Wer eine Immobilie ueber einen Bankkredit finanziert, gibt der Bank eine Sicherheit an dem Grundstueck. Zwei Rechtsinstrumente stehen dafuer zur Verfuegung: die Grundschuld nach Paragraf 1191 BGB und die Hypothek nach Paragraf 1113 BGB. In Deutschland werden ueber 95 Prozent aller neu abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen mit einer Grundschuld besichert, nicht mit einer Hypothek. Der Unterschied klingt zunaechst juristisch, hat aber ganz konkrete Auswirkungen: Die Grundschuld ist forderungsunabhaengig, die Hypothek nicht. Fuer Ihre Baufinanzierung heisst das: Mit der Grundschuld koennen Sie umschulden, aufstocken und die Kreditlinie flexibel weiterverwenden, ohne beim Notar neu bestellen zu muessen. Mit der Hypothek muessten Sie fuer jede Neuvereinbarung erneut zum Notar. Die einmaligen Bestellungskosten sind bei beiden Instrumenten identisch und betragen fuer ein Standarddarlehen von 320.000 Euro insgesamt 1.390 Euro (755 Euro Notar mit Umsatzsteuer, 635 Euro Grundbuch ohne Umsatzsteuer).
Die Grundschuld ist die heute uebliche Kreditsicherheit an einem Grundstueck; die Hypothek ist die aeltere, streng an eine konkrete Forderung gebundene Variante. Beide werden mit gleichen Notar- und Grundbuchgebuehren bestellt, unterscheiden sich aber in der Flexibilitaet: Die Grundschuld ueberdauert die Rueckzahlung des Kredits und kann fuer neue Darlehen wiederverwendet werden; die Hypothek erlischt automatisch mit der letzten Rate. Fuer eine Standard-Baufinanzierung von 320.000 Euro betragen die Bestellungskosten insgesamt 1.390 Euro. Wer umschuldet, spart mit einer Grundschuld gegenueber einer Hypothek beim naechsten Kreditvertrag mehrere Hundert Euro Notarkosten, weil die Grundschuld abgetreten statt neu bestellt wird.
Der zentrale Unterschied: Akzessorietaet
Der juristische Fachbegriff heisst Akzessorietaet. Die Hypothek nach Paragraf 1113 BGB ist akzessorisch, das heisst: Sie ist untrennbar an eine ganz bestimmte, im Grundbuch bezeichnete Forderung geknuepft. Erlischt die Forderung, erlischt automatisch auch die Hypothek. Reduziert sich die Forderung durch Tilgung, reduziert sich die Hypothek in gleicher Hoehe. Die Grundschuld nach Paragraf 1191 BGB ist nicht akzessorisch: Sie steht als eigenstaendiges Recht im Grundbuch und ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Der Zusammenhang zwischen Grundschuld und Darlehen wird ueber eine sogenannte Sicherungsvereinbarung geregelt, die zwischen Ihnen und der Bank ausserhalb des Grundbuchs geschlossen wird und im Grundbuch nicht auftaucht.
Die praktischen Folgen sind erheblich. Wenn Sie ein Hypothekendarlehen vollstaendig zurueckzahlen, erlischt die Hypothek automatisch; das Grundbuch muss anschliessend berichtigt werden. Wollen Sie zwei Jahre spaeter einen neuen Kredit fuer eine Modernisierung aufnehmen, muessen Sie eine neue Hypothek beim Notar bestellen, was Notar- und Grundbuchkosten in voller Hoehe erneut ausloest. Bei der Grundschuld ist das anders: Sie bleibt bestehen, bis Sie sie aktiv loeschen lassen. Sie koennen dieselbe Grundschuld ein zweites Mal mit einer Sicherungsvereinbarung belegen und einen neuen Kredit sichern, ohne den Notar erneut fuer die Bestellung zu bezahlen.
Rechenbeispiel: Bestellung einer 320.000-Euro-Grundschuld
Die Kosten der Grundschuldbestellung folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar berechnet eine volle Gebuehr (1,0-Gebuehr nach Tabelle B) fuer die Beurkundung der Grundschuldbestellung, ausgewiesen als Nummer 21200 im Kostenverzeichnis (KV) zum GNotKG. Das Grundbuchamt berechnet ebenfalls eine volle Gebuehr fuer die Eintragung der Grundschuld nach Nummer 14121 KV zur Grundbuchordnung. Bemessungsgrundlage ist in beiden Faellen der Nennbetrag der Grundschuld.
Fuer ein Darlehen ueber 320.000 Euro und eine gleich hohe Grundschuld ergibt sich: Die volle Gebuehr fuer 320.000 Euro betraegt nach Tabelle B genau 635 Euro. Der Notar verlangt 635 Euro netto zuzueglich 19 Prozent Umsatzsteuer, das sind 755 Euro brutto. Das Grundbuchamt verlangt 635 Euro (ohne Umsatzsteuer, weil hoheitlich). Zusammen betragen die Bestellungskosten damit 1.390 Euro. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 0,35 Prozent des Kaufpreises. In den Kaufnebenkosten sind sie meist unter dem Sammelposten „Notar und Grundbuch“ erfasst und werden zusammen mit den Kosten fuer den Kaufvertrag ausgewiesen.
Wir sehen regelmaessig Grundschulden, die deutlich hoeher bestellt werden als das eigentliche Darlehen. Ein Kunde nimmt 320.000 Euro Kredit auf, laesst aber eine Grundschuld ueber 400.000 Euro eintragen. Das ist zulaessig und hat einen guten Grund: Der Puffer sichert spaetere Aufstockungen ab (Modernisierung, Photovoltaik), ohne dass Sie erneut zum Notar muessen. Der Preis ist hoeher: Die Grundschuld ueber 400.000 Euro kostet in der Bestellung nach Tabelle B 1,0-Gebuehr 785 Euro netto beim Notar, das ergibt 934 Euro brutto Notar und 785 Euro Grundbuch, insgesamt 1.719 Euro. Der Aufschlag von 329 Euro fuer 80.000 Euro Puffer rechnet sich schon bei einer einzigen spaeteren Kreditaufstockung.
Wann die Hypothek trotzdem sinnvoll ist
Die Hypothek wird heute in zwei Konstellationen bewusst gewaehlt. Erstens: Bei sehr kurzen Krediten mit klarer Endfaelligkeit und ohne jede Absicht einer spaeteren Aufstockung. Dann ist die automatische Erloeschung der Hypothek ein Vorteil, weil sie ohne zusaetzliche Loeschungsbewilligung ausgetragen werden kann. Zweitens: Bei der Sicherung eines Bauspardarlehens im Bausparvertrag. Bausparkassen bevorzugen die Sicherungshypothek nach Paragraf 1184 BGB, weil sie strikt auf den konkreten Bauspardarlehensbetrag bezogen ist und keine ueberschiessende Sicherheit gewaehrt. Fuer den Bausparer entstehen daraus keine Nachteile; im Gegenteil, die Bausparkasse hat ein aufsichtsrechtliches Interesse an dieser Form.
In allen anderen Faellen ist die Grundschuld ueberlegen, weil sie flexibler ist. Deshalb hat die Praxis sie fast vollstaendig als Standard uebernommen; die Hypothek ist heute die Ausnahme. Auch die klassischen Kreditinstitute (Sparkassen, Volksbanken, private Grossbanken, Direktbanken) besichern Immobilienkredite nahezu ausschliesslich mit Grundschulden.
Vergleich: Kosten ueber den gesamten Kreditlebenszyklus
Der Kostenvergleich fuer ein einzelnes Kreditverhaeltnis mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und anschliessender Umschuldung zu einer neuen Bank zeigt den Unterschied. Bei der Grundschuld faellt am Anfang die einmalige Bestellung von 1.390 Euro an, bei der Umschuldung nach zehn Jahren eine Abtretungsgebuehr von 694 Euro (0,5-Gebuehr Notar mit Umsatzsteuer plus 0,5-Gebuehr Grundbuch), am Ende bei vollstaendiger Rueckzahlung optional eine Loeschung fuer rund 468 Euro (0,2-Gebuehr Notar-Beglaubigung mit Umsatzsteuer plus 0,5-Gebuehr Grundbuch), oder Sie lassen die Grundschuld bestehen und sparen die Loeschung ganz.
Bei der Hypothek faellt am Anfang ebenfalls die Bestellung von 1.390 Euro an. Wird nach zehn Jahren umgeschuldet, muss die alte Hypothek geloescht werden (weil sie akzessorisch mit dem alten Darlehen erlischt) und eine neue Hypothek zugunsten der neuen Bank bestellt. Die Loeschung kostet rund 317 Euro (nur Grundbuch), die Neubestellung wieder 1.390 Euro. Die Umschuldung mit Hypothekwechsel kostet damit 1.707 Euro, mit Grundschuld-Abtretung nur 694 Euro. Der Kostenunterschied ueber einen typischen Kreditzyklus mit einer Umschuldung liegt bei rund 1.000 Euro. Wer waehrend seiner Immobilienbesitzzeit zweimal umschuldet, spart mit der Grundschuld gegenueber der Hypothek insgesamt rund 2.000 Euro.
Die Grundschuld haftet auch nach vollstaendiger Rueckzahlung des Darlehens weiterhin am Grundstueck, bis Sie sie aktiv loeschen lassen. Das ist rechtlich unproblematisch, weil die Bank durch die Sicherungsvereinbarung verpflichtet ist, keine ueberschiessenden Forderungen aus der Grundschuld geltend zu machen. Wenn Sie das Grundstueck verkaufen, muss die Grundschuld dennoch zwingend geloescht werden. Der Notar organisiert das im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung; die Loeschungsbewilligung Ihrer Bank ist eine der Standardanlagen zum Kaufvertrag.
Der Praxisfall Wiederbelegung
Der wirtschaftlich wichtigste Vorteil der Grundschuld gegenueber der Hypothek ist ihre Wiederbelegbarkeit. Sie haben ein Baudarlehen aufgenommen, das mit einer Grundschuld ueber 400.000 Euro besichert ist. Nach 15 Jahren ist das Darlehen auf 80.000 Euro reduziert. Sie moechten nun eine energetische Sanierung ueber 60.000 Euro finanzieren. Bei der Grundschuld nimmt die Bank die Sicherungsvereinbarung, weitet den Sicherungsumfang der bestehenden Grundschuld auf den neuen Kredit aus und finanziert Ihnen die 60.000 Euro. Beim Notar entstehen keine Kosten, weil keine neue Grundschuld eingetragen werden muss. Bei einer Hypothek waere die 80.000-Euro-Resthypothek der Sicherheit fuer den bestehenden Kredit; fuer die 60.000 Euro Sanierungsdarlehen muesste eine neue Hypothek in gleicher Hoehe bestellt werden, was rund 400 Euro Notar- und Grundbuchkosten kostet. Der Unterschied wird spaeter noch groesser, wenn zwischen der ersten Bestellung und dem Sanierungsdarlehen mehrere kleinere Kreditanpassungen liegen.
Buch- oder Briefgrundschuld
Innerhalb der Grundschuld unterscheidet das BGB zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld ist die Grundschuld nur im Grundbuch eingetragen; sie existiert dort und nur dort. Bei der Briefgrundschuld wird zusaetzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, ein physisches Dokument. Der Brief hat den Vorteil, dass die Grundschuld ausserhalb des Grundbuchs abgetreten werden kann, nur durch Uebergabe des Briefs. Das war frueher praktisch, weil damit Abtretungen ohne Notar und Grundbuchamt moeglich waren. Heute wird die Buchgrundschuld eindeutig bevorzugt, weil sie unbuerokratischer ist: kein physisches Dokument, das verloren gehen kann, und alle Aenderungen laufen ohnehin ueber das Grundbuchamt. Die meisten Banken bestehen auf einer Buchgrundschuld; Briefgrundschulden sind selten geworden und werden bei Neubestellungen praktisch nicht mehr vereinbart.
Sparansaetze bei der Grundschuldbestellung
Zwei Ansaetze koennen die Bestellungskosten begrenzen. Erstens: die Beleihung genau in Hoehe des Darlehens. Wer nur 320.000 Euro Kredit braucht und keine Aufstockung plant, laesst die Grundschuld auch nur ueber 320.000 Euro bestellen, nicht in Puffer-Hoehe. Das spart in unserem Beispiel 329 Euro einmalig. Zweitens: die Grundschuld als vollstreckbare Urkunde bestellen. Die vollstreckbare Urkunde ist heute Standard, aber die Bank hat Wahlmoeglichkeit. Die Beurkundung als vollstreckbare Urkunde loest keine zusaetzliche Notargebuehr aus; die Bank spart sich dadurch einen spaeteren Vollstreckungstitel-Prozess. Kunden koennen daher argumentieren, dass die Bank Bearbeitungsentgelte oder Kontofuehrungsgebuehren dafuer nicht in Rechnung stellt.
Ein dritter Hebel liegt in der Kombination mit dem Kaufvertrag. Beurkundet der Notar Grundschuldbestellung und Kaufvertrag im selben Termin, spart er einen zweiten Notartermin (Standard-Praxis, aber nicht automatisch). Das reduziert nur den Aufwand, nicht die Gebuehren, weil der Notar nach GNotKG-Gebuehren rechnet und diese nicht ermaessigen kann. Der Effekt ist die eingesparte Reisezeit und der eingesparte zweite Termin.
Die verbreitete Vorstellung, Grundschuld und Hypothek seien im Kern dasselbe und der Unterschied sei rein juristische Formsache, ist finanzwirtschaftlich falsch. Ueber einen typischen Immobilien-Lebenszyklus von 25 bis 30 Jahren mit ein bis zwei Umschuldungen und einer moeglichen Sanierungsfinanzierung spart die Grundschuld gegenueber der Hypothek zwischen 1.500 und 3.500 Euro Notar- und Grundbuchkosten. Wichtiger als der reine Kostenvorteil ist die Flexibilitaet: Wer nach 15 Jahren einen Anschlusskredit fuer eine Waermepumpe oder eine Aufstockung braucht, hat mit der Grundschuld einen erheblichen Zeit- und Kostenvorteil, weil die Sicherheit im Grundbuch weiter besteht und nur die Sicherungsvereinbarung angepasst wird. Weil Sie die Sicherungsvereinbarung nicht sehen und die Grundschuld gefuehlt „offen“ im Grundbuch steht, empfehlen wir bei Rueckzahlung des letzten Kredits, sich die Sicherungsvereinbarung genau anzusehen: Sie muss klarstellen, dass nach vollstaendiger Rueckzahlung die Grundschuld an Sie als Eigentuemer zurueckabzutreten oder auf Verlangen zu loeschen ist. Die Loeschung selbst ist optional und kostet 300 bis 500 Euro; wer die Grundschuld stehenlaesst, kann sie fuer einen kuenftigen Kredit wiederverwenden.
Haeufige Fragen zu Grundschuld und Hypothek
Kann ich als Kreditnehmer waehlen, ob Grundschuld oder Hypothek eingetragen wird?
Praktisch kaum. Die Bank gibt die Sicherheitsform vor; da Grundschulden fuer die Bank flexibler sind, verlangen fast alle Institute eine Grundschuld. Bausparkassen sind eine Ausnahme; sie fordern haeufig eine Sicherungshypothek fuer das Bauspardarlehen. Sie koennen als Kreditnehmer nachfragen, werden aber selten die Wahl bekommen.
Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich das Darlehen komplett zurueckzahle?
Nichts automatisch. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, wird aber durch die Sicherungsvereinbarung ihres Sicherungszwecks entkleidet. Sie koennen sie loeschen lassen (rund 468 Euro), an sich als Eigentuemer zurueckabtreten lassen (Eigentuemergrundschuld, aehnlich teuer) oder unveraendert stehen lassen, bis Sie einen neuen Kredit brauchen. Beim spaeteren Verkauf muss die Grundschuld zwingend geloescht werden.
Warum berechnet der Notar 1,0-Gebuehr und was ist das?
Notare rechnen ueber Wertgebuehren nach GNotKG. Fuer jeden Geschaeftswert ergibt Tabelle B im GNotKG-Anhang eine sogenannte 1,0-Gebuehr. Jede konkrete Notarhandlung wird als Vielfaches dieser 1,0-Gebuehr bezahlt; die Beurkundung der Grundschuldbestellung ist 1,0-Gebuehr wert (Nummer 21200 KV), die Loeschungsbewilligung als Beglaubigung nur 0,2-Gebuehr (Nummer 25100 KV), gedeckelt bei 70 Euro. Ab einem Geschaeftswert von 1.050.000 Euro wird die 1,0-Gebuehr je angefangene 50.000 Euro um 80 Euro erhoeht.
Kann die Bank die Grundschuld einfach an einen Dritten verkaufen?
Die Grundschuld selbst ist abtretbar, aber die Sicherungsvereinbarung bindet den Erwerber an ihren Sicherungszweck. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 30. Maerz 2010 (Aktenzeichen XI ZR 200/09) klargestellt, dass eine Bank die Sicherungsvereinbarung nicht ohne Zustimmung des Kreditnehmers uebertragen darf, wenn er dadurch schlechter gestellt wuerde. Praktische Konsequenzen fuer Kreditnehmer sind heute begrenzt; die Zeit der grossen Immobilienkreditverkaeufe an Finanzinvestoren nach der Finanzkrise ist voruebergegangen.
Gibt es Grundschulden ohne Grundbuchamt?
Nein. Die Grundschuld entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch; die Beurkundung beim Notar ist die Vorstufe, die Eintragung ist konstitutiv (Paragraf 873 BGB). Ohne Grundbuchamt gibt es keine Grundschuld. Die einzige Ausnahme ist die alte Briefgrundschuld, bei der der Grundschuldbrief zwar eingetragen, aber die spaetere Abtretung ohne Grundbuchamt moeglich war; Briefgrundschulden werden heute praktisch nicht mehr neu bestellt.
- Die Grundschuld (Paragraf 1191 BGB) ist forderungsunabhaengig, die Hypothek (Paragraf 1113 BGB) ist strikt an eine konkrete Forderung gebunden.
- Ueber 95 Prozent aller Neufinanzierungen laufen mit Grundschuld, nicht mit Hypothek; die Ausnahme sind Bausparkassen-Sicherungshypotheken.
- Bestellungskosten fuer 320.000 Euro Nennbetrag: 755 Euro Notar (KV 21200), 635 Euro Grundbuch (KV 14121), Summe 1.390 Euro.
- Bei Umschuldung wird die Grundschuld abgetreten (rund 694 Euro), bei Hypothek geloescht und neu bestellt (rund 1.707 Euro); der Unterschied summiert sich ueber den Kreditlebenszyklus.
- Wer Aufstockungen erwartet, laesst die Grundschuld etwas hoeher bestellen (Puffer 30 bis 80 Prozent ueber dem Darlehensbetrag), was den Einmalaufwand geringfuegig erhoeht, aber spaetere Zweit-Notargaenge erspart.
Verwandte Rechner und Themen
Die Grundschuldbestellung ist Teil der Kaufnebenkosten. Detailthemen: Notarkosten, Grundbuchkosten, Beleihungsauslauf, Anschlussfinanzierung, Vorfaelligkeitsentschaedigung. Wer den Kaufpreis erst noch prueft: Hypothekenrechner.
Quellen und weiterfuehrende Literatur
Buergerliches Gesetzbuch, Paragrafen 1113 bis 1190 (Hypothek), 1191 bis 1198 (Grundschuld), 873 (Eintragungsprinzip), 1184 (Sicherungshypothek). Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kostenverzeichnis Nummern 21200 (Beurkundung Grundschuld), 25100 (Beglaubigung Loeschungsbewilligung), Kostenordnung Grundbuch Nummern 14121 (Eintragung Grundschuld) und 14140 (Loeschung Grundschuld). Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Maerz 2010, Aktenzeichen XI ZR 200/09 (Bindung des Sicherungsvertrags bei Grundschuldabtretung). Baur/Stuerner, Sachenrecht, 18. Auflage 2022, Paragrafen 40 und 45 (Systematik Grundpfandrechte).