wird nicht neu bestellt, sondern von der alten auf die neue Bank abgetreten. Dafuer faellt beim Notar eine halbe Gebuehr nach Nummer 21200 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG an (0,5-Gebuehr auf den Nennbetrag der Grundschuld, hier 320.000 Euro, das ergibt 317 Euro netto beziehungsweise 377 Euro mit Umsatzsteuer). Beim Grundbuchamt zahlen Sie eine halbe Gebuehr nach Nummer 14130 des Kostenverzeichnisses in gleicher Hoehe, aber ohne Umsatzsteuer, also 317 Euro. Zusammen 694 Euro. Ihr Nettovorteil aus der Umschuldung nach Kosten betraegt damit 5.306 Euro.
Die Rechnung geht davon aus, dass die neue Bank auf eine Bewertungsgebuehr fuer die Immobilie und auf ein zusaetzliches Bearbeitungsentgelt verzichtet. Beides ist in einem hart umkaempften Marktumfeld die Regel, aber nicht garantiert. Fragen Sie das explizit vor dem Angebot ab. Verlangt die neue Bank ein neues Verkehrswertgutachten, kann das zwischen 500 und 1.800 Euro zusaetzlich kosten. Das dreht die Rechnung nicht, verringert aber den Nettovorteil.
Der Zinsunterschied im Detail: Sensitivitaet
Der Umschuldungsvorteil ist proportional zum Zinsunterschied. Bei 247.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Zinsbindung ergibt jede Verschiebung um 0,1 Prozentpunkte rund 2.000 Euro Zinsersparnis kumuliert. Konkret: 0,1 Prozentpunkte guenstiger ergeben 1.997 Euro Ersparnis, 0,2 Prozentpunkte ergeben 3.997 Euro, 0,3 Prozentpunkte ergeben 6.000 Euro, 0,5 Prozentpunkte ergeben 10.016 Euro, 0,7 Prozentpunkte ergeben 14.044 Euro. Ab welchem Wert sich die Umschuldung netto lohnt, haengt an den Nebenkosten. Bei Standard-Nebenkosten von 700 bis 900 Euro und einer Restschuld ab 100.000 Euro kippt die Rechnung zugunsten der Umschuldung schon ab 0,05 bis 0,10 Prozentpunkten Zinsvorteil.
Die verbreitete Faustregel, Umschuldung lohne erst ab 0,3 oder 0,5 Prozentpunkten Zinsvorteil, ist damit rechnerisch nicht haltbar. Sie stammt aus einer Zeit, in der Grundschulden fuer eine Umschuldung neu bestellt werden mussten, weil die Abtretung nicht so etabliert war. Heute laeuft die Abtretung als Standardvorgang; die Kosten sind halb so hoch wie bei einer Neubestellung. Der Umschuldungsvorteil greift damit schon bei kleineren Zinsunterschieden.
Prolongation trotzdem wirtschaftlich: drei Konstellationen
Drei Faelle sprechen wirtschaftlich fuer die Prolongation, auch wenn der Zinsvorteil einer Umschuldung nominell hoeher waere. Erstens: Die Restschuld liegt unter 50.000 Euro und die neue Zinsbindung ist kurz. Dann fressen die 700 bis 900 Euro Nebenkosten den Zinsvorteil auf. Zweitens: Sie planen, den Kredit binnen drei bis fuenf Jahren komplett abzuloesen (Erbschaft, Verkauf, Sondertilgungen). Bei kurzer Restlaufzeit rechnet sich der Prolongations-Aufschlag weniger, weil er nur wenige Jahre wirkt. Drittens: Ihre Bonitaet hat sich seit Kreditabschluss verschlechtert (Selbststaendigkeit, geaenderte Familiensituation), und Sie fuerchten, dass eine neue Bank Sie in eine schlechtere Beleihungsauslauf-Kategorie einordnet. Dann bekommen Sie am Markt eventuell gar keinen besseren Zinssatz.
Der Kuendigungszeitpunkt: das zehnte Jahr
Die entscheidende juristische Vorschrift ist Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Danach koennen Sie einen fest verzinsten Immobilienkredit ganz oder teilweise nach zehn Jahren, gerechnet ab vollstaendiger Auszahlung, mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung kuendigen. Die Frist laeuft ab dem Tag der vollstaendigen Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss. Das ist wichtig, wenn Ihr Kredit tranchenweise ausgezahlt wurde: Der Zaehler startet erst, wenn die letzte Tranche geflossen ist.
Diese Regel gilt unabhaengig davon, wie lang Ihre Zinsbindung vereinbart war. Haben Sie zum Beispiel eine 15-jaehrige Zinsbindung, koennen Sie trotzdem nach zehn Jahren aus dem Kredit. Diese Konstellation kommt haeufig vor, wird aber selten genutzt, weil Kreditnehmer meinen, sie seien 15 Jahre gebunden. Die Kuendigungsmoeglichkeit gilt auch ohne besondere Vereinbarung, sie ist gesetzlich zwingend. Ihre Bank kann sie nicht ausschliessen.
Der Ablauf einer Umschuldung Schritt fuer Schritt
Ist die Entscheidung fuer die Umschuldung gefallen, laeuft der Prozess in einer festen Reihenfolge. Sechs Monate vor Zinsbindungsende oder vor dem Ablauf der zehn Jahre holen Sie mindestens drei Angebote ein: Prolongationsangebot Ihrer Bank, zwei bis drei Umschuldungsangebote von Vermittlern oder direkt bei Filial- und Direktbanken. Die Angebote muessen den Effektivzins ausweisen und die Nebenkosten (Bearbeitung, Bewertung, Kontofuehrung) offenlegen. Vergleichen Sie den Effektivzins auf gleicher Zinsbindungslaenge und gleichem Beleihungsauslauf.
Wenn Sie sich fuer ein Umschuldungsangebot entschieden haben, reichen Sie das Kreditgesuch bei der neuen Bank ein: aktuelle Gehaltsnachweise, letzter Kreditvertrag, Grundbuchauszug, Nachweis ueber die Restschuld. Die neue Bank prueft und macht Ihnen ein verbindliches Angebot. Nach Ihrer Zusage laeuft die formale Abwicklung: Ihre alte Bank stellt eine Abloesungsbestaetigung mit exakter Restschuld zum Ablosetag aus. Beim Notar wird die Abtretung der Grundschuld beurkundet (Notariatsakt nach Nummer 21200 KV zum GNotKG), das Grundbuchamt traegt die Abtretung ein (Nummer 14130 KV zur Grundbuchordnung). Am Ablosetag ueberweist die neue Bank den Betrag an die alte Bank, die alte Bank stellt eine Loeschungsbewilligung fuer die eventuell verbleibende Grundschuld aus.
Die Prolongation ist die bequemste, aber selten die guenstigste Loesung. Wer bei der eigenen Bank bleibt, ohne mindestens zwei Alternativangebote am Markt zu vergleichen, verschenkt bei einer typischen Restschuld zwischen 150.000 und 300.000 Euro in aller Regel 4.000 bis 12.000 Euro Zinsersparnis. Die verbreitete Vorstellung, Umschuldung sei bei geringen Zinsunterschieden nicht wirtschaftlich, stammt aus einer Zeit, als die Grundschuld neu bestellt werden musste. Heute wird sie abgetreten, die Nebenkosten liegen unter 1.000 Euro. Damit lohnt sich die Umschuldung schon bei 0,1 Prozentpunkten Zinsvorteil, wenn die Restschuld ueber 100.000 Euro liegt und die neue Zinsbindung zehn Jahre laeuft. Wer sein Prolongationsangebot ohne Marktvergleich unterschreibt, verzichtet auf einen der laufzeitgroessten Optimierungshebel im gesamten Baudarlehen.
Sparansaetze innerhalb der Umschuldung
Wer sich fuer eine Umschuldung entschieden hat, kann den Zinsvorteil noch weiter erhoehen. Der wirksamste Hebel ist eine hoehere Anfangstilgung. Bei einer 10-jaehrigen Zinsbindung und einer Restschuld von 247.000 Euro reduziert eine anfaengliche Tilgung von vier statt drei Prozent die kumulierte Zinsbelastung um weitere rund 2.400 Euro; die Rate steigt dafuer um 206 Euro monatlich. Der zweite Hebel ist die Vereinbarung freier Sondertilgungsrechte. Marktueblich sind fuenf Prozent der ursprunglichen Kreditsumme pro Jahr, ohne Aufpreis auf den Zinssatz. Nutzen Sie das aktiv: Jahreslohn-Bonus, Weihnachtsgeld, Steuererstattung fliessen als Sondertilgung ins Darlehen, das drueckt den Endbestand und damit die Zinslast.
Ein dritter Hebel ist die Wahl der Zinsbindungslaenge. In einem Umfeld leicht sinkender Zinsen ist eine kuerzere Zinsbindung tendenziell guenstiger, weil Sie in fuenf oder sieben Jahren erneut umschulden koennen. In einem Umfeld leicht steigender Zinsen ist die 15-jaehrige Zinsbindung guenstiger, weil Sie sich das aktuelle Niveau laenger sichern. Fuer die typische Anschlussfinanzierung heute mit einer Restlaufzeit von 15 bis 20 Jahren bis zur Volltilgung ist die 10-jaehrige Zinsbindung meist der Kompromiss aus Zinssicherheit und Flexibilitaet.
Der Forward-Aufschlag: wenn Sie frueh sichern wollen
Ein Sonderfall ist das Forward-Darlehen. Damit sichern Sie sich schon bis zu 60 Monate vor Zinsbindungsende den aktuellen Zinssatz. Die Bank verlangt dafuer einen Aufschlag von rund 0,02 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlauf. Bei 24 Monaten Vorlauf sind das etwa 0,50 bis 0,70 Prozentpunkte Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Das ist ein reines Risikogeschaeft: Steigen die Zinsen bis zum Umschuldungszeitpunkt starker als der Aufschlag, haben Sie gewonnen. Fallen sie oder bleiben sie stabil, haben Sie verloren. Details und ein Rechenbeispiel finden Sie unter Forward-Darlehen.
Haeufige Fragen zur Prolongation und Umschuldung
Kann ich meine Bank zwingen, mir ein guenstigeres Angebot zu machen?
Nein. Die Prolongation ist ein neuer Vertrag; die Bank ist frei, das Angebot zu gestalten. Sie koennen aber verhandeln. Ein konkretes Marktangebot einer anderen Bank vor Augen fuehrt fast immer zu einer Nachbesserung. Empirisch senken Banken den Prolongationszins bei Vorlage eines besseren Angebots um 0,10 bis 0,25 Prozentpunkte, um den Kunden zu halten. Ganz auf Marktniveau kommen sie selten, weil sie den ohnehin gewonnenen Bearbeitungsvorteil nicht komplett aufgeben wollen.
Wie viel kostet die Umschuldung insgesamt?
Bei Standard-Umschuldung mit Grundschuld-Abtretung faellt eine 0,5-Gebuehr Notar (mit Umsatzsteuer) und eine 0,5-Gebuehr Grundbuch (ohne Umsatzsteuer) auf den Nennbetrag der bestehenden Grundschuld an. Fuer eine 320.000-Euro-Grundschuld sind das rund 694 Euro. Verlangt die neue Bank eine Immobilienbewertung, kommen 400 bis 1.500 Euro dazu. Bearbeitungsgebuehren sind bei Baufinanzierungen unzulaessig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Mai 2014, Aktenzeichen XI ZR 405/12).
Was passiert, wenn ich nichts unterschreibe?
Ohne Neuvereinbarung laeuft der Kredit nach Ende der Zinsbindung zu einem variablen Zinssatz weiter, der in aller Regel ueber den aktuellen Marktzinsen liegt und quartalsweise angepasst wird. Das ist teuer und wirtschaftlich nie sinnvoll. Reagieren Sie unbedingt drei bis sechs Monate vor Ablauf.
Kann ich die Umschuldung mit einer Aufstockung kombinieren?
Ja, das ist der haeufigste Fall. Sie schulden Ihre Restschuld zu einer neuen Bank um und stocken zugleich um 30.000 bis 100.000 Euro auf, etwa fuer eine Sanierung oder eine Photovoltaik-Anlage. Die neue Bank finanziert Restschuld plus Aufstockung als ein einheitliches Darlehen. Der Vorteil: Die Grundschuld muss oft nicht erhoeht werden, wenn die alte Grundschuld die Aufstockung noch abdeckt. Achten Sie darauf, dass der Beleihungsauslauf der Kombination noch in einem guenstigen Zinssegment liegt.
Was bringt mir ein Umschuldungsvergleich, wenn ich noch fuenf Jahre gebunden bin?
Bei laufender Zinsbindung koennen Sie nur mit Zustimmung der Bank aussteigen; sie darf dafuer eine Vorfaelligkeitsentschaedigung verlangen, die die kompletten entgangenen Zinsen bis Zinsbindungsende umfasst. Das rechnet sich nur in seltenen Faellen (etwa bei Verkauf der Immobilie). Sinnvoller ist es, jetzt ein Forward-Darlehen zu sichern und die Umschuldung zeitpunktgenau zum Zinsbindungsende zu vollziehen.
- Prolongation heisst neuer Zinssatz bei derselben Bank, ohne Notar und ohne Grundbuchamt; Umschuldung heisst neue Bank mit Abtretung der Grundschuld.
- Prolongations-Angebote enthalten in aller Regel einen Aufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten gegenueber dem Marktzins; wer nicht vergleicht, zahlt drauf.
- Umschuldungskosten fuer eine 320.000-Euro-Grundschuld liegen bei rund 694 Euro (Notar 377, Grundbuch 317), ohne neue Bewertung.
- Ab dem zehnten Jahr Zinsbindung koennen Sie mit sechs Monaten Frist ohne Vorfaelligkeit kuendigen (Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB).
- Die verbreitete Faustregel „lohnt erst ab 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten“ ist rechnerisch veraltet; heute reichen 0,05 bis 0,10 Prozentpunkte fuer den Nettovorteil.
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Quellen und weiterfuehrende Literatur
Buergerliches Gesetzbuch, Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 (Kuendigungsrecht bei Immobilienkrediten). Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nummern 21200 (Beurkundung und Abtretung), 14130 (Abtretung im Grundbuch). Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Mai 2014, Aktenzeichen XI ZR 405/12 (Unzulaessigkeit von Bearbeitungsgebuehren bei Darlehen). Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU), umgesetzt in Paragraf 491a BGB. Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Woche 34/2026.